Кадастровая оценка недвижимости приблизит население к нищете

22 Октября 2014

Домовладение в России становится роскошью

Новации в федеральном законодательстве, связанные с изменением налогов на недвижимость (они будут начисляться исходя из кадастровой стоимости), кажется, немногие оценили до конца. А ведь буквально через пару месяцев они вступят в силу.

Сейчас в основе налогооблагаемой базы (стоимости недвижимости) - лежит оценка по инвентаризационной стоимости. Ее также именуют «восстановительной» - в основном учитываются только возраст и вид строения. Кадастровая стоимость может превышать инвентаризационную вдвое, а то и в десять раз. Иными словами, все объекты недвижимости (квартиры, земля, гаражи, дачи, коммерческая недвижимость) должны быть переоценены в сторону увеличения за счет факторов, действительно влияющих на рыночную стоимость жилья. Соответственно повысятся и налоги. Эксперты рынка пока затрудняются в точных прогнозах. До конца непонятно, кто и как будет заниматься переоценкой. И, главное, за чей счет? И как законодательное новшество скажется на жизни красноярцев? «МК» расспросил участников рынка о предстоящих изменениях.

Независимый кадастровый инженер Станислав Тертычный заявил «МК», что последствия грядущих изменений предсказать можно:

- Очевидно, что со стороны законодателей потребуется выпуск дополнительных подзаконных актов. Нужна будет четкая градация по объектам недвижимости. К примеру, сельскохозяйственные земли, наделы которых могут достигать миллионов гектаров, будут обложены непомерным налогом. То же касается и коммерческих зданий и площадей – куда новый налог будет включен, если за торговый центр или ресторан собственники будут платить в разы больше? Очевидно, в цену стоимости товаров или услуг. С квартирами тоже ситуация сложная. Если бабушка, к примеру, живет в четырехкомнатной квартире и не в состоянии за нее платить, то она будет вынуждена ее продать. Повысится налог, по предварительным прогнозам, на квартиры в кирпичных домах, в новостройках. То есть дорогой материал стен, развитая инфраструктура вокруг дома, капитальный ремонт - все эти факторы увеличат в итоге кадастровую оценку. И как следствие - налоги.

Еще один эксперт финансового рынка Павел Павелко заверил «МК», что новые правила коснутся, прежде всего, владельцев крупных коттеджей, а также инвесторов, которые имеют по 10-30 квартир и сдают их в аренду:

- Сначала такие собственники должны будут заплатить налог с аренды жилья, которое приобретается не для собственного проживания, а для извлечения прибыли. Затем налоги с недвижимости. Куда они будут включать увеличенную стоимость владения? В цену аренды вряд ли – рынок не позволит существенно увеличить ставки на сдаваемое жилье. Это, по сути, напоминает покупку автомобиля, когда человек готов единоразово или в кредит купить очень дорогой шестилитровый мощный Мерседес или внедорожник, а потом понимает, что эксплуатировать такую машину не по силам – в части топлива, запчастей, налогов. Надо, иными словами, заранее оценить возможности владения крупногабаритного жилья или многоквартирность. Налоги повысятся. Понятно, что государство решило таким образом пополнить казну. Но вряд ли эта мера будет стимулирующей для экономики. Ведь снижаются потребительские возможности населения, растущее налоговое бремя никогда не способствовало развитию экономики. Это своего рода дополнительный риск, который надо учитывать при приобретении земли, гаража, дачи, коттеджа и так далее.

Увеличение налога на имущество позволит ограничить спекулятивные инвестиции в недвижимость и образование ценовых «пузырей», - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Ожидаемое повышение расходов вряд ли вынудит инвесторов, которые покупают недвижимость в расчете на рост цен и держат их пустыми, продать ее. «Рост налога, если и не заставит таких инвесторов продать квартиры, то как минимум подтолкнет их к тому, чтобы задуматься, как заставить недвижимость работать. Иначе она будет приносить им убытки. Следовательно, инвесторы начнут сдавать квартиры, предложение жилья в аренду увеличится, что может повысить его доступность», - считает Репченко.

Станислав Тертычный уверен, что инвентаризационная оценка устарела, «отстала от жизни»: морально, экономически, методологически, как и сами понятия технического учета. Поэтому переход на кадастровую оценку, которая максимально приближена к рыночной, понятен. Но сложен. Вероятно, поэтому переход растянут федеральным законодательством до 2020 года. Кто и как будет его осуществлять?

- В Красноярске, - говорит кадастровый инженер, - сложился рынок независимых оценщиков, это люди со специальным образованием и сертификатами. Государственные земли и объекты будут, по всей видимости, оценивать силами кадастровой палаты и муниципалитетов за счет бюджета. Могут ли быть злоупотребления? Очевидно, да. Сейчас кадастровую оценку заказывают для нужд купли-продажи недвижимости. Причем вы сами можете выбирать оценщика. Можно оспорить и кадастровую оценку в судах.

Но остается открытым вопрос: если собственник сам не пожелал добровольно переоценивать свои владения, кто это сделает за него? И как заранее - до получения налогового уведомления - узнать результаты оценки? Будут ли новые налоги большим сюрпризом для владельцев гаражей, квартир и прочих атрибутов нормальной жизни, которая того и глядя, превратится в непосильную роскошь домовладения?

Председатель Общественной палаты экономического развития, конкурентоспособности и предпринимательства Гражданской ассамблеи края и зампред общественного совета при управлении Росреестра Юрий Муравьев говорит, что в новации нет никакой эмоциональной составляющей - государство решило пополнить казну, чтобы не повышать другие налоги - на деятельность. Например, НДФЛ или налог НДС для предприятий:

- Последствия коснутся буквально каждого собственника недвижимости или земли. Ведь что предлагает закон? Переоценку, причём массовую. Это будет означать, что вот ваша, например, квартира повысится в оценке до рыночной стоимости, допустим до 3 млн рублей. Тогда 1,5 процента налога на нее составят не теперешние три тысячи рублей, а 45 тысяч. Всем ли собственникам это будет по карману? Да и любая однокомнатная квартира ценой в 2 млн рублей на рынке (а кадастровая оценка примерно будет равняться этой цене) окажется предметом роскоши! Налоговое уведомление поставит собственника перед фактом. Что будет происходить в таком случае, если вы не в состоянии оплатить право владения в виде налога? Очевидно, сначала будут пени. Потом судебное взыскание со стороны налогового органа. А затем придется продавать недвижимость… Конечно, льготники будут (пенсионеры, инвалиды и другие социально незащищенные слои общества), но другим точно придется раскошелиться! И субсидий по налогам никаких не будет… Оспорить кадастровую оценку будет также возможно - через комиссию при Росреестре или суд, - но вот новую оценку придется оплачивать самостоятельно. И не факт, что она в конце концов будет ниже той, которую определит государство. Власти будут вынуждены принимать какие-то меры и вносить поправки в законодательство. К примеру, коллизия возникала из-за оценки кадастровой стоимости земли под парком им. Горького в Красноярске. Тогда землю оценили более чем в миллиард рублей. От миллиарда арендаторам предлагалось заплатить налог в полтора процента. Такие деньги оказались неподъемными для коммерсантов. И подобных споров будет предостаточно.

Источник