Кадастровый бунт

6 Марта 2015

С этого года для всех граждан страны налог на недвижимость привязан к кадастровой стоимости, которую местные власти могут завышать по своему усмотрению для пополнения бюджета. В «пилотных» регионах суды уже не один год захлебываются от исков предпринимателей по завышенной кадастровой стоимости земли, а масштаб наплыва частных лиц по всей стране трудно представить даже экспертам. Поэтому по просьбе деловых объединений правительство задумалось о введении моратория на распространение такой практики по всей России

С этого года во всех регионах России налог на имущество физлиц и предпринимателей «привязан» к кадастровой стоимости недвижимости, что с большой долей вероятности приведет к массовым судебным спорам. Во всяком случае так это произошло в пилотных регионах. Налоговый платеж там вырос от 3 до 15 раз ввиду увеличения стоимости кадастровой оценки участков после их переоценки. С 2012-го такая практика введена в шести регионах, потом примкнули другие смельчаки, а с этого года вся страна «привязана к кадастровой оценке».

Муниципалитеты завышают налог для выживания

Более двух лет судебной практики и многочисленных поправок к законам если и принесли результаты, то в основном точечные, а не системные. Между тем вопрос остается жизненно-важным для всех: муниципалитетов, у которых налог на имущество бюджетообразующий, предприятий, которые закрываются из-за непосильной платы, а теперь и для граждан. Им с этого года тоже придется вникать в тонкости кадастровой оценки.

Основная проблема в том, что муниципальные образования не ведут учет своих земель, их границ и оформлять их не торопятся. В итоге земли попросту выпадают из под налогообложения – либо используются втемную, либо вовсе не участвуют в экономическом обороте. Это основной вывод опубликованного на днях отчета Счетной палаты о проверке «результативности администрирования налоговыми органами земельного налога…» в 2012-2013 годах в Московской и Рязанской областях (одни из первых пилотных регионов апробации новой системы налогообложения).

То есть, как правило, местные власти в надежде получить больше налогов в бюджет завышают кадастровую стоимость известных земельных участков, не утруждаясь ставить на учет оставшиеся.

«В целом превалируют факты превышения кадастровой стоимости земельных участков над рыночной, - говорит аудитор Счетной палаты Сергей Штогрин. - В связи с чем участились обращения налогоплательщиков как в комиссии, так и в суды. Так, например, налог по земельным участкам для садоводства в радиусе 20 км от Москвы достигает 20 – 40 тыс. рублей».

Согласно прежним проверкам, это же происходит и в других «пилотных» регионах: в каждом из них свои подходы к кадастровой оценке земель, отсюда и парадоксы. Например, в Омской области в свое время применили методику, которая привела к тому, что участок заболоченной земли на окраине города у кладбища стоил дороже, чем аналогичный по площади в центре города. Впервые именно там предприниматели массово пошли судиться с властями, а некоторым пришлось закрывать предприятия.

Жадность губит

Проблема в том, что из-за отсутствия единых федеральных стандартов оценки, удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков оказываются разными в соседних городах. Это может означать и перераспределение интересов на рынке недвижимости.

В ходе проверки СП выявлены многочисленные случаи, когда кадастровая стоимость соседних участков с одинаковым видом использования в одном кадастровом квартале отличается в несколько раз. Например, если всегда в городах Московской области Воскресенск и Лыткарино земли под дачные участки стоили примерно одинаково, то теперь в первом вдвое ниже, хотя свободных площадей вдвое меньше. То есть кадастровая оценка может непосредственно повлиять на то, сколько теперь будет стоить ваша дача. Но такая «жадность» муниципальных властей (большей частью из-за собственной нерасторопности в пополнении налогооблагаемой базы), бьет по бюджету самих муниципалитетов.

«Завышенная кадастровая оценка – основная причина роста задолженности по земельному налогу, – уверен Сергей Штогрин. – Задолженность по земельному налогу, пеням и налоговым санкциям по налогоплательщикам, состоящим на учете в налоговых органах Московской области, за 2013 году увеличилась на 35% и на 1 января 2014 года составила 4,6 млрд рублей».

Бизнес или население?

Впрочем, СП указывает как на негативный прецедент на другие многочисленные случаи - когда стоимость коммерческих земельных участков в одном и том же месте дешевле, чем под индивидуальную жилую застройку. В 15 муниципальных образованиях Московской области установлена пониженная ставка налога в отношении автостоянок, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, гостиниц, офисных зданий делового и коммерческого назначения. СП констатировала, что снижение кадастровой стоимости таких объектов на 50%, привела к снижению налогов на 2,4 млн рублей в отдельно взятом поселении. Но именно это представители бизнеса считают нормальным.

«Если глава муниципалитета понимает, что от льготы по налогу на землю для бизнеса его бюджет больше выиграет, то это нормально, к этому стимулирует политика правительства, - говорит руководитель налогового департамента «Деловой России» Марина Зайкова. – Таким образом, землевладельцев стимулируют вводить незадействованные или предусмотренные под жилье участки в коммерческий оборот и сдавать их под производства».

Речь идет о тех случаях, когда в центральных частях городов и поселков образуются «оазисы» элитной частной недвижимости, в основном сдаваемой под апартаменты. В «Деловой России» полагают, когда в доходном месте соседствуют рантье и переработчики (даже в виде торговых точек), то льготы следует предоставлять последним. А управление кадастровой стоимостью – это по сути возможность предоставлять льготу.

