Обязательные требования к проведению оценки объектов недвижимости24 Октября 2014 Шестакова Е. В., эксперт ООО «Аудиторской фирмы «БИЗНЕС-СТУДИО» Долгое время каких-либо обязательных требований к проведению оценки объектов недвижимости не существовало. Каждый оценщик имел фактически собственные суждения и использовал те методы в оценке недвижимости, которые ему ближе. Однако недавно Минэкономразвития России в приказе от 25.09.2014 N 611 установило Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Общие подходы к оценке объектов недвижимостиВ соответствии со ст. 5 Закона РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» «к объектам оценки относятся право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества», т.е. цель оценки, прежде всего – определение стоимости права. Определение рыночной стоимости построено на предпосылке, что имущество реализуется на рынке, поэтому должна оцениваться, прежде всего, рыночная стоимость имущества. Конечно, бывает, что оценщики производят оценку специальной стоимости или иную оценку. Однако чаще всего необходимо оценить именно рыночную стоимость. Рыночная стоимость - Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражается какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть:
Общие подходы к оценке объектов недвижимости были определены еще в 2007 году в приказе Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)". При проведении оценки должны быть описаны: а) объект оценки; б) имущественные права на объект оценки; в) цель оценки; г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; д) вид стоимости; е) дата оценки; ж) срок проведения оценки; з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка. Также при проведении оценки проводится анализ наилучшего использования объекта недвижимости. На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:
В части оценки недвижимости очень важно, что данный стандарт закрепляет те подходы, которые должен использовать оценщик при осуществлении оценки. Таблица Подходы к оценке объектов недвижимости
Важно, что если оценщик не использует какой-либо подход в оценке, он должен обосновать это. Также в отчете оценки должны содержаться сравнения стоимости, определенной с помощью различных подходов. В оценке недвижимости очень важно использовать затратный подход. При использовании затратного подхода важно рассчитать в действительных ценах затраты на воссоздание аналогичного объекта. Также важно учитывать, что стоимость нового строительства кроме прямых издержек включает в себя прибыль предпринимателя. Прибыль предпринимателя (ПП) - это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является, в основном, функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации. Стоимость равна: стоимость нового строительства + прибыль предпринимателя 1 331 712+239 708=1 571 420 руб. Стоимость нужно рассчитать с учетом износа: Определение величины физического износа Таблица
Стоимость встроенного нежилого помещения, определенная затратным подходом, составляет (округленно): 1 285 422 руб. Один миллион двести восемьдесят пять тысяч четыреста двадцать один рубль Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме рентного дохода от эксплуатации и дохода от продажи недвижимости в конце периода владения. Доходный метод включает в себя два основных приема – технику прямой капитализации и технику дисконтирования. Определение рыночной стоимости нежилого помещения площадью 42,3 кв.м доходным подходом. Таблица расчета стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков
Таким образом, стоимость объекта, определенная по доходному подходу, составляет (округленно): 1 084 000 руб. В рамках сравнительного подхода применялся метод сравнения продаж. При применении этого метода стоимость Объекта оценки определяется сравнением цены продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. Для определения окончательного результата рыночной стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта находим его средневзвешенное значение, при этом результату, полученному с меньшими корректировками, присваиваем наибольший вес. Таблица
Таким образом, средневзвешенная величина рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади оцениваемого Объекта составляет: 31 701 руб. Тpидцать одна тысяча семьсот один рубль Стоимость Объекта, определенная по рыночному подходу, составляет (округленно): 1 347 000 руб. Один миллион триста сорок семь тысяч рублей В зависимости от объема и достоверности информации, использованной в рамках каждого из подходов, результаты этих подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости происходит на основе нескольких промежуточных результатов. Для определения итоговой оценки стоимости, как правило, используется метод средневзвешенной, в соответствии, с которым результату каждого из подходов присваивается весовой коэффициент. С учетом трех подходов стоимость объекта составляет: 1 285 422 + 1 084 000 + 1 347 000 = 3 716 422 рублей Средний показатель равен: 1 238 807 рублей При использовании подходов к оценке важно учитывать следующие рекомендации.
Необходимо учитывать стоимость затрат на восстановление полной стоимости объекта недвижимости, при это цены должны быть актуальными, с учетом поправочных коэффициентов. При использовании затратного подхода важно учитывать износ зданий и строений.
В использовании доходного подхода в оценке недвижимости важно использовать ставку дисконтирования с учетом реального дохода, часто при осуществлении оценки используются завышенные показатели ставки дисконтирования, в результате чего стоимость оценки является завышенной.
В сравнительном подходе важно использовать как можно больше вариантов-аналогов, конечно, речь не идет о десятках вариантов, но использование двух или трех вариантов не даст положительного эффекта при оценке сравнительным подходов. Во-вторых, аналоги должны быть схожи, то есть расположены в одном и том же районе, иметь такие же характеристики дома, здания, сооружения, быть расположены в таком же удалении от метро или транспортных узлов. В противном случае, необходимо будет учитывать поправочные коэффициенты. Важно также учитывать новые требования к проведению оценки объектов недвижимости. Новые требования к оценке объектов недвижимостиНовые требования установлены в приказе Минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. N 611. Перечислим данные требования. Во-первых, оценщик в обязательном порядке должен осмотреть объект оценки. . В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. Во-вторых, совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка. Вместе с тем, важно помнить, что незаконные постройки могут быть снесены с учетом требований законодательства. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (статья 222 ГК РФ). В определении Конституционного Суда РФ от 24.06.2014 N 1369-О сказано, что обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за правонарушение, как это предусмотрено ст. 222 ГК РФ. Аналогичный вывод сделан в определении Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 147-О-О, суд указал, что обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Однако эта особенность фактически не учитывается в новом стандарте оценки объектов недвижимости. В-третьих, стандарт закрепляет дополнительные сведения, которые необходимо указать в описании объекта недвижимости. В описании должны быть указаны: - состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); - характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; - права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе: рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях); - затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; - убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях; - затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка. В-четвертых, установлены требования к анализу рынка при проведении оценки. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Ранее требования к последовательности такого анализа отсутствовали. Поэтому если анализ проводится не в установленной последовательности, то необходимо указать причины соответствующих расхождений. В-пятых, установлены требования к анализу наиболее эффективного использования. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов. Анализ наиболее эффективного использования и ранее присутствовал в отчетах оценщиков, однако теперь требования к такому отчету установлены более конкретно. Шестой особенностью является установление требований к сравнительному подходу. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. Все данные критерии должны совпадать при оценке объектов-аналогов. Седьмая особенность связана с доходным подходом в оценке. а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость; д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем; е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода; ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи; з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости. Восьмой особенностью является установление требований к затратному подходу. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют); г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства; д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования; е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: - данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; - данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; - сметных расчетов; - информации о рыночных ценах на строительные материалы; - других данных; ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ; з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок; и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости. Таким образом, определены более конкретные требования к оценке недвижимости. В заключение нужно отметить, что и оценщикам и клиентам нужно учитывать как ранее установленные подходы в оценке, так и новые требования, предъявляемые к оценке недвижимости. Например, нельзя произвольно взять затраты на создание объектов капитального строительства, нужно обосновать такие данные либо сметами, либо информацией в строительных контрактах. Определены четкие критерии использования и доходного и сравнительного подходов. А это означает, что и клиенты должны более требовательно относиться к отчетам и оценщики максимально учитывать новый стандарт. Кроме того, важно, что судебная практика тоже может поменяться с учетом новых обязательных требований к оценке. Поэтому если какие-то требования не учтены, то имеется вариант признания отчета недействительным. Источник Вернуться к списку новостей |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
