Как по новым правилам будут оценивать наши квартиры

17 Ноября 2014

Ноябрь – последний месяц, когда местные органы власти должны определить собственную ставку налога на имущество в рамках границ, отведенных принятым в октябре федеральным законом 284-ФЗ. Это закон, «модернизировавший» налог на имущество, привязав ставку к кадастровой оценке недвижимости. Москва уже определилась, Подмосковье и Петербург готовятся. Адвокаты с оценщиками замерли в ожидании: будет проверяться на прочность вся система российского кадастра.

Кадастровая оценка объектов недвижимости (в частности, в Москве и Петербурге) – это, по сути, суррогат рыночной стоимости. Из чего отныне должны исчисляться налоги на имущество? Из кадастровой оценки этого имущества. Откуда взялась эта оценка? Из баз данных, которые долгое время собирали оценщики. Откуда оценщики брали данные? Из открытых источников — вплоть до ресурсов, размещающих бесплатные объявления.

«Недавно мне пришлось оценивать квартиру на Итальянской улице в Петербурге кадастровой стоимостью в 28 миллионов рублей, — рассказывает один из участников Северо-Западного общества оценщиков. — И я оценил ее в 98 миллионов. Кадастровая оценка — это нечто среднее, будто «сфотографированное» с воздуха, и имеющее столь же «воздушное» обоснование». Полностью одинаковых квартир, особенно в центре столиц, не существует, и кадастровая оценка не учитывает такие характеристики как интерьер, вид из окон, расположение квартиры в доме и еще несколько десятков параметров.

«Массовая кадастровая оценка объектов недвижимости не имеет индивидуального подхода и поэтому не отражает стоимость конкретного объекта. В связи с этим, всегда будут люди недовольные ее проведением, — констатирует Александр Зарицкий, руководитель управления земельно-имущественных отношений консалтинговой компании Heads. — Сейчас заложен механизм, позволяющий ее скорректировать или путем обращения в комиссию по рассмотрению споров (при Росреестре соответствующего субъекта) или путем обращения в соответствующий суд. Комиссия с этого года является постоянно действующим органом, рассматривающим обращения заявителей по оспариванию установленной кадастровой стоимости. Раньше она действовала только в течение шести месяцев с даты применения кадастровой стоимости для расчета ставок налогообложения. Также с этого года рассмотрение споров по оспариванию кадастровой стоимости возможно в судах общей юрисдикции».

Любой недовольный кадастровой оценкой (а недовольные могут быть как своим налогом, и тогда они захотят понизить кадастровую стоимость имущества, так и, к примеру, будущим доходом от продажи, и тогда им захочется эту стоимость повысить) может заказать оценку независимую. Независимый оценщик, в теории, без проблем напишет ту цену, которую требуется. Но требуется кому?

Рынок оценки сегодня весьма узок, заказчики давно известны и поделены; называется все это словом «аккредитация». Желающие получить кредит должны оценить свой залог у аккредитованного при банке оценщика. Это касается не только ипотеки, а любого кредитования — в том числе и бизнеса. Цена этой аккредитации запланирована в расходах любой уважающей себя оценочной компании, хотя никак не фигурирует в доходах аккредитовавшего ее партнера. Без аккредитации не будет заказчиков. Кстати — любопытный сюжет: поэтесса, художник, а ранее начальник департамента имущественных отношений Министерства обороны России Евгения Васильева страдает совершенно напрасно. Ну, или совершенно напрасно она страдает одна. Одно из возбужденных против нее уголовных дел — по статье «Превышение должностных полномочий, повлекшее тяжкие последствия». Васильевой предъявили продажу по заниженной стоимости нескольких объектов недвижимости и участков Минобороны в Санкт-Петербурге. На самом деле против нее возбуждали целый букет уголовных дел, по большей части на ту же тему — «мошенничество», «нанесение ущерба»… Но вот какая штука. К любой сделке с государственным имуществом должен прилагаться отчет об оценке. Нет, возможно, оценщик писал какие-то странные суммы в этих отчетах и не по доброй воле, а испытывая какие-то иные мотивации, но ведь писал же. Вот как написал — так и продавалось имущество.

Что следует из этого сюжета? Смысл его в том, что оценщик, даже нанятый для реализации пожеланий заказчика, может играть на противоположной стороне. Потому что здесь заказчик один, а вот на той стороне — их много.

Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»

Как же устроена кадастровая оценка, и почему суды завалены исками, оспаривающими ее? Действительно, кадастр используется для исчисления налога, например, на землю. И да, споров о цене земли — тысячи.

Как оценщик может знать цену сделки участка, чтобы более-менее уверенно говорить о рыночной цене? Только — опять же — из открытых источников. Где указываются цены не сделок, а предложения. Поэтому, особенно в вопросах с землей, эта информация особенно нуждается в анализе. Чтобы дать адекватную оценку, нужно следить за конкретным участком всю историю его экспозиции. Земля продается долго — обычно дольше, чем квартиры, — часто выставляется по завышенной цене, а главное, участки гораздо «индивидуальнее» квартир. Цена квадратного метра не скажет в данном случае ничего: вдруг там из шести соток четыре — болото, и лишь на двух можно поставить дом?

Кадастровая стоимость, как мы уже сказали, это срез типичных показателей, абстрактная, по сути, модель. А «в поле» сразу находится масса конкретики: свалка у границы участка или живописность леса, ручей или сточная канава, — все это в умелых руках становится повышающим либо понижающим цену коэффициентом.

Ожидать ли аналогичного шквала исков, оспаривающих кадастровую стоимость квартир? А вот это — самое интересное. В оценочной деятельности есть четыре вида стоимости: рыночная, кадастровая, ликвидационная и инвестиционная. И именно кадастровая, основа для налогообложения, создается методом массовой оценки с сознательно заложенной поправкой: ниже рынка на 15 – 20 процента. Почему? Чтобы было меньше недовольных: каждый должен знать, что возможность переоценки существует, однако стоит ли ею пользоваться?

«Найти ошибку в отчете оценщика, занимавшегося конкретным объектом можно. Ошибка — это нарушение национального стандарта, — замечает председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, генеральный директор ассоциации «Мегапир» Александр Каньшин. — И их ищут в судах, оспаривая оценку земли, заводов, объектов коммерческой недвижимости, — оценку, сделанную на базе рыночной стоимости для уникального объекта. Если для участка в Барвихе подобран аналог со 101-го километра, условно, Каширского шоссе, — это нарушение закона об оценочной деятельности, и это можно доказать. Можно доказать ошибку в отчете об оценке аэропорта, потому что до этого последний раз подобный аэропорт продавался с той стороны Земного шара несколько десятилетий назад. Гораздо сложнее оспорить кадастровую стоимость квартиры. Они гораздо более «одинаковы», гораздо проще сравниваются, а самое главное — по ним несравнимо больше статистики, которая и есть единственный и безальтернативный источник первичной информации, носитель которого — госструктура».

«Работы по правильной оценке кадастровой стоимости сейчас ведутся очень интенсивно, — говорит Наталья Шаталина, руководитель юридического департамента «Миэль-Новостройки». — Впрочем, налогооблагаемая база уже увеличилась для многих районов Московской области. Очень интересная картина складывается, если, например, посмотреть налоговые уведомления об оплате налогов на имущество за 2013 год, которые пришли этим летом. Сведения, которые они содержат, часто разительно отличаются от информации за предыдущие налоговые периоды. Как пояснили налоговики, в 2013 году налоговой базой для расчета налога служат последние данные об инвентаризационной стоимости имущества, представленные в налоговые органы до 1 марта 2013 года (п. 2 ст. 5 закона от 09.12.1991 N 2003-1, п. 6 ст. 8 закона от 02.11.2013 N 306-ФЗ). В частности, «стоимость по БТИ» для некоторых объектов увеличилась в 2-2,5 раза».

Конечно, остается возможность манипулирования и таким источником: даже в массовой методике нельзя исключать управляемого результата. В прессе уже появились примеры квартир с «Золотой мили» в Москве, оцененных в кадастре в 1/10 от их рыночной стоимости. Мотив здесь на поверхности: написать вместо миллиарда 100 миллионов рублей означает более чем ощутимо снизить будущий налог, там ведь не линейная даже зависимость, жилье от 300 миллионов облагается по ставке сразу в два процента.

По сути, в стране начался грандиозный эксперимент: в ближайшие годы власть будет чутко отслеживать поступающий от народа feedback, реакцию на постепенно увеличивающиеся суммы в платежных документах, активность в поисках удивительно недорогих квартир. Вряд ли оспаривание стоимости, полученной в результате массовой оценки, станет массово успешным, однако же к «калибровке» всей совокупности системы привести может.