Земля без подряда,: докуметы, сделки, цены

А еще жизнь могут отравить недостатки, которые на первый взгляд кажутся совсем незначительными. Поэтому «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил вникнуть в юридические вопросы и разобраться, как недостатки влияют на стоимость земли и на какие минусы нельзя закрывать глаза, даже при низкой цене.

Юридические тонкости

Юридический аспект при выборе участка без подряда очень важен. «Прежде всего, необходимо учитывать назначение земельного участка и вид его разрешенного использования, чтобы в последующем не возникло проблем с неправомерным использованием», - объясняет Марат Абдуллин, руководитель ипотечного центра группы компаний SRG. «Надо, чтобы у земли было разрешенное использование, предусматривающее возможность строительства дома, например, «земля населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)» или «земля сельскохозяйственного назначения для дачного строительства». А если купить участок сельхозназначения для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), то строиться на нем не получится, хотя на землях населенных пунктов для ведения ЛПХ возвести дом можно», - разъясняет Максим Рудницкий, директор компании M9Land. В общем, в этом вопросе нужно быть предельно осторожным и по возможности проконсультироваться с юристом. «Дело в том, что сегодня опять участились попытки введения покупателей в заблуждение: продается 2 га сельхозназначения в долевую собственность, и по факту люди получают кусок ненужной земли, на котором в дальнейшем нельзя ни строить, ни прописаться и который даже нельзя продать без проблем», - предупреждает Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»).
Также нужно проверять юридическую чистоту участка: когда он продавался и покупался, какими документами оформлялись сделки, кто был собственником и т.п. «Самое главное, чтобы на участок были правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, то есть, чтобы он находился в собственности продавца», - говорит Максим Рудницкий (M9Land). Право собственности следует проверить по выписке из ЕГРП (Единого государственного реестра права), а также запросив свидетельство о собственности. «Если собственник (продавец) юридическое лицо, то нужно проверить все документы на компанию: устав, право подписи генерального директора и т.п., а если физическое лицо, то обязательно нужны справки из наркологического и психдиспансера, а также согласие супруги/супруга на продажу земельного участка», - объясняет Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»).
Очень важно, чтобы участок был поставлен на кадастровый учет с определением его границ, т.е. у земли должен быть кадастровый паспорт и кадастровый номер. Собственно, по этому номеру на портале Росреестра или, обратившись туда за соответствующей справкой, можно проверить, действительно ли участок стоит на учете, в каком виде разрешенного использования он находится и когда был переведен в этот вид, а также его адрес, площадь и кадастровую стоимость для расчета налогов. Если же участок не поставлен на кадастровый учет с определением границ, то могут быть проблемы: «Благодаря «дачной амнистии» сегодня можно продать участок, на котором не проводилось межевание и не установлены границы. К такому участку даже прилагается кадастровый паспорт, но по форме В1, где написано «границы земельного участка подлежат уточнению при межевании».
То есть фактически границ у участка нет, что может отрицательно повлиять как на конфигурацию надела, так и на его площадь после межевания. Например, был такой случай: клиент покупал участок со всеми документами на 8 соток, но границы надела не были установлены, и после межевания получилось лишь 6,5 соток, т.к. соседние участки были размежеваны ранее и уже поставлены на кадастровый учет в их границах, и 1,5 сотки вмещать было некуда», - рассказывает Антон Минеджян, руководитель отдела продаж КП «Экогород Векшино», КП «Усадьбы Удино», КП «Я.Village», компания ООО «Смарт Девелопмент». Бывает, что документы имеются лишь на часть земли. «Главное – проверить соответствие заявленных продавцом характеристик участка, - подчеркивает Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED. - Например, продавец может говорить, что площадь участка составляет 20 соток. А документы есть только на 10 соток, остальное не оформлено. Продавец может ссылаться на то, что ему просто некогда заниматься оформлением, а сама процедура не составит труда».
«Зная кадастровый номер, необходимо выяснить, не находится ли выбранный участок в зоне отчуждения, например, в зоне газопровода высокого давления (тут нельзя строить в диапазоне 300 метров) или линий электропередачи, в зонах водоемов, лесов или автодорог. И убедитесь, что участок не обременен сервитутом - правом ограниченного использования. А еще стоит проверить, нет ли у продавца задолженностей – по налогам, сборам в СНТ или коммунальным платежам, иначе все долги перейдут покупателю», - предупреждает Татьяна Илюхина, руководитель отдела продаж проекта «Фламандия eco village».
Также важно изучить документацию поселка, в котором находится участок, особенно если поселок еще начинает строиться. «Во-первых, обязательным условием для покупателя является наличие генерального плана поселка, утвержденного в местной администрации, - объясняет Максим Рудницкий (M9Land). - В теории можно разбить поселок на участки и без генплана, но тогда у конечных потребителей могут возникнуть проблемы с подключением коммуникаций и присвоением дому адреса». А во-вторых, должны быть получены необходимые согласования и разрешения на строительство, в том числе дорог и общественных зданий, а если предполагается, что поселок будет с коммуникациями, то еще и техусловия на коммуникации. «Документы могут рассказать о том, насколько тщательно девелопер подготавливался к реализации своей бизнес-идеи», - отмечает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», и если подготовился он плохо, лучше поискать другие поселки.
«Стоит обратить внимание на ближайшее окружение - наличие вредных заводов или других объектов промышленности, складских комплексов или магистралей, - дополняет Александр Разин, заместитель директора департамента продаж Kaskad Family. - Запросить план развития территории можно у застройщика, либо ознакомиться с ним на официальном сайте сельского или городского поселения. Но зачастую, если участок граничит с лесным массивом, водоемом или населенным пунктом, то в 99% случаев строительство на соседних территориях невозможно. А вот если участок окружают поля, то есть вероятность, что соседнее поле принадлежит какому-то собственнику и на нем в лучшем случае будет построен дачный поселок. Но соседняя земля может быть зарезервирована и под федеральные нужды: дорожное строительство или возведение крупного промышленного объекта».

