Итоги Кубанского форума оценщиков

Репортаж Павла Карцева

19-20 апреля 2013 г. в Краснодаре состоялся Кубанский форум оценщиков, организаторами которого выступили Российское общество оценщиков и Краснодарское краевое отделение РОО. В работе форума приняли участие около 60 специалистов-оценщиков из Краснодарского края, Ростовской области, Ставропольского края, Адыгеи, Воронежской, Брянской, Самарской областей, Калининграда, Москвы и Твери.

Открыла форум Председатель Краснодарского краевого отделения РОО Анисимова Л.К. Любовь Константиновна передала слово президенту РОО Табаковой С.А. Светлана Алексеевна поздравила всех с 20-летием РОО и начала мероприятие с вручения памятных медалей и грамот краснодарским членам РОО. Свой доклад Светлана Алексеевна посвятила анализу текущей ситуации в оценочной отрасли. Была представлена презентация, показанная на прошедшей 16 апреля в Санкт-Петербурге Рабочей встрече Координационного совета, созданного пятью СРО. По мнению г-жи Табаковой, в настоящее время наладить работу НСОД практически невозможно. Именно поэтому, чтобы двигаться дальше, был создан данный орган, в рамках которого сейчас активно разрабатываются общие принципы функционирования Дисциплинарного комитета, Экспертного совета и ряда других структур СРО. Также было сказано, что до вступления в силу нормы по аттестации экспертов осталось не более двух месяцев. Отмены или переноса сроков не будет. РОО ведет активную работу по подготовке членов организации к предстоящему тестированию.

Следом выступил вице-президент РОО Сарбашев С.З. Степан Захарович рассказал о системе государственного кадастра недвижимости, налоге на недвижимость, разработанных методических материалах по государственной оценке ОКСов. В том числе были затронуты моменты работы комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. На сегодняшний день комиссии в ряде регионов фактически не работают. Вносимые изменения в положения о работе комиссий направлены на повышение ее работоспособности.

В системе кадастра ОКСов оценка многоэтажных жилых домов включает стоимость земли, на которой они расположены. По другим группам объектов земля исключена из стоимости, стоимость учитывает только улучшения. Налог на жилье заработает с 2014 года, по другим группам, скорее всего, будет вводиться с отставанием.

Одной из основных проблем является отсутствие четкого классификатора объектов недвижимости. Классификация земельных участков по ВРИ также в ряде случае является нечеткой, вследствие чего может иметь место субъективизм при классификации и соответствующей оценке.

На данный момент проблематично и совмещение разных баз объектов недвижимости. Есть база ГКН, ЕГРП, база налоговых органов, базы муниципалитетов, базы органов тех.инвентаризации.

При введении налога для большинства граждан ставка будет 0,1%. При этом будет необлагаемый минимум в размере порядка 20 кв.м на человека. Соответственно, реальная плата за квартиру для средней семьи практически не изменится. Налог в большей мере затрагивает состоятельные категории граждан. В структуре объектов недвижимости около 70-80% занимают объекты жилого фонда.

В рамках первого контракта по 12 субъектам было оценено около 15 млн. объектов, 6% из них не подлежало оценке. Всего по всей стране в кадастровой оценке приняло участие около 50 компаний. Ген.подрядчиком везде выступало ФКЦ «Земля». Коммерческие фирмы работали по подрядным договорам с этой организацией. На данный момент работы завершены практически по всей стране.

В рамках доклада был затронут еще целый ряд вопросов, относящихся к государственной кадастровой оценке, ее организации, этапам проведения, результатам и выявленным проблемам. Сообщение Степана Сарбашева было чрезвычайно насыщено информацией и вызвало интерес аудитории, хотя надо признать, что сразу осмыслить все сказанное не просто.

