11 Сентября 2014
Начавший было терять остроту вопрос пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости снова в центре внимания: чуть больше месяца назад вступили в силу изменения в закон об оценочной деятельности, устанавливающие новые правила государственной кадастровой оценки недвижимости и новые правила пересмотра кадастровой стоимости. О нюансах ФЗ-225 Агентству новостей «Доступ» рассказала управляющий юридической компании «Лигал Эксперт» Ольга Попова.
- Ольга Игоревна, это важно для исчисления налога на недвижимость?
- Да, в первую очередь, и именно потому, что в отношении ряда объектов недвижимости уже установлены правила исчисления налога исходя из кадастровой стоимости. Сразу обращаю внимание, что закон распространяется не только на земельные участки, но и на любые объекты недвижимости.
- Эти правила уже применяются?
- Нет, пока Законодательное Собрание Челябинской области не утвердило ставки по налогу и нет конкретного перечня объектов, подпадающих под новое налогообложение.
- Почему, на Ваш взгляд, понадобились изменения в закон, и что именно изменилось в части проведения государственной кадастровой оценки?
- Совершенно очевидно, что законодатели преследовали цель минимизировать ошибки, которые возникают при проведении массовой оценки, и, соответственно, снизить количество споров. Достаточно вспомнить последнюю кадастровую оценку земель населенных пунктов в Челябинской области. До сих пор ее результаты в массовом порядке оспариваются в суде, при этом устанавливаемая судом рыночная стоимость в два, пять, семь, а то и в десять раз меньше утвержденной кадастровой оценки.
- Какие новшества в законе позволят впредь избежать таких ошибок?
- Их несколько. Во-первых, новые правила предусматривают обязательную публикацию решения исполнительного органа субъекта РФ (в нашем случае это министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области) о проведении работ по кадастровой оценке. Информация размещается на официальном сайте Минпрома. Теперь закон четко предусматривает, как часто может проводиться оценка: не реже, чем раз в три года, но не чаще одного раза в пять лет с даты проведения последней кадастровой оценки. Раньше этого уточнения не было.
- А когда была последняя оценка?
- Учитывая, что земли населенных пунктов оценивались в Челябинской области по состоянию на 1 января 2010 года, в ближайшее время можно ожидать принятия решения о проведении новой кадастровой оценки – в 2015 году. Но понятно, что в год они не уложатся: либо – в лучшем случае – утвердят в конце 2015 года, либо все это уйдет в 2016 год. По землям промышленности, поскольку работы ведутся уже сейчас, вероятнее всего, результаты будут утверждены в 2015.
- Правила выбора оценщика тоже изменятся?
- Нет, здесь то же самое – выбор по конкурсу. Но ужесточатся требования к оценщику. Важно, что после проведения работ предварительный отчет оценщика будет размещен в открытом доступе. И любое заинтересованное лицо в течение 20 рабочих дней сможет с ним ознакомиться. Информация об этом также публикуется на официальном сайте.
- То есть каждый владелец земельного участка сможет узнать, как оценили его недвижимость?
- Да, причем узнать до того, как результаты оценки будут официально утверждены.
- И что это ему даст?
- Любое заинтересованное лицо сможет представить оценщику свои замечания на отчет, то есть возразить.
- Оценщик на эти замечания будет реагировать?
- По закону он обязан их рассмотреть, и даже если они не приняты, указать на наличие таких замечаний в справке к окончательному отчету. На рассмотрение замечаний и внесение правок оценщику дается в общей сложности 35 рабочих дней: в течение срока размещения предварительного отчета плюс 15 рабочих дней после.
- Значит, это положительные изменения?
- Безусловно, да. Однако практика покажет, насколько они будут эффективны. Ведь, с одной стороны, предприниматели должны будут сами позаботиться о себе и вовремя отслеживать размещаемую информацию. С другой стороны, встанет вопрос, хватит ли оценщику 35 рабочих дней, чтобы объективно отработать все поступившие замечания.
