Коммерческая недвижимость на пороге роста цен

Что повлечет за собой изменение порядка расчета налога на торгово-офисную недвижимость?

Регионы Российской Федерации теперь будут взимать налог на торгово-офисную недвижимость на основе кадастровой стоимости объектов. Соответствующее изменение в законодательстве вступило в силу с начала следующего года. Новый порядок существенно поднимет арендные ставки офисным, торговым и торгово-развлекательным центрам.

По состоянию на конец 2013 года налог на имущество и физических лиц, и организаций платится исходя из инвентаризационной стоимости (балансовой), которая обычно существенно ниже реальной. Кадастровая оценка максимально приближена к рыночной.

Действие недавно принятого проекта направлено на торговые и административно-деловые центры, нежилые офисные помещения, коммерческие помещения, здания бытового обслуживания и общепита. В этой классификации под определение ТЦ попадают и гипермаркеты FMCG и DIY. И поскольку их собственники не имеют значительных денежных поступлений от сдачи в аренду помещений, принятие данных изменений может сказаться как на уровне цен в гипермаркете, так и на предоставляемых услугах и количестве обслуживающего персонала.

Для того чтобы перейти на кадастровую стоимость, законодательные (представительные) органы власти субъектов РФ должны принять соответствующие законы. При этом регионы будут не вправе вернуться к определению налоговой базы исходя из инвентаризационной стоимости. В законопроекте устанавливаются следующие налоговые ставки:

· с 1 января 2014 года – 1,5% от кадастровой стоимости;
· с 2015 года – 1,7%;
· с 2016 и последующих годов – 2%.

Для остальных регионов они меньше, а именно:
· с 2014 года – не более 1%;
· с 2015 года – не более 1,5%;
· с 2016 и последующих годов – не более 2%.

С принятием нового порядка расчета налогасобственники торговых объектов будут вынуждены поднять уровень арендной платы для покрытия издержек, так как налог на имущество рантье выплачивают из дохода, получаемого от сдачи ТЦ в аренду. Таким образом, по прогнозам, в 2014 году арендные ставки как в офисных, так и в торговых и торгово-развлекательных центрах,существенно увеличатся, значительно превысив сделанные ранее прогнозы (10-15%).

Налог будет взиматься с отдельно стоящих зданий площадью от 5000 кв. м. К примеру, в столице таких зданий насчитывается около 2000 общей площадью 30 млн. кв. м. Рассчитывать налог по новым правилам регион сможет лишь после утверждения результатов местной кадастровой оценки недвижимости. Так, вМоскве метр объектов торговли оценивается в среднем в 135 000 руб., а офисов – в 147 000 руб. Интересно, что за ТЦ в 10 тыс. кв., согласно новой схеме расчета налога, надо будет платить 27 млн. рублей в год.

Изменения в порядок расчета налога былипринятыв кратчайшие сроки. Основным лоббистом нового налога является правительство Москвы. По предварительным подсчетам, от введения в действие нового налога, бюджет столицы может получить дополнительно до 35 млрд. руб. Отвведения нового налога сильно пострадает средний и малый бизнес.

Много претензий также и к качеству кадастровой оценки земли.В ближайшей перспективе будут учащаться случаи обращения в суд с исковыми требованиями относительно пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, вследствие чего сроки выплаты налога будут затягиваться.

Источник