О скидках при распродаже приватизируемого имущества

14 Октября 2014

Допускается ли снижение начальной цены продажи приватизируемого государственного имущества после того как на аукцион не поступила ни одна заявка, объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Павел Ерин и Алексей Александров

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества является его продажа на аукционе (пп. 2 п. 1 ст. 13, ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ)). При этом начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность. Начальная цена продажи имущества указывается в информационном сообщении о продаже государственного или муниципального имущества (ст. 12, пп. 4 п. 3 ст. 15 Закона N 178-ФЗ). Закон N 178-ФЗ не устанавливает каких-либо специальных правил изменения начальной цены приватизируемого имущества в случае признания аукциона по продаже государственного или муниципального имущества несостоявшимся и последующей продаже этого имущества тем же способом или другими способами, определенными законом. Однако п. 3 ст. 23 Закона N 178-ФЗ установлено, что в случае, если вследствие признания аукциона несостоявшимся последующая продажа имущества осуществляется посредством публичного предложения, цена первоначального предложения устанавливается не ниже начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже государственного или муниципального имущества на аукционе, который был признан несостоявшимся, а цена отсечения составляет 50% начальной цены такого аукциона.

Таким образом, если в рассматриваемой ситуации продажа имущества будет осуществлена посредством публичного предложения, государственный орган (орган местного самоуправления) не вправе устанавливать начальную цену продажи имущества ниже цены, определенной в информационном сообщении о продаже имущества на аукционе.

Отметим, что Закон N 178-ФЗ не запрещает и повторное проведение аукциона по продаже приватизируемого имущества в случае, когда предыдущий аукцион был признан несостоявшимся. Однако, поскольку специальных правил определения цены продажи имущества в этой ситуации закон не предусматривает, должны применяться общие правила, установленные ст. 12 Закона N 178-ФЗ, то есть начальная цена продажи такого имущества должна определяться в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно ст. 8 Закона N 135-ФЗ при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации проведение оценки является обязательным. При этом в целях определения начальной цены имущества, упомянутой в ст. 12 Закона N 178-ФЗ, установлению подлежит рыночная стоимость объекта оценки, что следует из ст. 7 Закона N 135-ФЗ.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона N 135-ФЗ).

В связи с этим Президиум ВАС РФ в п. 1 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной. Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы (п. 3 названного постановления).

Из вышеизложенного следует, что по общему правилу рыночная стоимость объекта оценки, указанная в отчете оценщика, является рекомендуемой для совершения сделки. Обязательной она является лишь в случаях, когда законодательство предусматривает обязательность установления цены сделки в соответствии с величиной рыночной стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком (в частности, когда цена сделки должна быть установлена не ниже или не выше рыночной стоимости имущества, являющегося предметом сделки). Из нормы ст. 12 Закона N 178-ФЗ буквально не следует, что начальная цена продажи государственного или муниципального имущества при его приватизации должна быть установлена в точном соответствии с рыночной стоимостью такого имущества, указанной в отчете оценщика, либо не может быть выше или ниже такой стоимости. Из этой нормы усматривается лишь необходимость соблюдения порядка определения стоимости имущества, предусмотренного Законом N 135-ФЗ, и учета величины рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком, при установлении начальной цены продажи имущества на аукционе. Суды во многих случаях также придерживаются правовой позиции, согласно которой Закон N 178-ФЗ предусматривает лишь обязательное привлечение независимого оценщика при определении начальной цены приватизируемого имущества, но не устанавливает обязательность величины стоимости объекта приватизации, указанной независимым оценщиком (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 29.01.2008 N А66-663/2007, Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2009 N 06АП-3502/2009, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2008 N 15АП-7517/2008). Таким образом, буквально из положений Закона N 178-ФЗ не вытекает запрет установления начальной цены продажи государственного или муниципального имущества, приватизируемого посредством проведения аукциона, в размере ниже рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. При этом закон не определяет конкретный размер возможного снижения цены. Однако с учетом возможного неоднозначного истолкования формулировки ст. 12 Закона N 178-ФЗ следование такому правовому подходу может повлечь за собой определенные правовые риски. Судебная практика не выработала единообразную правовую позицию по вопросу о правомерности изменения размера начальной цены продажи приватизируемого имущества по сравнению с величиной его рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика. В некоторых случаях суды приходят к выводу о том, что Закон N 178-ФЗ устанавливает ограничение в определении начальной цены (не ниже рыночной) в интересах собственника, который вправе реализовать имущество и по более высокой цене, то есть полагают невозможным установление начальной цены продажи имущества ниже его рыночной стоимости (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2013 N 17АП-544/13). Более того, некоторые судьи полагают, что начальная цена подлежащего приватизации государственного имущества должна устанавливаться в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, то есть должна признаваться равной цене стоимости подлежащего приватизации объекта, указанной в отчете об оценке данного объекта. При этом увеличение начальной цены продажи имущества, по сравнению с его рыночной стоимостью, не допускается (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.06.2012 N Ф01-2361/12). Обратим внимание, что закон допускает возможность снижения цены первоначального предложения при продаже государственного или муниципального имущества (равной начальной цене продажи имущества, установленной для целей проведения аукциона, признанного несостоявшимся) в случае приватизации имущества посредством публичного предложения (ст. 23 Закона N 178-ФЗ). В свою очередь, п. 1 ст. 23 Закона N 178-ФЗ предусматривает, что продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения (далее - продажа посредством публичного предложения) осуществляется в случае, если аукцион по продаже указанного имущества был признан несостоявшимся. Таким образом, в рассматриваемом случае имущество может быть предложено к продаже посредством публичного предложения, при этом цена первоначального предложения может быть снижена до минимальной цены предложения, по которой может быть продано государственное или муниципальное имущество (цены отсечения) (п.п. 2, 4.1 ст. 23 Закона N 178-ФЗ). Наконец, если продажа имущества посредством публичного предложения не состоялась, такая продажа может быть осуществлена без объявления цены (ст. 24 Закона N 178-ФЗ). Этот способ приватизации вообще не предполагает необходимости определения начальной цены приватизируемого имущества (смотрите также Положение об организации продажи государственного или муниципального имущества без объявления цены, утвержденное постановлением Правительства РФ от 22.07.2002 N 549). С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Источник