После доклада были заданы вопросы. Для региональных оценщиков болезненным вопросом, конечно же, является то, что первый этап государственной кадастровой оценки ОКСов прошел фактически без привлечения региональных компаний. В рамках первого контракта по 12-ти регионам вся работа была выполнена аффилированными с ФКЦ «Земля» подрядчиками. К последующим контрактам стали привлекать и другие компании, имевшие ранее опыт участия в кадастровых и массовых оценках. Очень активно участвовали в этом процессе структуры ТПП (Союзэкспертиза), Группа комплексных решений, «МОК-Центр», «Росэко», «Эксперт-Оценка» и ряд других компаний. Но тем не менее, по многим регионам работы даже по сбору рыночной информации проводились силами оценщиков из других субъектов. Последующие этапы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости будут переданы на уровень субъектов Федерации, и соответственно, степень централизации будет существенно снижена. Однако на примере оценки земель можно наблюдать и негативные факторы этого процесса, а именно начавшийся демпинг, снижение качества работ. Для обеспечения хотя бы какой-то фильтрации заказчики стали устанавливать высокие финансовые требования (обеспечение участия в тендере и исполнение контракта в виде банковской гарантии).

После кофе-брейка с докладом по государственной кадастровой оценке сельхозземель выступил доктор с/хоз. наук, профессор Петр Михайлович Сапожников. Петр Михайлович, являясь руководителем Учебно-методического отдела РОО, вначале рассказал о проводимой РОО работе по повышению квалификации своих членов, в том числе о цикле вебинаров, который будет продолжен после летнего перерыва. С 22 по 24 апреля силами специалистов РОО и приглашенных экспертов  проводится повышение квалификации по направлению кадастровой оценки.

В рамках доклада были рассмотрены: общий порядок проведения кадастровой оценки, классификация сельхозземель по группам, применяемая методология для каждой из групп, существующие методологические и организационные проблемы. Более подробно методология была рассмотрена на мастер-классе во второй день форума.

По итогам доклада возникла дискуссия об острой необходимости для Краснодарского края провести кадастровую оценку сельхозземель на высоком качественном уровне. В крае она еще не проводилась, и выбор исполнителя будет осуществляться в конце текущего года. Представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края сказал, что в текущих условиях качественные параметры практически не имеют силы при выборе исполнителя, в связи с чем практикуются электронные аукционы. Однако участниками была высказана позиция, что при желании госзаказчика можно обеспечить отсев неквалифицированных участников, избежать демпинга и будущих проблем, установив требования к результатам работ в рамках тех.задания. Например, в рамках задания и проекта госконтракта можно предусмотреть конкретные виды работ и требования к их исполнителям (специалистам).

Также было отмечено, что проблема недостаточно качественного проведения кадастровых оценок уже ощущается на общегосударственном уровне, в связи с чем федеральные чиновники, да и существенная часть представителей профессии начинает склоняться к идее введения государственных кадастровых оценщиков, которые бы занимались данным видом деятельности системно, защищая интересы государства, а независимые оценщики бы работали на поле оспаривания и уточнения результатов государственной оценки.

Далее доцентом кафедры НиИБ Кубанского госуниверситета Осадчук Людмилой Михайловной был представлен доклад о налогообложении оценочной деятельности. В связи с возможностью рассмотрения оценочной деятельности не как предпринимательской, а как профессиональной, у частнопрактикующих оценщиков есть возможность работать не как индивидуальному предпринимателю, а как занимающемуся частной практикой. Это дает определенные преимущества; подобной системой работы пользуются адвокаты, нотариусы, к ней же пришли арбитражные управляющие. Хотя в отношении оценщиков данный вопрос напрямую не урегулирован законодательно, противоречий и запретов на применение данной системы в оценочной деятельности нет.

Следом прошло небольшое информационное сообщение о работе третейского суда при СРО строителей, к которому призывала присоединиться и оценщиков Председатель этого СРО Масленникова Людмила Владимировна.

Иванова Альбина Юрьевна, нотариус города Новороссийска, сделала доклад об особенностях оценки имущества для совершения нотариальных действий. Со стороны нотариусов было высказано пожелание о разработке краткой формы отчета.

Мой доклад был посвящен оценке земельных участков для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Рассмотрены законодательные основы данного вида работ, методология, даны практические рекомендации по проведению расчетов и составлению отчетов, отвечающих требованиям проверяемости и обоснованности. Доклад вызвал интерес и оживленную дискуссию, что не могло меня не порадовать.

