Вопрос-ответ

Уважаемый Иван Андреевич,
Из Вашего вопроса непонятно, на каком этапе Вы находитесь, т.е. имеете ли оценочное образование и членство в СРО. Если да, то Вам надо обращаться в налоговую и там все узнать у специалистов. В настоящее время ситуация с частнопрактикующими оценщиками неоднозначная, у Росреестра есть своя точка зрения относительно этого статуса.

Весной этого года на нашем сайте было разъяснение по этому вопросу:

Законодательное закрепление понятия «частнопрактикующий оценщик» появилось в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – 135-ФЗ) после внесения 27 июля 2006 года изменений в ст. 4 данного закона. С тех пор, были даже единичные случаи регистрации в качестве частнопрактикующего оценщика членов РОО.

В 2008 году появились разъяснения Минфина России (письмо Минфина России от 26 ноября 2008 г. N 03-04-06-01/354), что, в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 227 Налогового Кодекса Российской Федерации (далее – Налоговый кодекс), лица, занимающиеся в установленном действующим законодательством порядке частной практикой, производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц по суммам доходов, полученных от такой деятельности, в соответствии со ст. 227 Налогового кодекса.

Порядок уплаты такими лицами иных налогов Налоговым кодексом установлен не был.

На основании п. 1 ст. 83 Налогового кодекса в целях проведения налогового контроля физические лица подлежали постановке на учет в налоговых органах по месту жительства, а также по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества и транспортных средств и по иным основаниям, предусмотренным Налоговым кодексом.

Согласно п. 7 указанной статьи постановка на учет в налоговых органах физических лиц, не относящихся к индивидуальным предпринимателям, осуществлялась налоговым органом по месту жительства физического лица на основе информации, предоставляемой органами, указанными в ст. 85 Налогового кодекса, либо на основании заявления физического лица.

В связи с передачей с 1 января 2017 года налоговым органам полномочий по администрированию страховых взносов на обязательное пенсионное, социальное и медицинское страхование (Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 243-ФЗ, «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации в связи с передачей с 1 января 2017 года налоговым органам полномочий по администрированию страховых взносов на обязательное пенсионное, социальное и медицинское страхование»), с 1 января 2017 года п.6 ст. 83 Налогового кодекса дополнен следующим абзацем:

«6. … постановка на учет арбитражного управляющего, оценщика, медиатора, патентного поверенного осуществляется налоговым органом по месту их жительства на основании сведений, сообщаемых в соответствии со статьей 85 настоящего Кодекса.

П.4 ст.85 Налогового кодекса, в свою очередь, с 1 января 2017 года дополнен следующим абзацем:

«4. … уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю (надзору) за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, оценщиков, медиаторов, обязан не позднее 10-го числа каждого месяца сообщать в налоговый орган по месту своего нахождения сведения за предшествующий месяц о членах соответствующих саморегулируемых организаций, внесенных в сводные реестры членов указанных саморегулируемых организаций, исключенных из таких реестров, о внесении изменений в ранее сообщенные сведения…».

21 апреля 2017 года состоялась встреча представителей Росреестра и саморегулируемых организаций оценщиков. На этой встрече, в том числе, обсуждался вопрос о порядке постановки на учет частнопрактикующих оценщиков и механизмы взаимодействия по данному вопросу между СРОО и Росреестром. Со слов представителя Росреестра, оценщики, не передавшие в СРОО, членами которого они являются, сведения о своем месте работы в оценочной компании, автоматически будут передаваться Росреестром в ФНС и ставиться там на учет в качестве частнопрактикующих оценщиков. 

Добрый день!
Ничего не поняли из Вашего вопроса.
Если речь идет о подтверждении полномочий члена Экспертного совета РОО для выполнения экспертизы отчета об оценке, то можем выдать выписку из протокола общего собрания об избрании в состав ЭС. Во  всех других случаях вопрос не к нам, поскольку мы не контролируем деятельность оценщиков по составлению каких-либо документов о стоимости, кроме ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ. Эксперта может назначить, например, суд, руководствуясь документами, подтверждающими его компетентность (всевозможные дипломы и сертификаты, рекомендации, опыт работы и т.п.).

Уважаемый Михаил,
Да, если Вы занимаетесь оценкой и недвижимого и движимого имущества, Вам надо сдавать экзамены по этим двум направлениям. А если еще и оценкой бизнеса - то и по этому направлению отдельно. При получении квалаттестата не работает принцип универсальности направления "Оценка бизнеса".

Добрый день!

