Вольные оценщики

9 Апреля 2014

Многие организации в нынешнем году столкнулись с проблемой, о которой большинство жителей области задумаются в конце следующего года, когда будут платить земельный налог. Кадастровая стоимость участков в пределах населённых пунктов резко выросла. Например, собственник земли в предместье Марата в Иркутске вдруг обнаружил, что одна сотка его участка оценена в 30 раз дороже, чем у соседей. Казалось бы, живи и радуйся. Но от некорректной оценки рыночная цена земли дороже не станет. К тому же пропорционально кадастровой стоимости увеличивается и налог.

Любые ресурсы время от времени требуют переоценки. Стоимость земель населённых пунктов по закону обновляется раз в пять лет. Постановление регионального правительства, которое вызвало неодно-значную реакцию у многих владельцев и арендаторов земельных участков, вышло 15 ноября прошлого года. Оно утвердило кадастровую стоимость участков в пределах населённых пунктов региона. Данные поступили в Росреестр. На основании этой информации сотрудники областной налоговой службы вычислили сумму годового платежа за землю.

Именно организации первыми забили тревогу, поскольку, в отличие от граждан, они рассчитываются по налогу за землю авансовыми платежами. Первый транш от юрлиц должен поступить не позже 20 апреля. «Насколько я знаю по звонкам от юридических лиц, оплата существенно возросла. У некоторых не в 2-3 раза, а даже больше», – рассказала заместитель начальника отдела налоговой службы Ольга Чернова.

Как отмечают участники рынка, больше всего в нынешнем году переплатят налогов крупные компании, владеющие большими участками в городах. Например, одна из организаций должна переплатить в этом году более полумиллиарда рублей.

Массовую оценку земельных участков в Иркутской области проводила контора из Тамбова. Около 600 тысяч земельных участков в городах и посёлках региона приезжие специалисты оценили за полтора месяца. Так, одна сотка земли на участке в Ленинском районе Иркутска была оценена почти в один миллион рублей. По прикидкам гастролёров, 145 соток под недостроенной базой должны стоить примерно 125 миллионов рублей. Через областной арбитражный суд собственники добились снижения стоимости земли до 16 миллионов рублей. Решение было вынесено 1 апреля нынешнего года.

Есть много других документально оформленных примеров, насколько вольно оценщики отнеслись к подсчёту стоимости участков. Арбитражный суд принял решение больше чем в 10 раз сократить стоимость земли под производственной базой в Ангарске. В постановлении правительства была утверждена сумма 215,1 миллиона рублей за 165 тысяч квадратных метров. Решением суда от 14 января нынешнего года установлена новая стоимость участка – 21,8 миллиона рублей.

Из судебных решений, находящихся в свободном доступе, наибольшее расхождение в стоимости мы обнаружили в оценке участка площадью 270 соток в Шелехове. До судебного разбирательства, которое состоялось 2 апреля нынешнего года, земля под производственной базой стоила 71,2 миллиона рублей. После того как было вынесено решение, стоимость участка упала более чем в 20 раз (до 3,4 миллиона рублей).

Исходя из данных, доступных на сайте Арбитражного суда Иркутской области, судьи взяли в работу 144 дела о пересмотре кадастровой оценки. Из них 50 находятся в стадии рассмотрения.

Сравнили кадастровую и рыночную стоимость земли и в муниципалитетах. «Мы настаиваем на том, что оценка была проведена некорректно. В минувшую пятницу я говорил об этом на заседании палаты сельских поселений, там присутствовали представители 105 территорий. Все меня поддержали, – сказал заместитель главы администрации Хомутова Алексей Иваненко. – Непомерно завышенные налоги от компаний невыгодны муниципалитету, поскольку в этом случае поселение не может планировать свои доходы».

Анализ, проведённый сотрудниками администрации Хомутова, показал, что кадастровая и рыночная оценки земель в поселении отличаются в среднем в два раза.

В некоторых случаях стоимость, утверждённая постановлением, завышена в 19 раз. Справедливости ради стоит отметить, что был обнаружен факт занижения показателя – на целых 58%.

Путаница с оценкой породила отдельную нишу на рынке юридических услуг. Компании зазывают клиентов через отдельные сайты, посвящённые только снижению налоговых платежей за землю. «Более 10 миллионов рублей наши клиенты уже экономят на налогах и арендной плате», – гласит надпись на сайте-воронке региональной оценочной организации, активно участвующей в судебных процессах.

Директор юридической компании Алексей Ткач считает, что, как только бизнес осознает, что новая оценка не в лучшую сторону отражается на бюджете, Иркутскую область ждут массовые обращения в суды. А Росреестр – большие расходы на оплату судебных издержек.