Оформление сделки

Ну а оформлять сделку лучше всего договором купли-продажи с получением свидетельства о собственности. Причем в договоре нужно обязательно прописывать характеристики участка, его кадастровый номер, полную стоимость участка, старого собственника и покупателя. Чаще всего собственник является и продавцом объекта, но в некоторых случаях договор может заключаться от третьего лица, и тогда в документах нужно указывать еще и продавца, чтобы схема сделки была прозрачной и понятной. А также будет неплохо, если собственник приложит к договору документы, на основании которых он сам стал собственником участка. «Кроме того, если сделка идет между физическими лицами, лучше использовать вариант постоплаты через депозитарную ячейку. С юридическими же лицами можно вносить деньги – налично или безналично - перед подписанием акта, потому что в любом случае остается финансовый след», - говорит Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»).
Но тут надо понимать, что договор купли-продажи еще не гарантирует, что к участку подведут дорогу и коммуникации: «Предметом сделки может быть (и чаще всего бывает. – От ред.) лишь непосредственно участок, а дополнительные опции, например, обязательства по предоставлению коммуникаций или разрешение на привлечение к строительству стороннего застройщика, не прописываются, - предупреждает Алексей Сенчук («ИНКОМ-Недвижимость»). – Они находятся в другой правовой зоне гражданских отношений и определяются другими документами, например, гарантийными письмами или вступлением в некое НП, созданное специально для покупателей поселка». Так что нужно изучать еще и документы на дополнительные опции, а если их нет, но есть словесные обещания, надо все-таки требовать тех или иных письменных гарантий.