- А что делать, если замечания не были учтены, или человек просто пропустил тот этап, когда их можно было внести?
- Вы сможете воспользоваться процедурой пересмотра кадастровой стоимости, но по-новому.
- Что изменилось в этой процедуре?
- Напрямую обратиться в суд могут только физические лица. Компаниям или юридическим лицам – дорога в комиссию, которую создает Росреестр.
- А к какой категории относятся индивидуальные предприниматели?
- Закон никак не высказался в отношении ИП. Я считаю, в данном случае можно на время забыть о статусе предпринимателя, ведь в правоустанавливающих документах на объект недвижимости отсутствует указание на ИП, и идти прямо в суд. При этом следует иметь в виду, что теперь дела о пересмотре кадастровой стоимости независимо от субъекта (физическое лицо, юридическое лицо, ИП) рассматриваются региональным судом. В нашем случае это Челябинский областной суд.
- Что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости?
- Их два: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости…
- Например?
- Например, ваш земельный участок имеет разрешенное использование «для промышленного назначения», а в документах указано «для коммерческого использования». И автоматически удельный показатель стал значительно больше.
- И второе основание?
- Определение в отношении объекта рыночной стоимости на дату проведения кадастровой оценки. Если рыночная стоимость окажется иной, тогда есть основания пересмотреть кадастровую стоимость. Как я уже говорила, почти в ста процентах случаев рыночная оценка оказывается ниже.
- Какие еще важные новшества при пересмотре результатов оценки?
- Закон теперь позволяет пересматривать кадастровую стоимость в течение пяти лет, но не позднее внесения в кадастр результатов очередной оценки. То есть когда уже проведена новая оценка, никто не станет пересматривать результаты предыдущей, но до новой оценки в течение всех пяти лет можем спокойно обжаловать результаты. Когда обнаружили неправильную оценку – тогда и пошли в комиссию или в суд. Раньше было только полгода с момента опубликования новых результатов. На практике даже не все знали, что прошла переоценка, и обнаруживали это только года через полтора, когда приходило время платить земельный налог, который сильно вырос.
- Комиссии при Росреестре, в которые будут обращаться предприниматели, из кого состоят?
- Кроме специалистов Росреестра, в состав комиссий по пересмотру кадастровой стоимости теперь должны входить «представители предпринимательского сообщества», гласит закон. Правда, требования к кандидатурам и порядок их представления еще только будет утверждать Минэкономразвития, а до этого момента комиссия останется в прежнем составе.
- Кто будут эти представители бизнес-сообщества?
- В законе сказано так: они «выдвигаются некоммерческими организациями, основанными на членстве и объединяющими потребителей оценочных услуг». Вероятнее всего, речь идет об оценщиках.
- Возвращаясь к юридическим лицам – а они в каком случае идут в суд?
- Сначала обязательно – в комиссию, а в суд – только если комиссия не рассмотрела заявление в установленный срок либо отклонила заявление.
- А кто подтверждает достоверность отчета оценщика?
- Обязательно должно быть экспертное заключение, которое предоставляет заявитель, обратившийся за пересмотром результатов кадастровой оценки.
- Ольга Игоревна, вот эти новшества по пересмотру результатов кадастровой оценки могут быть применены при оценке земель населенных пунктов – в той сфере, где больше всего исков от владельцев участков?
- Нет! Все изменения в закон по-прежнему не распространяются на пересмотр результатов предыдущей кадастровой оценки, в частности, оценки земель населенных пунктов, о которой мы говорили. В законе № 225-ФЗ об этом нет специальной оговорки, однако Управление Росреестра по Челябинской области ссылается на предыдущий закон о внесении изменений в закон об оценочной деятельности (№ 167-ФЗ от 22.07.2010 г.), который впервые установил правила оспаривания в комиссиях. Это означает, что в настоящее время в Челябинской области в комиссию следует обращаться только по объектам капитального строительства, землям водного фонда, землям сельхозназначения, землям садоводческих, огороднических и дачных объединений. По всем остальным категориям земель новый порядок пересмотра будет применяться уже после очередной кадастровой оценки. Кстати, по землям промышленности решение о проведении новой оценки принято уже в этом году - приказ Минпрома от 4 февраля нынешнего года № 22-П. По землям населенных пунктов с учетом пятилетнего срока можно ожидать принятия решения в следующем.