С самим докладом можно ознакомиться по ссылке - Презентация Карцева П.В. по оценке рыночной стоимости земельных участков для оспаривания кадастровой.

Интерес слушателей вызвал и доклад заместителя начальника Отдела приватизации муниципальной собственности и городских земель Администрации Краснодара г-жи Лиманенко Ирины Юрьевны. Доклад был посвящен правовому регулированию установления сервитутов и процедуры изъятия земельных участков. В развитие темы последовали вопросы, связанные с оценкой для целей установления арендной платы за пользование участками.

Вадим Олегович Лабутин, заместитель начальника отдела оценки и приватизации управления имущественных отношений Департамента имущества Краснодарского края рассказал об опыте взаимодействия Департамента с оценщиками. Вадим Олегович подчеркнул множество имеющихся проблем, в том числе низкое качество оценок, системный демпинг, с которым сложно бороться в условиях существующей системы госзакупок. Также было отмечено отсутствие единых требований различных СРО к оценщикам, и даже имеющие место неравные требования к разным оценщикам в одних и тех же СРО. Со стороны госоргана представляется необходимым осуществление более жесткого контроля качества, установление единых требований к экспертизам, устранение двойственности экспертиз, единых тарифов на них. Также целесообразно установить порог входа в профессию в виде института стажерства и входного единого квалификационного экзамена для оценщиков.

Доклад опять же вызвал неоднозначную реакцию зала. С одной стороны, оценщики согласны с необходимостью повышения качества и борьбой с недобросовестной конкуренцией. С другой стороны, необходима и внятная позиция заказчиков оценки, востребованность качества с их стороны, а не только ориентация на цену работ.

В заключительной части первого дня форума прошли выступления Михаила Георгиевича Исаева, Председателя Московского регионального отделения РОО, Генерального директора ЗАО «Городское бюро оценки» и Владимира Геннадьевича Крайнюченко, Председателя Дисциплинарного комитета РОО, Генерального директора ООО «Ай Би Консалт».

Михаил Георгиевич рассказал о взгляде эксперта на ошибки, имеющиеся в отчетах. Владимир Геннадьевич рассказал о последствиях этих ошибок, которые разбирает дисциплинарный комитет, привел яркие примеры из практики работы данного органа РОО. К сожалению, время работы форума было ограничено. Большая насыщенность докладов информацией и интерес со стороны слушателей заставили продлить проведение конференции на час.

Завершился день дружеским фуршетом и прогулкой по центру Краснодара.

Краснодарцам большое спасибо за теплый прием. Надеюсь, что мы со своей стороны смогли рассказать кубанским оценщикам что-то новое и интересное.

Павел Карцев

Источник: http://paul-kartsev.livejournal.com/41403.html

 

20 апреля в рамках форума прошел семинар «Кадастровая оценка объектов недвижимости и земельных участков».

Семинар провели: Сарбашев Степан Захарович, вице-президент РОО, руководитель Комитета Совета РОО по кадастровой оценке, председатель Башкортостанского РО РОО, Сапожников Петр Михайлович, руководитель учебно-методического отдела РОО, доктор сельскохозяйственных наук, профессор РГАУ – МСХА им. К.А. Тимирязева, г. Москва.

Вопросы, рассматриваемые на семинаре:

• Опыт проведения кадастровой оценки объектов недвижимости в субъектах Российской Федерации. Основные проблемы и трудности;

• Практические вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости и земельных участков;

• Основные методологические подходы расчета кадастровой стоимости (КС) земель населенных пунктов;

• Методика оценки земель сельскохозяйственного назначения, общие принципы составления и требования к отчету об оценке земель (технология расчета нормативной урожайности сельскохозяйственных культур в различных почвенно-климатических условиях Краснодарского края; принципы составления оптимальных севооборотов в различных почвенно-климатических условиях Краснодарского края; законодательство о переводе земель из одной категории в другую и расчет кадастровой стоимости);
• Споры по результатам кадастровой оценки, их досудебное и судебное урегулирование; Комиссии по рассмотрению споров;

• Использование отчета об оценке рыночной стоимости при спорах по результатам кадастровой оценки, требования к данному отчету;

• Экспертиза отчетов об оценке.