Достоинства, недостатки и цены

В принципе, все достоинства и недостатки поселка и конкретного участка, в том числе скрывающиеся в юридическом поле, заложены в его цену. Прекрасный оазис в окружении леса и на берегу озера, в 5 км от Москвы, да еще в практически построенном поселке с коммуникациями, хорошим набором инфраструктуры и в 10 минутах ходьбы от станции электрички не может стоить дешево. «Как правило, цены на землю обоснованы рядом характеристик. К примеру, участки «в поле» идут дешевле, а участки в поселках с коммуникациями и инфраструктурой – дороже», - говорит Татьяна Илюхина («Фламандия eco village»). Хотя есть, конечно, и объективные причины для снижения цен даже в самых лучших по своим критериям поселках на добротные участки. Например, старт продаж. «Также бывают ситуации, когда собственнику земли срочно понадобились деньги, поэтому он выставляет землю по низкой цене, чтобы побыстрее ее продать», - уверяет Марат Абдуллин (группа компаний SRG). Случаются в проектах и различные акции, вполне безобидные и без подводных камней: «Их устраивают для привлечения клиентов интересной ценой на ограниченное количество участков, притом что основная масса наделов продается по рыночной стоимости», - сообщает Татьяна Илюхина («Фламандия eco village»). К тому же акции могут быть в конце реализации поселка, если девелопер хочет побыстрее закрыть продажи.
Акции и скидки приходится делать и тем девелоперам, которые изначально завысили цену: «У нас сложилась традиция «раздувания пузыря», в том числе и на землю. Особенно в тяжелых сделках, где 10 посредников, каждый пытается накрутить и откусить от пирога свой кусок. Поэтому цена порой возрастает необоснованно», - отмечает Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»). Если сравнивать поселок с завышенными ценами и поселок с адекватной ценовой политикой, то стоимость участков без подряда может различаться на 30-40%. Поэтому перед покупкой надо обязательно сравнивать цены, а если выбирается дорогой участок, то можно даже нанять земельного брокера или оценочную компанию, чтобы не переплатить.
Но если никаких акций девелопер не проводит, а предлагаемая цена не выше, а ниже среднерыночной для аналогичных объектов на таком же этапе строительства, то в большинстве случаев это означает, что с участком что-то не так. «Любая низкая цена – повод насторожиться, - предупреждает директор департамента продаж ГК «Астерра» Иван Матюшин. - Прежде чем выбирать участок, нужно посмотреть на предложения конкурентов. Как правило, погрешность в цене может составлять не более 15-25%. Более низкая цена может быть обусловлена в том числе невозможностью подведения коммуникаций к границам участка». И тут уж решать покупателю: мириться с этим, радуясь цене, или искать другой вариант, но в любом случае, дисконт должен настораживать.
К недостаткам участка, которые могут привести к снижению его стоимости специалисты относят нестандартную форму надела (например, треугольную, полукруглую или овальную – такой участок сложнее застраивать), расположение недалеко от автотрассы, железнодорожной станции, на главной проездной дороге или у внешней границы поселка, слишком большой уклон, затопляемость, высокие или низкие грунтовые воды (при высоких землю будет подтапливать, а при низких – ничего не будет расти), отсутствие коммуникаций и т.д. «Низкая цена может, например, означать, что участки находятся на большом расстоянии от Москвы или больших трасс, либо к ним неудобный подъезд, либо точки подключения коммуникаций находятся далеко от поселка», - говорит Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка».
С некоторыми из этих минусов можно справиться, а с некоторыми – нет. Например, если участок недалеко от шоссе, то вряд ли со временем оно куда-нибудь денется, скорее, наоборот, шума станет только больше (хотя, с другой стороны, автотрасса обеспечивает лучшую транспортную доступность). А вот неправильная форма, уклон и подобные им вещи - довольно безобидные недостатки, причем для покупателей с творческой натурой они даже могут стать достоинствами: «Практически любые неприятные моменты на земельном участке можно обыграть, построившись даже в овраге. Есть примеры, когда люди строили на таких участках, уходя в овраг двумя цоколями. А большой уклон хорошо обыгрывается вариантом возведения ступенчатого дома с террасами», - вспоминает Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»).
К тому же если участок с уклоном, больше возможностей для ландшафтного дизайна и на нем не будет скапливаться вода: «В средней полосе России практически везде почва глиняная, поэтому талая и дождевая вода в землю не впитывается, и если участок с уклоном, у этой воды есть возможность уходить. Так можно избежать застоя. Здесь главное, чтобы участок не был самым низким из окружения, то есть самым влажным. Такие наделы покупать не стоит, так как перед покупкой сложно оценить объем работ по подъему участка, и, как правило, стоимость этих работ превосходит предоставляемую скидку на землю», - говорит Марат Абдуллин (группа компаний SRG). «И еще надо знать, что затраты на строительство на участке с уклоном всегда будут на 10-15 % выше, чем на равнине», - предупреждает Александр Водовозов, генеральный директор компании Deutschewand.А вот участок с высокими грунтовыми водами может стать неплохим приобретением, ведь современные технологии позволяют решить данную проблему: можно сделать хороший водоотвод, дренажную систему, ливневые стоки и гидроизоляцию, не делать цокольный этаж и не сажать деревья, чувствительные к присутствию высоких грунтовых вод. «Тут просто вопрос математики. Нужно подсчитать, во сколько обойдется прокладка дренажа и прочих усовершенствований и сравнить стоимость со скидкой, и исходя из получившихся цифр, решить, выгодное это предложение или нет», - советует Алексей Сенчук («ИНКОМ-Недвижимость»). Но, правда, надо понимать, что для оценки работ придется привлекать специалиста (а это дополнительные расходы, предшествующие сделке, то есть, возможно, их не удастся возместить за счет скидки на участок), а после покупки преодолевать сложности, на что готовы далеко не все покупатели. При этом если проблема грунтовых вод распространяется на весь поселок, нужно проверить дренажную систему поселка, она, естественно, должна быть качественной.
«Глобальной же проблемой на участке всегда является недостроенный дом или готовый фундамент. Некоторые продавцы и даже покупатели считают, что это актив, что за это даже можно просить доплату, но на самом деле, это всегда пассив и обременение. Ведь обычно на недостроенный объект нет никаких документов, ни журнала производства работ, ни акта скрытых работ, ни конструкта - схемы чертежей. Непонятно, как это подведено и из чего сделано. И главное, проект дома, под который сделан фундамент, может совсем не подойти новому собственнику», - говорит Александр Водовозов (Deutschewand). В общем, «недоделки» лучше не покупать даже при привлекательной цене. И участки без коммуникаций даже при их низкой стоимости – предложение весьма спорное.
А стоит ли его рассматривать и на что стоит обращать внимание, покупая участок без коммуникаций, www.metrinfo.ru расскажет в заключительной части нашего «сериала», посвященного выбору участка без подряда.