Спокойная фаза сна

               В этом году рынок жилья московского региона окончательно вошел в состояние, которое эксперты, пытаясь задать правильный психологический настрой, называют «стабильностью» и «равновесием». Объем сделок держится на среднем уровне, сезонные всплески активности стали почти незаметными, а цены на жилье остановились. Обещают, что в таком мирном состоянии рынок просуществует несколько лет, если российской экономике удастся избежать полномасштабного кризиса.

Тихо и спокойно стало в первую очередь на вторичных рынках Москвы и области. Предложение здесь заметно превышает спрос, придирчивым покупателям есть из чего выбирать. Объемы продаж квартир не падают, но и не растут.

«На этом фоне увеличивается число предложений, выставленных собственниками по завышенной цене, - рассказала руководитель департамента вторичной недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина. - Такие квартиры неинтересны покупателям и надолго зависают в базах. Чтобы их продать, нужно корректировать цены».

Затишье связано, во-первых, со снизившимся платежеспособным спросом. Российская экономика продолжает стагнировать, и свободных денег, которые можно вложить в жилье, у населения поубавилось. Вообще, как отмечают эксперты, основной спрос сейчас реальный, а не инвестиционный. То есть жилье покупают главным образом для себя, а не с целью вложения средств.

Другая причина - переход части покупателей со вторичного рынка на первичный - в основном в Подмосковье и «новую» Москву. По сравнению со «старой» Москвой они гораздо активнее застраиваются жильем, и цены там ниже. По данным компании «Миэль-Новостройки», с начала 2013 года в области, в 30-километровой зоне от МКАД, сдано около 500 жилых корпусов. В Москве введено в эксплуатацию 300 новостроек, но и эта цифра набралась благодаря бывшим подмосковным территориям - чуть больше трети построенных объектов находятся в «новой» Москве.

Еще часть покупателей перетекла в сегмент апартаментов, которые в этом году массово вышли на рынок (причем уже не только в верхних ценовых сегментах, но и в эконом- и комфорт-классах). По данным «Метриум Групп», в конце 2012 года на московском рынке насчитывалось 32 объекта с апартаментами, к настоящему же моменту их количество выросло до 58 (и это еще без учета данных за декабрь).

Около нуля

Заметных ценовых скачков и падений столичный рынок жилья не видел уже несколько лет. Все это время цены вяло ползли вверх, частично отыгрывая посткризисное падение. В текущем же году рост цен вообще практически прекратился. Данные экспертов рынка несколько разнятся, но в принципе ценовая картина довольно четкая.

По наблюдениям компании «Инком-Недвижимость», цены на жилье эконом-класса за год увеличились на 2,5 процента, до 160,6 тысячи рублей за квадратный метр, стоимость квартир комфорт-класса поднялась на 4 процента, до 174,4 тысячи рублей за квадратный метр, а квартиры премиум-класса подорожали на 7 процентов - до 234 тысяч рублей за квадратный метр.

По данным отдела исследований «Миэль», на вторичном рынке цена квадратного метра в комфорт-классе выросла на 4,1 процента, в бизнес-классе - на 3,8 процента, в эконом-классе - на 1,5 процента.

Эксперты аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» подсчитали, что в среднем московское жилье за 2013 год поднялось в цене лишь на 1 процент (хотя в прошлом году рост составил 6 процентов). А специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» сообщили, что цены в этом году не только не выросли, но даже немного снизились.

«На рынке чередуются краткосрочные тренды роста и падения цен, но в целом стоимость жилья остается примерно на одном уровне, в лучшем случае отыгрывая инфляцию», - пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

По словам генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Софьи Лебедевой, периоды повышения и снижения цен возникали в течение года в основном на рынке нового жилья. «Рост и падение цен наблюдались, когда на рынок выходили новые проекты на начальной стадии строительства, с более низким ценником, или когда завершались продажи в уже готовых домах, - рассказала она. - Локальные скачки стоимости жилья на первичном рынке были в районах, где серьезно менялась транспортная ситуация - например, открывалось метро».

Если ничего не случится

Эксперты считают, что штиль на рынке жилья - это надолго. И в следующем году, и вообще в среднесрочной перспективе цены они существенно не изменятся. Периоды роста и снижения цен возможны, но они будут непродолжительными.
«Ситуация на рынке останется неизменной еще на протяжении 8-10 лет, пока не решатся все проблемы, вызвавшие коллапс 2008 года. При этом нельзя исключить вероятности возникновения нового витка кризиса в мировой экономике», - считает руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.

Генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая так далеко не заглядывает и предлагает понаблюдать за ситуацией на рынке в течение полугода. «Рубежом для экономики нашей станы может стать и Олимпиада, после проведения которой не исключен новый поворот развития событий. Тем не менее отечественный рынок недвижимости довольно инертный, поэтому пожинать плоды кризиса, если он случится, мы будем уже во втором полугодии», - считает Литинецкая.

Директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.ру» Александр Пыпин уверен, что подпортить хороший прогноз может масштабный банковский кризис. Он приведет к схлопыванию рынка жилищного кредитования, благодаря которому во многом и держатся на плаву первичный и вторичный рынки жилья. Доля сделок с ипотекой в Москве в этом году составила около 25 процентов, а в Подмосковье - около 30 процентов. По сравнению с прошлым годом доля ипотечных сделок в московском регионе увеличилась примерно на 5 процентов.

«Вывести рынок из состояния "волатильной стабильности" может существенное обострение экономической ситуации. В ближайшее время масштабного кризиса не ожидается, так как цены на нефть держатся выше 100 долларов за баррель, - полагает Олег Репченко. - Но в целом ситуация в мировой и российской экономике остается напряженной, проблемы низких доходов населения, спада производства, снижения темпов роста ВВП никуда не делись».

Недвижимости на этом фоне расти некуда, но есть куда падать. Эксперт полагает, что в случае очередного полномасштабного кризиса в мировой экономике цены на жилье ожидает 20-процентный обвал.

Источник