Как изменения в налоговом кодексе повлияют на продажу недвижимости

23 Сентября 2014

Законопроект, который сейчас рассматривается, предусматривает отмену налога на доходы для физических лиц при большинстве сделок с квартирами и жилыми домами. Проще говоря, собственникам не придется платить 13% продажной цены имущества. Несмотря на то, что в настоящее время проект закона отправлен на доработку, эксперты решили провести анализ, каким образом последствия нововведений могут отразиться на участниках рынка, в том числе загородного. «Налог с вмененного дохода» - это мера, которую предлагается ввести с целью предотвращения занижения цены объекта, отмечают аналитики «ИНКОМ-Недвижимость». Сейчас при реализации квартиры или дома продавец платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – процент от дохода, который приносит ему сделка. По предлагаемой системе расчета налога за основу берется кадастровая стоимость продаваемого объекта, умноженная на коэффициент 0,7 (или на другой, установленный субъектом РФ, но не превышающий его).

Такой подход может существенно сказаться на рентабельности сделок с недвижимостью. В настоящее время сумма налога рассчитывается исходя из стоимости объекта, указанной в договоре, с учетом имущественных налоговых вычетов, которые теперь могут упразднить. Иначе говоря, в каждой области кадастровая оценка проходит по своим правилам, но фактически такая оценочная стоимость зачастую в несколько раз превышает рыночную. Отсюда проблема – если налог со сделки будет высчитываться по кадастровой стоимости, будет ли сделка так же выгодна продавцу, как прежде?
Алексей Сенчук

руководитель офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость

«Центральная идея этого законопроекта преследует вполне благородную цель: оградить от налогов обычных граждан, имеющих в собственности единственное жилье, и усилить налоговое бремя для предпринимателей, чьим бизнесом являются сделки с недвижимостью, с целью восполнить дефицит бюджета. В этом смысле большая часть населения РФ действительно не пострадает, поскольку единственное жилье не будет облагаться налогами в случае его продажи, независимо от срока, в течение которого оно находилось в собственности. Для сравнения – в настоящее время налогом на доходы от продажи недвижимости облагается только та, что находится в собственности менее трех лет».

Еще недавно для подавляющего большинства покупателей загородного рынка необходимость платить налог с доходов от продажи второго жилья стала бы катастрофой. Но сейчас ситуация меняется – загородные форматы все чаще рассматриваются не как роскошь, а в качестве основного жилья. Рынок в лице застройщика охотно откликается на этот запрос - появляется все больше проектов, соответствующих характеристикам развитых городских микрорайонов: таунхаусы строятся вблизи инфраструктурных центров, просчитывается транспортная доступность, а ценовая политика позволяет без потерь менять московское жилье на загородное.

Несправедливым выглядит решение о налогообложении второго жилья для тех, кто какое-то время назад построил дачу и решил ее реализовать – ведь в строительство дома были вложены личные средства и затраченные трудовые ресурсы собственника, и если объект будет переоценен, интересы продавца пострадают. При этом больше всего от грядущих изменений теряют инвесторы и рантье. Если до сих пор предпринимателей спасал от налогов пункт, предусматривающий налог лишь в том случае, если объект находился в собственности менее трех лет, то теперь он может стать обязательным. Недвижимость, приобретенная в бизнес-целях, явно не является единственным жильем. Тут есть некоторое послабление для собственников объектов, площадь которых не превышает 50 кв. м. Для них будут предусмотрены льготы, устанавливаемые субъектом РФ по месту нахождения объекта. Но налог придется платить в любом случае.
Вячеслав Ушкалов

партнер адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

«Прежде всего, это возможность для физических лиц, получивших недвижимость по наследству и желающих ее продать, не ждать три года, чтобы не потерять на НДФЛ, и не искать обходных путей минимизации таких потерь. Такое делалось и делается сплошь и рядом – процветающий рынок продаж недвижимости по заниженной цене за сумму в 1 млн руб. процветает – это подтвердит любой риелтор. На мой взгляд, предложение вполне разумное и заслуживающее поддержки. Если бардак нельзя предотвратить, его нужно возглавить – или подвергнуть легализации с организацией, что и пытается сделать автор законопроекта».
Вторая часть предложения – поднять сумму имущественного вычета: сейчас это 1 миллион рублей при продаже недвижимости и 250 тысяч рублей при продаже прочего имущества, находившегося в собственности продавца менее 3 лет. Эти пороги предлагается поднять по недвижимости до 2,5 миллиона рублей, причем для Москвы и Петербурга до 5 миллионов рублей, для иных городов, население которых превышает 1 миллион человек – 3,5 миллиона рублей.

Тимофей Ермак

адвокат, партнер адвокатского бюро «Юрлов и партнеры»

«Новый законопроект обещает также освобождение от налога тех, кто сначала купил новую квартиру, а только потом продал старую, но с условием, что прошел срок не более года между такими сделками. В то же время, законопроект предусматривает важное нововведение, направленное на борьбу с неуплатой налогов. Теперь базой для расчета НДФЛ с продажи станет 70% от кадастровой стоимости жилья, а не сумма, указанная в договоре (сейчас огромное количество жилья «по соглашению» сторон сделки продается за 1 миллион рублей). В связи с этим, занизить свои налоги уже не удастся. Без сомнения, что в случае принятия данных правок, это серьезно повлияет на регулирование данной сферы налогообложения. Рядовых граждан это избавит от необходимости платить существенные налоги при продаже своей недвижимости. Людям будет проще с оформлением самой сделки, поиском покупателей (так как не все соглашались уменьшать сумму договора), да и возможная ипотека покупателя для продавца уже не будет препятствием».

Собственникам нескольких квартир, покупаемых часто в качестве инвестирования, придется серьезно «раскошелиться» при каждой сделке по реализации своей собственности, отмечает Тимофей Ермак. Единственный плюс для инвесторов в недвижимость в том, что сохранится срок, по истечению которого от уплаты НДФЛ собственник будет освобожден. Сейчас такой срок 3 года, а предполагается увеличить его до 10 лет (конкретную длительность такого срока будут определять регионы).

Главная проблема данной законодательной инициативы в том, что в настоящий момент методика определения кадастровой стоимости жилья не совершенна, отмечают эксперты. Кадастровая переоценка недвижимости часто проводится некорректно и во многих случаях цена, значащаяся в государственном кадастре недвижимости, может превышать рыночную. Что, в свою очередь, вызовет существенное увеличение налоговой нагрузки для тех, кто продает не единственное свое жильё. В худшем случае для снижения налога собственнику сначала придется оспаривать размер кадастровой стоимости в суде. Или уже потом, после уплаты налога, судиться с инспекцией по поводу размера расчета НДФЛ со сделки.

С учетом того, что в России финансовые механизмы несовершенны, недвижимость остается самым простым и привлекательным инвестиционным инструментом. Инвесторы и рантье едва ли уйдут с рынка, если изменения в налоговый кодекс будут все-таки приняты. Вероятно они пересмотрят свои стратегии и найдут способ нивелировать финансовые потери, закладывая в стоимость продуктов будущие расходы. Как отразится этот процесс на рынке недвижимости в целом и на ценах в частности - покажет время.