Спорим, оспорим?

7 Октября 2014

Вопрос высокой кадастровой стоимости земли коснулся многих. Новая стоимость, установленная официально на 01 января 2013 года и вступившая в силу с 2014 года, если не привела в шок, то, по крайней мере, неприятно удивила большинство землевладельцев и арендаторов. Речь идет об участках в составе земель населенных пунктов и земель сельхозназначения. По некоторым участкам она поднялась в разы, как, собственно, и налог или арендная плата. Однако право оспорить новую оценку есть у каждого.

Пальцем в небо?

Начнем с того, что кадастровая оценка – это массовая оценка, при которой практически невозможно учесть всех факторов, влияющих на стоимость земли на рынке. Только представьте, оценка одного конкретного участка занимает у оценщика порядка трех-пяти дней, перед кадастровым оценщиком стоит задача оценить сотни, тысячи участков в весьма ограниченные сроки. Поэтому с реальной рыночной стоимостью ее результаты слабо коррелируют. Второй аргумент, ярко объясняющий суть высокой кадастровой оценки, – то, что она направлена, прежде всего, на пополнение бюджета.

Процедура

Согласно действующему законодательству, право на оспаривание дается в досудебном порядке в течение шести месяцев с момента внесения данных в городской кадастр недвижимости. По истечении этого срока эту процедуру можно провести в судебном порядке. В любом случае, собственником и арендатором земли в качестве аргумента предоставляется отчет об оценке, подготовленный независимым оценщиком. Если результат рыночной оценки оказался значительно ниже кадастровой, более 30%, с отчетом необходимо предоставить положительное заключение Экспертного совета СРО, в которой числится оценщик. Такое заключение подтверждает правильность оценки и соответствие всем требованиям закона. Отмечу, что работа по оспариванию кадастровой стоимости, особенно при значительных расхождениях – достаточно серьезная процедура, требующая участия квалифицированного в этих вопросах, юриста, как с судебном, так и в досудебном порядке. Задача оценщика здесь – грамотная оценка земельного участка, юрист же сопроводит всю процедуру до логического конца, добившись утверждения заявленной стоимости. Ведь отрицательная судебная практика, когда землевладельцам и арендаторам отказывали в исках, тоже имеется. И в этом случае понесенные затраты могут оказаться просто «деньгами на ветер».

Учесть все

Оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости должна проводиться с позиции нескольких подходов, с учетом всех индивидуальных особенностей участка, таких, как местоположение, окружающая инфраструктура, назначение, возможности застройки и ограничения, рельеф и форма участка, наличие коммуникаций и многих других факторов. Оценке подлежат как свободные, так и застроенные участки. Так, при оценке застроенных участков в расчетах участвуют и постройки, расположенные на нем. В некоторых случаях земля может оцениваться с позиции стоимости бизнеса, осуществляемого на данной территории, если это, например, комплекс функционально связанных между собой объектов недвижимости.

Недвижимость

Новая кадастровая стоимость также «застала врасплох» и владельцев недвижимости. И насколько она соответствует реальным рыночным ценам, сложившимся на дату оценки, судить нам, оценщикам. Согласитесь, когда небольшое офисное здание среднего качества в центральной части города оценено кадастровыми оценщиками в 135 тысяч рублей за квадратный метр, и это еще без учета земли, адекватность такой оценки весьма сомнительна. Так, это самое здание по реальной рыночной стоимости оценено в шесть миллионов рублей простив 28 миллионов по кадастровой стоимости. Этот пример из частной практики ярко демонстрирует острую необходимость владельцев недвижимости в отстаивании своих интересов.

Экономический эффект

Этот термин здесь как нельзя кстати, так как отражает весь смысл оспаривания кадастровой стоимости. Он может быть положительным в разной степени, а может быть и отрицательным. Наибольшего экономического эффекта, безусловно, можно ожидать от больших объектов. Ведь сама по себе оценка, если она качественная, а также экспертиза отчета в СРО – не дешевая процедура, которая по своей стоимости может превысить возможное снижение налога или аренды за будущий период до введения новой кадастровой стоимости. Поэтому прежде чем начинать, необходимо рассчитать, насколько экономически целесообразна эта процедура. В этом вам должен помочь оценщик, предварительно «прикинув» возможный результат оценки и рассчитав экономию по налогу или аренде. Обычно оценщики за это не требуют платы.

После того, как вы учтете основные сопутствующие затраты, вы получите величину возможного экономического эффекта от оспаривания, который может весьма порадовать, если подойти к этому серьезно и довести всю процедуру до положительного результата.