Досудебное ценообразование

Однако проблема в том, что не все муниципальные власти добросовестны и объективны. Некоторым попросту из карьерных соображений требуются высокие показатели в короткой перспективе без расчета на будущее поселения или даже региона. Добавьте к этому коррумпированность и личные интересы, в результате которых земля в центре для приближенных к власти предпринимателей стоит в разы меньше, чем у других. В таких случаях считается, что вся проблема в оценщиках, которым законом дозволено выбрать на свое усмотрение методику оценки.

Использование существующих федеральных стандартов оценки, основанных на субъективных подходах к выбору критериев для определения стоимости земельных участков, недостоверная информация об их характеристиках – все это приводит к искажению результатов оценки, - уже третий год подряд уверены в СП. Они же являются и ключевой фигурой в споре власти и бизнеса. А поскольку их будет намного больше, проблему добросовестности придется как-то решать. Но скорей всего, не на законодательном уровне.

«Сначала эксперимента в 2012 году почти все без исключения предприниматели обращались в суды на завышенную кадастровую оценку, а когда в 2013 году ввели институт досудебного урегулирования, комиссию, которая часть споров отсеивает - власть стала идти навстречу и сама начала изменять стоимость участков, - говорит Марина Зайкова. – Но есть компании, которые уже сотни – именно сотни судов провели и конца им не видно. Хотя в целом суды идут навстречу предпринимателям».

Землевладельцы и арендаторы уже наловчились наверняка выигрывать суды. Достаточно нанять независимого оценщика, который выведет среднерыночную стоимость с учетом особенностей места, и в иске согласиться на цену чуть выше. Так вы предстанете перед судом добросовестным налогоплательщиком, готовым на цену выше рыночной, но в справедливом диапазоне.

Всем нужен «маяк»

В деловой России считают, что на законодательном уровне решить все проблемы с несправедливой кадастровой оценкой не удастся. Остается только законодательная практика.

«В среднем три года потребуется, чтобы только предпринимателям из пилотных регионов доказать справедливость своей оценки и добиться пересчета, - говорит Зайкова. – Потом суды начинают такую практику популяризировать, и году к 2018-2020 все может устроиться само собой».

Но пока практика не установлена, «Деловая Россия» еще в прошлом году просила правительство ввести мораторий на распространения «привязки» имущественного налога к кадастру во всех регионах. Во всяком случае – для производственных и начинающих малых предприятий. Крупный бизнес пошел еще дальше: на встрече с премьер-министром Дмитрием Медведевым члены Российского союза промышленников и предпринимателей предложили вообще для всех отложить введение новой формулы расчета налога на имущество.

В самом деле, законы о кадастре, оценочной деятельности и прочие менялись с настораживающей скоростью, а толку нет. И даже бизнес не видит выхода в виде совершенствования законодательной платформы (та же РСПП таких предложений не сделал).

Однако Евгений Нейман считает, что еще не все потеряно: субъективность оценщиков (кто бы их не нанимал – власть или спорящий с ней предприниматель) можно было давно преодолеть, если бы заработала давно задуманная система мониторинга стоимости сделок с недвижимостью.

«Прежде чем привязывать налог к земле, следовало привести саму землю в порядок, тогда и проблем с ее оценкой было бы меньше, - пояснил «Эксперт Online» первый вице-президент Российского общества оценщиков Евгений Нейман. – Когда в Сочи были кадастровые бунты (власти занижали стоимость выкупаемой земли), мы ввели для оценщиков точку отсчета: мониторинг стоимости по сделкам с недвижимостью в Сочи. Тогда на 90% все возмущения были сняты. Сейчас же оценщики действуют в определенных рамках, но все равно имеют возможность использовать свою методику исчисления рыночной стоимости».

Теперь проблема обратная: власти завышают кадастровую оценку, чему тоже могла бы препятствовать единая система мониторинга. Суть в том, что сейчас ключевая фигура всей темы - оценщик (а их тоже проверяют свои саморегулируемые организации) - может предъявить в качестве аргумента своих субъективных соображений, например, средине цены на недвижимость в своем районе. Другое дело, какие данные он будет использовать. Пока что существуют стихийные сводки риелтеров. Но понятно, что один может выбрать цену предложения, другой – цену спроса – и оба с точки зрения закона будут правы. Другое дело - статистика стоимости реальных сделок, а их фиксирует только Росреестр. От последнего оценщики и ждали основного ориентира, маяка стоимости – регулярного раскрытия стоимости всех заключаемых сделок.

«Они вроде бы его организовали, поскольку именно это помогло решить когда-то проблему в Сочи, - говорит Евгений Нейман. – Власти согласились, что это работает и стали внедрять на уровне Росреестра. Но систему не отработали: они то выкладывают данные, то нет, то делают их выборочно, что аннулирует смысл мониторинга. Но я тоже считаю, что нет смысла менять законы, нужен просто маяк цен – он будет объективен для всех – и тогда ни один муниципалитет не сможет манипулировать оценщиками».

Получается, что когда ни бизнес, ни власть, ни сами оценщики не видят смысла больше «причесывать» законы, остается только одно – организовать реальный онлайн-мониторинг сделок с недвижимостью и в первую очередь с землей. Если власти не уверены, что смогут это сделать быстро, им остается только согласиться на эмбарго «привязки» налога на недвижимость к кадастру, чтобы избежать уже не только массовых судов со стороны бизнеса во всех регионах, но и новых гражданских кадастровых бунтов.

Источник