- Судя по Вашим данным, оспорить результаты той самой оценки земель населенных пунктов пожелали очень многие, и они шли в суд. А суды справляются с нагрузкой? А комиссия справится?
- В судах, конечно, был вал обращений, особенно в арбитражном. Что будет с комиссией – сейчас сказать сложно. В арбитраже несколько судей, они рассматривают дела параллельно, а комиссия же не может размножиться, она смотрит одно дело, и у нее одно заседание – она не может возвращаться к одному делу, откладывать. Думаю, поставят это на поток – отчет, экспертиза отчета, и будут принимать.
- Главное, из-за чего вопрос кадастровой оценки стоит так остро – это применение ее в целях налогообложения. В этом что-то изменится?
- Самым больным вопросом был такой: мы считали, что, если мы в судебном порядке доказали рыночную стоимость объекта, то эта стоимость должна применяться, по крайней мере, с 1 января года, в котором решение вступило в силу, хотя в идеале, конечно, с 1 января того года, в котором начали действовать вновь утвержденные результаты кадастровой оценки. И с этого времени нужно пересчитать налог, который без оснований уплачивается в повышенным размере. Ан нет! И налоговая служба, и Минфин, и суды стояли на том, что новая стоимость должна применяться с 1 января года, следующего за годом вступления в силу судебного акта, установившего эту стоимость. То есть если решение суда вступило в силу, например, в январе 2013 года, то в целях исчисления земельного налога новая кадастровая стоимость могла применяться только с 1 января 2014 года. Собственник земельного участка должен был еще целый год платить налог в завышенном объеме. При этом заявитель ведь никак не может повлиять на суд, а судья может уйти в отпуск, ответчик подаст апелляционную жалобу и т.д. Вступление в силу решения суда может благополучно перейти на следующий год. Мы с этим много боролись, но максимум, чего удалось достичь, это пропорционального исчисления налога. Вступило решение в силу, допустим, в апреле, значит, с мая пересчитываем налог исходя из новой стоимости, а не с 1 января следующего года.
Теперь закон установил правило о применении кадастровой стоимости, установленной судом либо комиссией: с 1 января того года, в котором было подано заявление. И это замечательно. Что особенно приятно, правило действует уже сейчас, в отношении заявлений, которые поданы после даты вступления в силу закона, либо поданы до вступления, но не рассмотрены на дату вступления. Таким образом, у того, кто еще хочет уменьшить земельный налог с 2014 года, есть все шансы успеть это сделать.
- Тем, у кого заявление было рассмотрено раньше, в 2014 году, обидно…
- Конечно, обидно. Я считаю, надо спорить в судебном порядке и пытаться доказать свое право на исчисление налога по-новому с 1 января 2014 года. И еще очень важное обстоятельство – о технической ошибке. Теперь закон четко указал: если кадастровая стоимость была изменена вследствие исправления технической ошибки, она подлежит применению с момента, когда такая ошибка была допущена, хоть это произошло год или три года назад, а не с момента, когда ошибка обнаружена, и Росреестр внес соответствующие исправления.
- Как Вы считаете, много потеряли предприниматели от этого несовершенного, мягко говоря, закона, до внесения изменений в него?
- Конечно, много. Бум обращений был в 2012 году, и весь 13-й год шли обращения, и даже нынче. И все это время они платят земельный налог в повышенном объеме.
Источник
Региональное отделение:
Челябинское региональное сообщество
