Вопрос-ответ

Добрый день!

На Ваш вопрос ответил член Совета РОО Павел Валерьевич Карцев:

Вопрос 1

имущественный комплекс: 8 не жилых зданий и земля (кадастровая стоимость
земли известна). Необходимо определить рыночную стоимость годовой
арендной платы за использование этого имущественного комплекса.
Вопрос 1: можно ли принять кадастровую стоимость земли за рыночную и
какая точная ссылка?
Земля в аренде на 49 лет.

ОТВЕТ: Нет, согласно стандартам это разные виды стоимости. Они могут быть равны, но поскольку у вас задача определить рыночную арендную плату, которая зависит в первую очередь от рыночной стоимости, то чтобы использовать в качестве базы кадастровую стоимость, вы в своей оценке сначала должны доказать с анализом рынка и расчетами, что она равна рыночной, хотя бы входит в диапазон рыночной стоимости. 

Вопрос 2:Можно ли определить арендную плату по формуле: Арендная плата =
100 / 49 * рыночную стоимость земли и сумму разделить на 100?
Спасибо.

ОТВЕТ: Нет. Арендная плата не равна 1/49-й от рыночной стоимости. Необходимо рыночную стоимость умножить на коэффициент капитализации для земли, а к этому добавить еще ежегодные расходы собственника. Для земли - годовую сумму земельного налога. Как определить коэффициент капитализации - отдельный вопрос. Лучше всего на основе рыночных данных о коэффициентах капитализации для недвижимости соответствующего назначения. 

Уважаемый Дмитрий Натырович,
Есть два варианта ответа - посложней и попроще, от двух разных экспертов, членов ЭС РОО, авторов методрекомендаций:
1.

Акт управляющей компании за июнь использовать можно. На осмотр оценщик должен пригласить уполномоченного представителя управляющей компании - это третья сторона. Про срок действия актов я нигде не читал. В оценочной практике ограничений по срокам акта нет. В своей практике я использовал акты УК двухлетней и даже трехлетней давности. Претензий от судов не было.

С уважением. Рубинчик А. А.

2.

Задан открытый вопрос, т.е. вопрос не имеющий однозначного ответа. Акт является документом, зафиксировавшим факт; он не имеет "срока годности", "срока давности". Если составленный документ будет отнесён к первичной учётной документации, то на него станут распространяться требования по хранению, регламентированные Федеральным законом от 06.12.2011 N 402-ФЗ (ред. от 18.07.2017) "О бухгалтерском учете", ст. 29: «Первичные учетные документы, регистры бухгалтерского учета, бухгалтерская (финансовая) отчетность, аудиторские заключения о ней подлежат хранению экономическим субъектом в течение сроков, устанавливаемых в соответствии с правилами организации государственного архивного дела, но не менее пяти лет после отчетного года».

Акт подтверждает состояние на дату осмотра, т.е. позволяет его использовать как подтверждение проведения полевого осмотра, проведённого лицом, подписавшим этот акт. В этом случае он является основанием для формирования мнения о характере и степени повреждений на дату осмотра. Акт именуется в Задании на оценку и принимается в исходных данных на оценку, затем упоминается в перечне документов тела Отчета об оценке, а сам помещается в Приложение. Таким образом, фиксируется весь документооборот.

Если составить новый акт "сегодня", то сместится дата полевого осмотра.

С уважением,

Бабенко Р.В.

Уважаемый Сергей Викторович,

Все зависит от ситуации.
Вообще это является нарушением, за которым могут последовать меры дисциплинарного воздействия, для начала - предписание устранить нарушение, затем может быть приостановлено право осуществления оценочной деятельности.
Но если Вы сами обнаружили ошибку в своей отчетности, и это пока не повлекло никаких последствий, т.е. никто не пожаловался на отсутствие сведений об этом отчете в Вашей отчетности, к данному отчету нет претензий и жалоб, то Вам надо написать на kozyrev@sroroo.ru просьбу внести изменения в Вашу ежеквартальную отчетность в Личном кабинете, добавив сведения о таком-то отчете. Напишите, что при проверке своей отчетности обнаружили ошибку.

Добрый день!
С 21 августа начинается прием квалэкзаменов. Предположительно  в начале сентября можно будет возобновить проведение экспертизы отчетов.

Уважаемый Иван Алексеевич,

На Ваш вопрос ответил член Совета РОО, профессор Хлопцов Д.М.:

- Вообще по закону и всему официальному - допустимо, почему и нет - это ведь официальная публичная оферта...

НО Я БЫ НЕ СТАЛ ИСПОЛЬЗОВАТЬ ТАКОЙ АНАЛОГ, т.к. в рамках банкротства зачастую реализация идет по стоимости, отличной от реальной рыночной...

В любом случае я бы проверил - насколько цена реализации (ни в коем случае не предложения!) в этом случае адекватна другим (рыночным) аналогам, и потом уже решал.

Уважаемый Алексей,
Есть такая мера, как приостановка членства. Мы будем ее применять к оценщикам после 1 апреля. Если Вы твердо намерены сдавать КЭ и оставаться членом РОО, то мы совершенно не стремимся Вас исключать прямо с 1 апреля 2018 г. Получение квалаттестата состоит из двух этапов - сначала Вы сдаете экзамен, а затем для получения квалаттестата подаете необходимые документы, подтверждающие стаж. Поэтому в Вашем случае желательно сдать экзамен заранее, а как только наберется требуемый стаж, Вы быстро получите "корочку", предъявите ее в РОО, и мы восстановим Ваше членство. После 1 апреля и до восстановления членства Вы не сможете подписывать отчеты, но это лучше, чем вступать заново.

Уважаемая Светлана,

РОО в общем-то не занимается вопросами трудоустройства, но если Вы пришлете требования и условия, можем разместить объявление в ФБ на странице РОО.

Добрый день!
В принципе, экспертизу отчета может сделать кто угодно, но это не будет экспертиза от СРО. Вопрос в назначении этой экспертизы, будет ли заказчик ее куда-то предъявлять?  ООО - это, видимо, оценочная компания?

Уважаемая Мария,
Не обязательно работать именно оценщиком. Можно помощником или ассистентом оценщика. В законе дана довольно обтекаемая формулировка.

В ФЗ-135 сказано: "... имеет на дату подачи заявления о выдаче квалификационного аттестата стаж (опыт) работы, связанной с осуществлением оценочной деятельности, не менее трех лет. Не менее года из последних трех лет указанного стажа (опыта) работы должно приходиться на работу в должности помощника оценщика или оценщика."

Уважаемая Ангелина Юрьевна,
Ни в ФЗ-135, ни в приказе о квалэкзамене никаких льгот для находящихся в декретном отпуске, к сожалению, не предусмотрено (пока, во всяком случае). Этот вопрос относится к компетенции законодателей.
У  Вас приостановлено право осуществления оценочной деятельности, но это не освобождает Вас от исполнения требований ФЗ-135. СРО может только освободить Вас от оплаты взносов.