Цену на жилье экономкласса определят независимые оценщики

14 Февраля 2014

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) направил в Министерство строительства и ЖКХ законопроект, в котором прописан механизм снижения стоимости жилья экономкласса как минимум на 20% по сравнению с рыночными ценами. Изменения вносятся в закон «О содействии развитию жилищного строительства».

В декабре 2013 года Владимир Путин во время выступления перед Федеральным собранием РФ дал поручение правительству до конца марта разработать государственную программу «Жилье для российской семьи».

— В ее рамках до конца 2017 года планируется дополнительно построить не менее 25 млн кв. м жилья со всей социальной инфраструктурой. Чтобы семьи со средним достатком могли улучшить свои жилищные условия. Я предлагаю назвать эту программу «Жилье для российской семьи», чтобы концентрировать внимание на этой проблеме, — заявил президент.

После поручения Владимира Путина Фонд РЖС разработал новый подход к определению начальной цены так называемых голландских аукционов, которые сейчас проводятся среди застройщиков жилья. Торги идут на понижение стоимости квадратного метра. Застройщики, предложившие самую низкую стоимость 1 кв. м жилья, получают под строительство в безвозмездное срочное пользование или аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Власти также оказывают содействие в подключении жилых домов к объектам инженерной инфраструктуры.

Сейчас, в соответствии с действующим законодательством, начальная цена таких аукционов установлена в размере средней рыночной стоимости 1 кв. м. жилья в соответствующем российском регионе. Ее определяет Минстрой. Так, на I квартал 2014 года Минстрой установил среднюю рыночную стоимость 1 кв. м. жилья для Москвы на уровне 90,4 тыс. рублей, для Санкт-Петербурга — 56,1 тыс. рублей.

Законопроект Фонда РЖС предлагает опираться не на оценку Минстроя. Cтоимость 1 кв. м жилья экономкласса будут рассчитывать независимые оценщики. 80% от этой суммы и станет начальной ценой голландских аукционов.

Жилье, возведенное по итогам таких аукционов, будет как минимум на 20% дешевле жилой недвижимости экономкласса на рынке.

Как говорится в проекте, «в случае установления правительством РФ или уполномоченным федеральным органом исполнительной власти цены продажи 1 кв. м общей площади жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, построенного или строящегося на земельных участках, вовлеченных Фондом РЖС в оборот, начальная цена аукционов на право заключения договоров безвозмездного срочного пользования либо договоров аренды земельных участков, предоставляемых Фондом РЖС, не может превышать указанной цены».

Претендовать на жилье по сниженной цене в первую очередь смогут те, кто имеет трех и более детей, военнослужащие, работники государственных и муниципальных учреждений науки, культуры, здравоохранения, образования. Списки будут утверждаться местными властями.

Аналогичный подход планируется применять и на уровне местных властей. Региональные и муниципальные власти смогут проводить голландские аукционы среди застройщиков для строительства жилья экономкласса. В настоящее время Минстрой разрабатывает проект приказа, утверждающий методику определения максимальной цены жилья экономкласса, возведенного в рамках программы «Жилье для российских семей».

Как сообщили «Известиям» в Минстрое, документ ведомством получен, в целом поддержан, «в настоящее время проходят необходимые обсуждения».

Гендиректор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая указала, что себестоимость строительства складывается из затрат на покупку земли, подводку инженерных коммуникаций и непосредственно возведение комплекса. Если девелопер получает участок, полностью готовый к застройке, то цены будут ниже рыночного уровня на 35–40%.

Председатель совета директоров АКГ «Градиент Альфа» Павел Гагарин добавляет, что порядка 20% себестоимости квадратного метра составляет получение всех разрешений и согласований. Поэтому оказание победителям аукционов содействия со стороны властей также положительно скажется на конечной стоимости жилья.

— Учитывая тот факт, что строительный рынок является высококонкурентным, желающих получить площадку будет достаточно, — говорит Гагарин.

В первую очередь, по словам Марии Литинецкой, такие аукционы интересны крупным домостроительным комбинатам (ДСК).

— Участвуя в таких проектах, пусть даже с небольшой прибылью, они загружают свои мощности, — говорит эксперт.

В свою очередь, первый вице-президент группы компаний Fedeco Дмитрий Шипилов отметил, что при закреплении на несколько лет вперед фиксированной цены, по которой будет реализовано возведенное жилье, застройщик не защищен от влияния макроэкономических изменений, например скачков инфляции и роста рыночной цены, что приведет к возникновению у него убытков.

Исполнительный директор Knight Frank Russia & CIS Мария Котова указала на то, что внедрить инициативу РЖС будет сложно. Подрядчики и субподрядчики не всегда готовы обеспечивать должный уровень качества при снижении себестоимости.

Фонд РЖС реализовал через аукционы 365 земельных участков общей площадью около 10 тыс. га. За период 2010–2013 годов общий объем введенного в эксплуатацию на земельных участках, предоставленных Фондом РЖС, жилья составил 2,3 млн кв. м. При этом на долю жилья экономического класса приходится 45%. В стадиях проектирования и строительства находится 22,5 млн кв. м жилья.

Так, через аукцион, в частности, реализован земельный участок площадью 6,8 га, расположенный в Истринском районе Московской области. На нем будет построено жилье экономкласса. Средняя рыночная цена квадратного метра в Истринском районе составляет около 80 тыс. рублей, начальная цена торгов была установлена на уровне 49,7 тыс. рублей. В результате торгов цена опустилась до 35,2 тыс. рублей, что более чем в два раза ниже средней по рынку.

Источник