В Москве обсудили ставки дисконтирования и капитализации для объектов недвижимости

3 Июня 2014

На днях Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости (RICS) организовало круглый стол, посвящённый теме определения ставок дисконтирования и капитализации для объектов недвижимости и собравший ведущих экспертов недвижимости и оценки – компании Cushman&Wakefield, Colliers International, JLL, Valrus, Российское общество оценщиков, консалтинговая группа "НЭО Центр" (спонсор мероприятия) и др. Специалисты обсудили проблемы и модели определения ставок, а также краткосрочные перспективы рынка.

Денис Соколов, партнёр, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield открыл дискуссию прогнозом инвестиционного рынка на текущий год. "Динамика ставки капитализации уже увеличилась на 0,25% после начала кризиса вокруг геополитической ситуации и, скорее всего, продолжит расти", – предполагает господин Соколов.

Эксперт Екатерина Черных, генеральный директор "Велес Траст" комментирует текущее состояние инвестиционного рынка недвижимости: "2013 год был самым активным на рынке коммерческой недвижимости в плане сделок купли-продажи после кризиса 2008 года. Он был отмечен как крупными покупками иностранных фондов, так и продолжением наполнения портфеля основных игроков на рынке готовых рентных объектов качественными проектами. Присутствовала активность и на рынке более мелких объемов. Связано это было с установившимся балансом в доходности между желаниями продавцов и спросом, а также активности банков по кредитованию рентных объектов. Тенденция снижения ставок по кредитам при относительно стабильном уровне ставок капитализации позволяла получать высокую доходность при приобретении объектов с плечом. В 2014 года количество инвестиционных сделок резко сократилось. В первую очередь это связано с геополитическими рисками из-за ситуации на Украине, а также с общей стагнацией в экономике страны".

Булат Шакиров, Генеральный директор и Управляющий партнер компании "Практика Девелопмент": "Мы видим большие инвестиционные возможности на рынке коммерческой недвижимости в сегменте торговых центров, которые являются кризисоустойчивыми и высоколиквидными объектами для инвестирования. Мы выделяем для себя три потенциальные возможности: девелопмент новых торговых центров, реконцепция существующих проектов и развитие транспортно-пересадочных узлов с коммерческой составляющей".

Елена Антропова, MRICS, руководитель проектов практики "Девелопмент" в консалтинговой группе "НЭО Центр", поделилась с коллегами своим опытом определения ставки дисконтирования для девелоперских проектов и привела ряд практических рекомендаций коллегам.

"Сейчас особенно актуальна необходимость создания и регулярной актуализации собственной базы данных аналогов, а также глубокое понимание и структурирование проекта: качественный SWOT-анализ, выявление конкурентных преимуществ и недостатков объекта для чёткого определения весов. В своей работе мы всегда рассматриваем процесс определения ставки дисконтирования как итерационный, а не статический процесс", – признаётся Елена Антропова.

Директор отдела оценки Colliers International, MRICS Дмитрий Романов рассказал об оценочной практике компании на примере определения ставки дисконтирования для действующих объектов и проектов.

Павел Карцев, MRICS, генеральный директор Valrus Ltd. отметил важность взаимосвязи ставки дисконтирования и ставки капитализации: "Несмотря на то, что большинство оценщиков знакомы с традиционными моделями, отражающими взаимозависимость ставок дисконтирования и капитализации, экономический смысл показателей, заложенных в эти модели, не всеми осознается в полной мере. Так изменение стоимости актива в будущем может быть разложено на четыре основных фактора, которые вместе логично могут укладываться в мультипликативную модель. Первое – это изменение уровня загрузки объекта, а также осуществление каких-либо дополнительных инвестиций. Второе – монетарная инфляция. Третье – это общее движение рынка. И четвертое – потеря стоимости актива вследствие его износа. В применяемой оценщиком расчётной модели каждый фактор должен быть учтён соответствующим образом".

Участники круглого стола услышали и мнения консультантов. Спикер компании JLL Наталия Тишендорф отмечает факторы, на которые обращают внимание инвесторы при сделках, что в том числе отражается и на применяемой в сделке ставке капитализации: структуру финансирования, налогообложение, валюту дохода актива, риск переоценки кадастровой стоимости.

"В том случае, если выручка оцениваемого объекта номинируется в рублях, но все сравнимые сделки на рынке происходили с активами, доходная часть которых была номинирована в долларах США, то принять за базу ставки капитализации данных сделок будет некорректным шагом ввиду нескольких взаимосвязанных причин:
• во-первых, инфляция. Для сравнения, 6,5% РФ против 1,5% США по данным на 2013 год;
• во-вторых, стоимость привлечения финансирования: например, 7% fix для долларового кредита USD против 12% для рублевого;
• в-третьих, различная индексация рублёвых и валютных договоров аренды", – рассказывает Наталия Тишендорф.

Эксперты единогласно отметили рост рисков, стоимости капитала и, соответственно, ставки дисконтирования и капитализации, что приводит к снижению стоимости недвижимости. Однако вопрос, насколько снизится стоимость, пока остаётся открытым.

Ирина Аксёнова, директор RICS в России и СНГ, подводит итоги мероприятия: "RICS благодарит всех участников круглого стола за конструктивную дискуссию и ценную для сообщества информацию. Мы планируем проводить круглые столы и конференции регулярно. Напомню, что в сентябре в Москву приезжает Эндрю Баум, почётный профессор Кэмбриджского университета и известный практикующий эксперт в области оценки. Мистер Баум выступит в РАНХиГС, где RICS аккредитовало два курса по управлению недвижимостью, а также в Финансовой академии при Правительстве РФ 18 сентября и 19 сентября 2014 года соответственно. В апреле 2015 года мы ожидаем приезда ещё одного видного специалиста по оценке – Сары Сэйс, профессора Кенсингтонского университета".