«Компании только начинают заниматься налогами, большинство начнут принимать меры после того, как сделают первый авансовый платёж за нынешний год», – уверен юрист. Он не стал скрывать, что юридическим и оценочным компаниям неразбериха только на руку. И чем дольше она продлится, тем большую прибыль смогут получить предприимчивые помощники. «Сейчас мы получаем значительные доходы. Клиент загнан в угол, в делах фигурируют крупные суммы, значит, и гонорары юристов, оценщиков достаточно велики», – говорит Алексей Ткач.

Первым делом руководители компаний, которые считают, что их интересы нарушены, стали обращаться в налоговую службу. «Мы опираемся на данные оценки, утверждённые в правительственном постановлении. Самостоятельно менять размер платежа налоговые органы не могут», – отметила Ольга Чернова.

Частично смягчить проблему в силах местные власти. Они вправе изменить коэффициент, применяемый для исчисления налога. По этому пути пошли в Шелехове. «В некоторых районах нашего города кадастровая стоимость земли выросла в 4-5 раз и даже больше, – рассказал специалист отдела муниципального имущества администрации Шелехова Сергей Игнатьев. – На стоимость земли администрация повлиять не может, но снизить налоговую ставку мы имеем право. Для торговых организаций коэффициент 1,5 мы решили сократить до 0,7. Для промышленных предприятий, в основном это крупные организации – «Иркутсккабель», ИркАЗ, – ставка остаётся прежней, ведь они могут пойти в суд и там отстоять свои права. В то же время мы должны поддержать предпринимателей, которые из-за роста налога сейчас находятся на грани закрытия».

Есть ещё один способ повлиять на размер налога – подать заявление в региональную комиссию, занимающуюся пересмотром стоимости. Орган создан 1 января и будет работать до 1 июля. В срок один месяц члены комиссии обязаны рассмотреть обращение и принять решение. С начала года комиссия приняла 31 заявление, пять из них было рассмотрено. В четырёх из пяти организациям было отказано в изменении кадастровой стоимости участков. Если заявитель не согласен с вердиктом комиссии, у него есть право обратиться в суд.

«Судебное разбирательство, особенно если назначаются дополнительные экспертизы, может продлиться несколько месяцев. Комиссия работает быстрее. При этом практика показывает, что 80% заявителей получают отказы. Вот и выходит, что люди сначала ждут ответа от комиссии, а потом им всё равно приходится обращаться в суд», – делится своими наблюдениями Алексей Ткач.

Ещё в феврале министр имущественных отношений области Антон Протасов заявлял о том, что будет проведена переоценка земель промышленного назначения. Крайней датой завершения работ он называл конец марта. По словам министра, условия государственного контракта предполагают, что исполнитель работ должен за свой счёт исправить ситуацию. «В итоге кадастровая стоимость земель промышленного назначения будет установлена в соответствии с условиями рынка. В таком случае стоимость аренды указанных земель, а также налогооблагаемой базы составит не более 40% от уровня кадастровой стоимости, установленной в 2008 году», – цитирует министра пресс-служба регионального правительства в одном из пресс-релизов.

Пока суд да дело, налогоплательщики бегают по инстанциям, а время идёт. Даже если предположить, что, к примеру, завтра, 9 апреля, кадастровая оценка станет справедливой, вернуть всё обратно и сделать так, чтобы никто не пострадал, не получится. По закону любые изменения в налоговых отношениях могут применяться не раньше чем через месяц после принятия. Для налогоплательщиков это означает, что за первое полугодие они должны будут заплатить сумму, которую посчитала «уважаемая» многими компания из Тамбова. Если обратиться в комиссию и в суд, то сумма пересчитывается со времени принятия решения. «Средства, которые были переплачены в первой половине года, не возвращаются», – подтвердила выводы Ольга Чернова.

Сделать прогноз относительно того, ожидают ли сюрпризы частных лиц, сотрудница налоговой службы затруднилась. Граждане начнут рассчитываться по налогам за нынешний год лишь в конце следующего. Только к этому времени налоговики сформируют размер платежа для каждого плательщика. Значит, «физики» вообще никак не могут повлиять на размер земельного налога за 2014 года. Разве что заранее узнать кадастровую стоимость и оспорить её в суде. Известно, что это недешёвое удовольствие, и вряд ли, чтобы выиграть пару тысяч, люди будут заказывать дорогостоящие экспертизы и ходить по судам.

Вольные оценщики

пресс-центр: