9 Июня 2014
Как уже известно, Минфин предложил новую схему расчета налога на недвижимость: в казну придется отчислять процент с кадастровой стоимости жилья, которая приближена к рыночной. В ходе последних парламентских слушаний председатель Счетной палаты РФ Татьяна Голикова раскритиковала эту схему, отметив, что Росреестр не готов к таким нововведениям, однако министр финансов Антон Силуанов считает такую налоговую политику адекватной. Что думают по этому поводу эксперты рынка недвижимости, аудиторы и юристы — читайте далее.
Обещания ввести новый налог на недвижимость взамен двух старых — на имущество и на землю — звучат со стороны властей уже несколько лет. Но с начала текущего года власти перешли к реальным действиям. Согласно плану Министерства финансов, в 2015 году россиян ждут следующие изменения: с 1 января 2015 года в Налоговом кодексе появится новая статья «Налог на недвижимое имущество физических лиц». Причем налог планируется рассчитывать не по оценке БТИ, а по кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства. С 1 января 2020 года новую схему введут по всей стране.
Оценка БТИ и кадастровая стоимость: суть и различия
Оценка БТИ (бюро технической инвентаризации), которая используется до сих пор, — это небольшая сумма, в десятки раз ниже рыночной. Она рассчитывается по методу, принятому еще во времена СССР, на основе себестоимости жилья при строительстве и износе здания. В свою очередь, кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной цене, причем при ее расчетах учитываются не только себестоимость строительства, но и сегмент недвижимости, расположение, этажность и др.
Ставки нового налога
Минфин устанавливает следующие налоговые ставки: на квартиры и жилые помещения — 0,1%, на участки под жилье, дачи и сельскохозяйственные угодья — 0,5%, на объекты кадастровой стоимостью более 300 млн рублей — от 0,5% до 1%, на прочие земли — 1,5%.
Скидки, льготы и преференции
Чтобы не перегрузить социально незащищенные слои населения, в Минфине составили карту вычетов и льгот. Кроме того, чтобы скачок не был столь резким, процесс перехода к новой системе налогообложения растянут на 5 лет. С этой целью разработана схема понижающих коэффициентов: минус 80% в первый год, 60% — во второй, и так до полной суммы налога через 5 лет.
Собственникам полагается вычет — 20 кв. м на человека в квартирах и комнатах (то есть эти 20 кв. м не будут облагаться налогом), 50 кв. м — для домов. Пенсионеры, ветераны и инвалиды получат 30 кв. м на человека в жилых помещениях и 1 тыс. кв. м — на земельных участках. Местным властям будет позволено выдавать «свои» льготы в отношении любых категорий граждан. Однако стоит напомнить, что на сегодняшний день пенсионеры вообще не платят налогов: ни на имущество, ни на землю. В будущем им позволят распространить это право только на один объект недвижимости, скажем, на квартиру или на дачу. Остальное придется оплачивать по указанной схеме.
Владельцам коммерческой недвижимости
Налог на недвижимость коснется не только жилья, но и коммерческих площадей. Напомним, что с 2014 года владельцы больших коммерческих площадей (более 5 тыс. кв. м) уже платят налог по кадастровой стоимости. В данный момент решается вопрос о снижении этого порога до 300 кв. м.
Как сообщает «Коммерсантъ», в письме мэру Сергею Собянину, подписанном представителями «Опоры», «Деловой России», Московской ассоциацией предпринимателей, а также главами ассоциаций частных клиник, предприятий бытовых услуг, рестораторов и отельеров, говорится, что такие изменения будут иметь тяжелые последствия для делового климата в Москве. По словам председателя московского отделения «Опоры» Александра Жаркова, в ходе слушаний в Мосгордуме им удалось убедить депутатов повысить порог до 2 тыс. кв. м.
Единая кадастровая база данных
Чтобы перейти на новую схему расчета налога, Росреестру необходимо провести кадастровую оценку всех объектов недвижимости на территории страны, причем региональным отделениям на это отведено 5 лет.
В рамках парламентских слушаний председатель Счетной палаты РФ Татьяна Голикова заявила, что только половина внесенной в кадастр информации об объектах недвижимости не подлежит сомнению. «Уровень верификации сведений о кадастровой стоимости объектов капстроительства и земельных участков, проведенной между ФНС и Росреестром по состоянию на май 2013 года, не превышает 50%, — заявила Голикова, выступив тем самым против внедрения плана Минфина. — Результаты контрольных мероприятий, проведенных Счетной палатой, показывают, что Госкадастр недвижимости, который ведут филиалы Федеральной кадастровой палаты Росреестра, содержит неполную, недостоверную и противоречивую информацию об адресах, площади и стоимости объектов капитального строительства и земельных участков».
Эксперты рынка недвижимости, а также специалисты-аудиторы высказали свое мнение относительно новшеств Минфина. Одни назвали принятые меры адекватными, другие уверены, что нельзя вводить налог в том виде, в котором его предлагает министерство, так как это будет слишком тяжелым бременем, в особенности для малоимущих, пенсионеров, ветеранов и прочих социально незащищенных слоев населения.
«ЗА»
Владимир Зимохин,
замруководителя юридического департамента «НДВ-Недвижимость»:
— Рано или поздно рыночный налог на недвижимость заработает. Вряд ли это обеспечит общую справедливость, но собственники должны платить налог на недвижимость, и эта ставка должна быть существенной для того, чтобы собственник что-то делал с квартирой: жил в ней, сдавал или продавал. Но в стране много неприватизированного жилья. Его владельцы будут освобождены от уплаты налога. Остается острым лишь вопрос с кадастровой базой.
Надежда Хазова,
генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:
— Безусловно, проблема расчета налога назрела давно. Стоимость недвижимости по БТИ отличается от ее рыночной стоимости в сотни раз. Кадастровая стоимость ближе к реальной, но тоже может быть меньше в десятки раз. Существуют оценочные компании, которые определяют стоимость залоговых квартир. Аналогичные независимые эксперты по оценке недвижимости должны были быть наняты государством для корреляции кадастровой и реальной стоимости жилья. Однако сделано это не было, и теперь мы имеем то, что имеем. Сомневаюсь, что кадастровый учет успеют провести во всех областях. Скорее всего, дата введения закона в силу будет меняться, а налоги возрастут
примерно с нынешних 300-500 рублей до 3 500-4 500 рублей.
Владимир Богданюк,
руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:
— Предложение Минфина вполне адекватно, учитывая, что такая практика используется рядом других стран. Налог на недвижимость при налаженной системе сбора платежей может быть эффективным как для государства, которое получит стабильный приток средств в бюджет, так и для самого рынка недвижимости, поскольку продуманная система налогообложения — это еще и инструмент формирования цен. Риски для граждан, в первую очередь, могут быть связаны с еще «не обкатанной» системой расчета и сбора налога. В первое время после введения новой системы налогообложения неизбежны накладки при подаче декларации и определении налогооблагаемой базы в соответствии с новой кадастровой стоимостью. Однако стоит отметить, что практически любое нововведение требует время для апробации.
«Против»
Светлана Лилипутина,
генеральный директор аудиторской компании «Смаль и партнеры»:
— Налог на недвижимость пытаются ввести с 2005 года. Я согласна с Голиковой в том, что планируемые изменения «абсолютно нереалистичны, неэффективны для пополнения бюджета и губительны для населения и предприятий». Налог на недвижимость должен заменить сразу два налога: на имущество и на землю. Поэтому нельзя рассматривать их по отдельности. А в совокупности увеличение фактических сумм произойдет далеко не в 2-4 раза, а как минимум — в несколько десятков. В практике встречаются случаи, когда после переоценки кадастровая стоимость земли увеличивалась почти в 40 раз. А приплюсуйте сюда стоимость находящейся на ней недвижимости, дачи, например? Только очень состоятельные владельцы смогут этот налог оплатить.
Умиляет еще одно законодательное новшество: если раньше физлица спокойно ждали квитанцию на уплату налога, то сейчас они сами должны посетить налоговую инспекцию, постоять за ней в очереди. И если этого не сделать — все возможные пени и штрафы теперь будут взиматься с них. Что касается льгот, то почему необходимо выбирать: квартира или дача? Я бы не считала домик на 4-6 сотках роскошью. А ведь большинству пенсионеров придется от него отказаться, так как льгота распространяется только на один объект.
Чтобы понять, насколько близки кадастровая и рыночная стоимость, нужна отправная точка, а именно ее и не хватает. Давайте понимать, что так называемая «рыночная» стоимость есть фактически сильно раздутая величина. Всего несколько лет назад один из бывших больших чиновников заявил с высокой трибуны: «Мы не дадим упасть цене на недвижимость». Что это было: оговорка или же принципиальная позиция?
Алексей Сидоров,
директор по развитию Kalinka Group:
— Председатель правительства Дмитрий Медведев официально констатировал факт увеличения дефицита региональных бюджетов. В этой связи предложение Минфина кажется своевременным и логичным. Предполагается, что доходы регионов возрастут, но окажется ли адекватной налоговая нагрузка для их жителей, до сих пор непонятно. К тому же разработка и согласование спорного проекта изменений по налогу на недвижимость растянулись не на один год, и, судя по всему, подходящий момент для нововведения уже упущен. Экономика страны неуклонно снижает темпы роста, уровень доходов предприятий и граждан падает, а это не лучшая почва для подобных налоговых преобразований.
Источник: http://nedv.info/index.php?article=6849&arts#fix
