«Синара» обесценивает земли Екатеринбурга на 5 миллиардов рублей

13 Августа 2014

Компания Дмитрия Пумпянского начала экономить на своем самом масштабном строительном проекте

«Группа Синара» снижает стоимость земель под районом Новокольцовский. Несмотря на провал переоценки участков в кадастровой палате, компания доказала свою позицию в арбитражном суде. При положительном решении о пересмотре цен по всем участкам нового района группа Дмитрия Пумпянского удешевит земли более чем на 5 миллиардов рублей и сэкономит к завершению строительства Новокольцовского порядка полмиллиарда рублей. Для Екатеринбурга экономия «Синары», наоборот, обернется сокращением доходов бюджета, а покупатели жилья на окраине уральской столицы ожидаемой выгоды от снижения себестоимости строительства не увидят. К тому же, по прогнозу экспертов, при снижении спроса на офисную недвижимость, под которую в районе отведено несколько сотен гектаров, затраты на возведение деловых и торговых центров застройщик покроет за счет роста цен на жилье.

«Синара», дочерняя компания которой «Синара-Девелопмент» ведет застройку Новокольцовского, выиграла ряд судебных исков по замене кадастровой стоимости земель района на рыночную. Например, участок в 42084 квадратных метра «в границах Сибирского тракта – Екатеринбургской кольцевой автодороги – автодороги Екатеринбург – Кольцово – улицы Чистой» с кадастровой стоимостью на 2012 год в 648 364 620 рублей оценен в 293 072 976 рублей, а надел в 146311 квадратных метров подешевел после решения арбитража с 2 254 131 642 рублей до 915 321 616 рублей. Иски поданы и по другим участкам Новокольцовского. Причины оспаривания стоимости земель «Правде УРФО» в «Группе Синара» не пояснили – в течение недели пресс-служба не отвечала на запрос издания.

Ранее «Синара» пыталась оспорить стоимость этих земель в комиссии Управления федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. Эксперты ведомства не согласились с позицией заявителя, указав на математические и технические ошибки при определении рыночной цены. В частности, отсутствует четкое описание объектов оценки, неправильно проведена группировка участков, не анализируется близость к транспортным развязкам, оценщик при расчете стоимости «не осуществляет корректировку на обеспеченность инженерными сетями» и т. д.

«Анализ рынка земельных участков не содержит анализа сегмента, к которому относятся оцениваемые участки, – для застройки коммерческой недвижимостью торгового и административного назначения», – приводятся основания отказа в протоколе комиссии.

Всего «Синара» намеревалась переоценить (и, вероятно, сделает это с помощью арбитражного суда) 9 участков стоимостью от 607 миллионов до 2,254 миллиарда рублей. Суммарная разница в кадастровой и рыночной стоимости всех указанных земель, по данным протоколов комиссии, составляет порядка 5,785 миллиарда рублей. В ходе рассмотрения стоимости земель в арбитражном суде сумма может быть немного скорректирована. Так, уже указанный участок стоимостью 648 миллионов рублей заявитель изначально оценивал в 232 миллиона рублей.

«Стоимости, полученные в отчетах об оценке, вполне соответствуют рыночным показателям. Рыночный диапазон стоимости этих земельных участков – от 4500 до 5500 рублей за квадратный метр», – заключает эксперт-оценщик СРО «Экспертный совет» Светлана Артемьева.

Учитывая действующие ставки земельного налога в Екатеринбурге (0,15% от кадастровой стоимости на объекты жилищного строительства, 1,15% – на объекты торговли, общественного питания, офисные и торгово-развлекательные центры), отведенные под жилую застройку 109 га из 612 га в Новокольцовском (остальную площадь займут технопарк, ТРЦ, логистический комплекс, офисные центры и другие объекты), приблизительная экономия «Синары» на налоге ежегодно составит около 50 миллионов рублей. Строительство жилья компания планирует закончить к 2025 году. До этого срока застройщик при условии отсутствия переоценки земель суммарно сбережет от уплаты в муниципальный бюджет более полмиллиарда рублей. Его примеру с высокой долей вероятности последуют и другие компании, возводящие жилые и промышленные объекты в районе Кольцово. Покупателям недвижимости экономия застройщиков вряд ли принесет адекватные бонусы.

«Снижение стоимости земли скажется на себестоимости строительства, а не на рыночной цене продажи жилья. Цена за квадратный метр будет зависеть от ситуации на рынке. В целом, затраты на землю могут доходить до 30% в себестоимости в зависимости от объекта, стоимости подключения коммуникаций. В Екатеринбурге застройщики торговали в пределах 10 тысяч за квадратный метр. Возможно, что с учетом местоположения района цена будет ниже», – делится мнением исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев.

«Синара» значительно снизила указанную аналитиком планку. По данным проколов комиссии Управления кадастра, суммарная рыночная стоимость участков Новокольцовского, на которой настаивала компания Дмитрия Пумпянского, порядка 4 миллиардов рублей. Кроме того, цена на жилую недвижимость может вырасти из-за колебаний спроса на офисную.

«Проект очень длительный. Сложно оценить его заранее. Скорее всего, застройщик приступит к строительству какого-то одного вида недвижимости. Вполне возможно, если спрос на жилье к моменту сдачи будет выше, чем на офисную недвижимость, то затраты на офисные и торговые центры он покроет за счет повышения цен на жилье. Возможен и обратный вариант, когда спрос на офисы превышает спрос на жилье», – оценивает перспективу эксперт аналитического центра Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили.

«Правда УРФО» будет следить за развитием событий.

Справочно:

На выставке «ИННОПРОМ-2014» группа «Синара» и правительство Свердловской области подписали договор о развитии и освоении территорий Новокольцовского. По данным МУГИСО, в новом районе будет построено порядка 2 миллионов квадратных метров недвижимости. Общий объем инвестиций в освоение территории до 2015 года «Синара» год назад оценивала в 250 миллиардов рублей. Девелопером проекта станет дочерняя компания группы – ОАО «Синара-Девелопмент» (уставной капитал 501 миллион рублей, по данным системы «Спарк» на 22 мая 2014 года, 9,98% принадлежит ЗАО «Группа Синара», чистая прибыль за 2013 год – 225,535 миллиона рублей. Владеет долями в уставных капиталах ООО «Синара-Девелопмент» (100%), ООО «Фирма «Ком-Билдинг» (98%), ООО «ТД «Ком-Билдинг» (90%), ООО «СД-Проект» (79,9%).

Источник

Региональное отделение:  Свердловское областное региональное сообщество