Нет такого требования, чтобы именно последний год непосредственно перед сдачей экзамена засчитывался как стаж работы в оценке. Не переживайте, все у Вас нормально со стажем.

Уважаемая Людмила Григорьевна,
Требование иметь квалификационный аттестат относится ко всем - и к тем, кто только что получил оценочное образование, и к тем, кто уже 25 лет в оценке и сам преподает в вузе.
Так что от квалэкзамена никто не освобожден.
Мало того, для вступления в СРО еще надо иметь стаж работы в оценке не менее трех лет.

Уважаемая Марина,
Не совсем понятная формулировка вопроса...
Теперь нет такого требования, что экспертизу на отчет можно заказывать только в той СРО, в котором состоит автор отчета. Так что в РОО можно заказать экспертизу отчета, выполненного членом любой СРО. Для проведения экспертизы мы привлекаем только членов РОО.  
С июля проведение экспертизы стало невозможным из-за отсутствия легитимных экспертов, имеющих квалаттестат.
21 августа наконец начинается прием квалэкзаменов, и мы рассчитываем, что скоро у нас появится возможность возобновить процесс экспертизы.

Уважаемый Алексей Игоревич,
Как только пройдут первые экзамены и мы получим больше информации - начнем серию публикаций. Пока у нас идут вебинары, в т.ч. Сапожников П.М. уже рассказывал о 172-ФЗ, а 21 августа будет вебинар по 101-ФЗ. Вебинары выложены на Первом оценочном.
Ваша идея понятна, будем над этим работать. Можно, видимо, обозначить наиболее вероятные разделы и главы, но освободить оценщиков от изучения всего документа - мы такую ответственность на себя не возьмем, т.к. база вопросов неизвестна.

Добрый день!

На экзамен ничего своего брать нельзя. Экзамен будет на бумаге, без компьютера. Пока, во всяком случае. Калькуляторы выдадут.
Осталось подождать несколько дней - и мы все точно будем знать. Первые участники поделятся своим опытом.

Уважаемая Майа,
На Ваш вопрос ответил член Совета РОО Павел Валерьевич  Карцев:

- Это зависит от задания на оценку. В задании может быть дано указание, в том числе привести и разбивку в разрезе отдельных помещений. Если такой задачи нет, то зачем вам проявлять самодеятельность? Если же этого хочет заказчик, то правильно внести соответствующие положение в задание на оценку к договору, а также добавить допущения относительного того, при каких условиях ваша разбивка будет корректной (т.е. это условное разделение в составе единого объекта, и отдельные комнаты не будут сдаваться в аренду в разбивку, либо, если они будут сдаваться в аренду в разбивку, то разделение может быть более сложным, и более того аренда по отдельным помещениям может быть не равна суммарной. Тогда корректнее помимо общего объекта оценки указать также и 3 отдельных объекта. То, что помещение зарегистрировано одним кад.номером и свидетельством, не препятствует его сдаче в аренду частями. В договоре аренды главное чтобы был указан объект, подлежащий сдаче в аренду, хоть маркером на плане. Договор аренды в таком случае будет иметь полную юридическую силу.

Добрый день!

На Ваш вопрос ответил член Совета РОО Павел Валерьевич Карцев:

Вопрос 1

имущественный комплекс: 8 не жилых зданий и земля (кадастровая стоимость
земли известна). Необходимо определить рыночную стоимость годовой
арендной платы за использование этого имущественного комплекса.
Вопрос 1: можно ли принять кадастровую стоимость земли за рыночную и
какая точная ссылка?
Земля в аренде на 49 лет.

ОТВЕТ: Нет, согласно стандартам это разные виды стоимости. Они могут быть равны, но поскольку у вас задача определить рыночную арендную плату, которая зависит в первую очередь от рыночной стоимости, то чтобы использовать в качестве базы кадастровую стоимость, вы в своей оценке сначала должны доказать с анализом рынка и расчетами, что она равна рыночной, хотя бы входит в диапазон рыночной стоимости. 

Вопрос 2:Можно ли определить арендную плату по формуле: Арендная плата =
100 / 49 * рыночную стоимость земли и сумму разделить на 100?
Спасибо.

ОТВЕТ: Нет. Арендная плата не равна 1/49-й от рыночной стоимости. Необходимо рыночную стоимость умножить на коэффициент капитализации для земли, а к этому добавить еще ежегодные расходы собственника. Для земли - годовую сумму земельного налога. Как определить коэффициент капитализации - отдельный вопрос. Лучше всего на основе рыночных данных о коэффициентах капитализации для недвижимости соответствующего назначения.