13 Октября 2014

Владимир Шепелев, гендиректор оценочной компании "Стремление"

13.10.2014, 00:00

— Можно ли назвать удачными итоги кадастровой оценки земель?

— Идея перехода на кадастровую стоимость понятна — пополнение бюджета. Но ее реализация, с моей точки зрения, не выдерживает никакой критики. Свидетельство тому — количество судебных процессов. После ужесточения правил пересмотра оспорить кадастровую стоимость становится все сложнее, но видно, что в большинстве случаев землепользователь прав.

— Как государство выбирает оценщиков?

— Раньше оценкой занимались БТИ и ФКЦ "Земля". Сейчас каждый регион выбирает исполнителя на публичном конкурсе. Выиграть может кто угодно, главный критерий — цена. Но нужно ориентироваться на квалификацию оценщика, а не только на низкую стоимость его услуг. В связи с этим качество оценки и земельных участков, и объектов капитального строительства, мягко говоря, неудовлетворительное.

— Можно ли изменить ситуацию?

— Это комплексная проблема, но начинать надо с заказчика оценки. Во-первых, она проводится на основе сведений, имеющихся в госреестре, а их недостаточно — там нет всех необходимых подробных характеристик. Надо вносить в реестр больше информации об объектах, это краеугольный камень. Во-вторых, нужна публичная проверка результатов оценки, потому что сейчас заказывавшие ее чиновники зачастую смотрят только на итоговый результат. В-третьих, регионам надо уменьшать лоты. Сейчас оценщик получает мало данных, мало времени и огромное число участков вплоть до целого субъекта РФ, поэтому физически не может сделать работу качественно. Кроме того, методические рекомендации безнадежно устарели и не соответствуют закону об оценочной деятельности. Я знаю, что на площадке Минэкономики создана рабочая группа, которая занимается разработкой новых методических рекомендаций, но когда они будут — неизвестно.

— Поправки, принятые в июле, помогут?

— Продекларировано, что до утверждения результатов госоценки проект отчета оценщика выкладывается в интернет, и в течение 20 дней у всех заинтересованных лиц есть возможность дать свои замечания. Если эта норма будет работать всерьез — хорошо. Но если это будет лишь формальная стадия, ничего не изменится. Положительный момент и в том, что в составе комиссий при Росреестре число чиновников не может быть больше половины. Раньше из четырех человек было трое госслужащих, которые кровно заинтересованы не снижать стоимость.

— В чем отличия рыночной оценки земли от кадастровой?

— Рыночная — это индивидуальная оценка, учитывающая специфические особенности каждого объекта. Кадастровая же носит массовый характер и по идее должна отражать среднюю температуру по больнице. Но зачастую у заказчика кадастровой оценки преобладают интересы повышения налоговой базы. Это объяснимо, но в Земельном кодексе четко сказано: кадастровая стоимость, по сути, рыночная и приравнивается к ней.

— Суды объективно подходят к рассмотрению исков?

— Сначала суды почти на 100% поддерживали требования землепользователей, причем зачастую рассматривали дела только по формальным основаниям. Последняя тенденция такова, что суды стали менять практику в сторону рассмотрения дела по существу — теперь недостаточно просто принести отчет о рыночной стоимости, нужно доказывать достоверность ее определения. Суды стали склоняться к проведению отдельной судебной экспертизы. Хотя, например, в Москве судебные споры о кадастровой стоимости отличались особым консерватизмом. Это здесь сформировалась практика отказывать в исках арендаторам, потому что те якобы незаинтересованные лица. Такой ситуация была, пока ВАС не признал право арендаторов судиться. После внесения поправок в закон иски по кадастровой стоимости будут рассматривать суды общей юрисдикции. Практика там еще не наработана, но само изменение подведомственности споров я не могу оценить как позитивный момент.

Источник