Итоги Круглого стола в г. Кемерово

25 сентября 2026 г. в Кемерово состоялся круглый стол «Вопросы определения выкупной цены за изымаемое жилое помещение: проблемы и пути решения» и мастер-класс «Расчёт компенсации за непроизведённый капитальный ремонт».

Круглый стол и мастер-класс организованы Кемеровским региональным сообществом Ассоциации «Русское общество оценщиков» (РОО). Предметом обсуждения стали нормативно-правовые, методологические и информационно-аналитические аспекты определения выкупной цены за изымаемые жилые помещения. Рассматривались два основных контекста изъятия: реализация проектов комплексного развития территорий (КРТ) и расселение аварийного жилищного фонда. Мастер-класс был посвящён прикладной методике расчёта одной из наиболее дискуссионных составляющих выкупной цены — компенсации за непроизведённый капитальный ремонт многоквартирного дома.

Основные положения докладов круглого стола

1. Социально-экономический контекст изъятия жилья в Кузбассе (К. Ю. Пеньков, председатель Кемеровского регионального сообщества РОО). Докладчик обосновал тезис о трансформации монопрофильной зависимости региона от угольной отрасли в фактор системного риска. Эмпирическую базу составили следующие показатели:

• снижение добычи угля с 255,8 млн т (2018 г.) до 190,7 млн т (2025 г.);
• сокращение доли отрасли в налоговых доходах бюджета с 50% до 18%;
• концентрация 65% населения (1,63 млн чел.) в 16 моногородах.

В числе точек роста выделены проекты КРТ, прежде всего «Заискитимье» в г. Кемерово (540 га, 546 домов). Реализация этих проектов неизбежно сопряжена с массовым изъятием жилья. Подчёркнуто, что размер возмещения определяет возможность семьи приобрести равноценное жильё. Поэтому методическое единообразие оценки является условием социальной легитимности преобразований.

2. Методологические проблемы определения размера возмещения (Д. М. Хлопцов, д.э.н., заведующий базовой кафедрой оценки ТГУ в РОО). Систематизирована структура выкупной цены в соответствии со ст. 32 ЖК РФ:

РВ = РС помещения + РС доли в праве на земельный участок МКД + убытки собственника (+ компенсация за непроизведённый капитальный ремонт для аварийного жилья).

Приведены эмпирические ориентиры составляющих убытков: затраты на поиск жилья — до 10%, переезд — до 5%, упущенная выгода — до 10% стоимости объекта. Показано, что применение методических рекомендаций проектов КРТ (использование средних цен с понижающими коэффициентами 0,5–0,7) приводит к формированию мнения специалиста, а не отчёта об оценке. Заниженная оценка затрат на расселение, по данным докладчика, обусловливает до 40% отказов операторов от реализации КРТ.

До 90% споров о выкупной цене разрешаются в судебном порядке. В кейсе г. Юрги (дело № 2-94/2024) администрация предлагала 2,79 млн руб., судебная экспертиза определила 5,3 млн руб. Распоряжение Правительства РФ № 230-р от 11.02.2026 о проведении таких экспертиз исключительно государственными судебно-экспертными учреждениями оценено критически. Оно не устраняет отсутствия единой методологии и влечёт увеличение сроков производства экспертиз до 9 месяцев, а их стоимости — до 120 тыс. руб. В качестве методической основы предложены Методические рекомендации РОО по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения (2023 г., 2-я ред. 2025 г.). Они приняты за основу Комитетом по методологии Союза СОО и могут быть рекомендованы к утверждению Советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России.

3. Изменения законодательства об оценочной деятельности (С. Д. Заякин, исполнительный директор РОО). С 01.10.2026 вводится административная ответственность саморегулируемых организаций оценщиков и их должностных лиц (ст. 14.71 КоАП РФ). Санкции составляют до 100 тыс. руб. для должностных лиц и до 200 тыс. руб. для СРОО, в том числе за выдачу экспертного заключения на отчёт, признанный судом несоответствующим требованиям законодательства. Представлен анализ проблем института квалификационного экзамена за 2017–2024 гг. По данным анкетирования членов РОО, 96% респондентов поддерживают его замену обязательным повышением квалификации.

4. Информационное обеспечение оценки: дата-сеты Росреестра (П. В. Локтев, ООО «КАД АНАЛИТИКС»). Докладчик разделяет позицию МСЭО о недопустимости использования ценовой информации Росреестра без её восполнения иной рыночной информацией. Предложен алгоритм такого восполнения на основе детерминированного многопроходного связывания записей с перечнями ГКО, данными НСПД и ЕГРН. Для жилых помещений Кемеровской области однозначная идентификация объекта сделки достигнута в 91,6% случаев. Разработан тест выявления «виртуальных» сделок с распределением цены 0,8/0,2. Применительно к задаче определения выкупной цены это обеспечивает эмпирическую верификацию рыночной стоимости изымаемого помещения и скидки на торг (п. 7 ФСО V).

5. Информационное обеспечение оценки: аналитика рынка коммерческой недвижимости (В. Н. Храмцов, В. Е. Шехтман). Представлена методология регулярного аналитического обзора рынка коммерческой недвижимости Кузбасса по восьми сегментам и трём территориальным уровням. Обзор включает сегментацию, анализ ценовой динамики в текущих и сопоставимых ценах, оценку фазы рыночного цикла, экономического износа и уровня риска. Его результаты применимы, в частности, при определении упущенной выгоды правообладателей изымаемых нежилых объектов.

6. Судебная оценочная экспертиза (Е. В. Тольская, Н. Е. Зайцев, ГК «С-Лига»). Судебная оценочная экспертиза охарактеризована как самостоятельный процессуальный институт, регулируемый 73-ФЗ. Её отличают процессуальный статус эксперта, принцип полноты исследования и уголовно-правовая ответственность по ст. 307 УК РФ. С учётом доминирования судебного порядка разрешения споров о выкупной цене отмечены ключевые проблемы: отсутствие унифицированной методической базы и единых требований к экспертам.

 

Мастер-класс «Расчёт компенсации за непроизведённый капитальный ремонт»

Мастер-класс провёл Д. М. Хлопцов. Правовым основанием компенсации является ст. 16 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Эта норма сохраняет за бывшим наймодателем обязанность производить капитальный ремонт, а ч. 7 ст. 32 ЖК РФ позволяет включать соответствующую компенсацию в выкупную цену. Порядок расчёта компенсации нормативно не установлен ни в части даты определения, ни в части расчётных показателей.

Изложены теоретические положения методики:

• компенсация функционально замещает корректировку рыночной стоимости на аварийное состояние конструктивных элементов здания; состояние внутренней отделки учитывается отдельной корректировкой;
• расчёт производится для многоквартирного дома в целом с последующим распределением пропорционально доле площади помещения в общей площади квартир (Sкв / ΣSкв);
• компенсация определяется затратным подходом как разность восстановительной стоимости МКД без учёта и с учётом физического износа на дату первой приватизации, в ценах на дату экспертизы.

Критически значимыми исходными данными признаны дата первой приватизации в доме, физический износ на эту дату по данным технического паспорта и год ввода дома в эксплуатацию. Альтернативные способы расчёта оценены как неприменимые. Сметный расчёт по результатам обследования нецелесообразен ввиду стоимости до 4 млн руб. на один дом. Метод аналогов невозможен из-за отсутствия публичных данных. Рекомендованы укрупнённые показатели стоимости строительства (УПСС Ко-Инвест «Жилые дома», 2026), СП 368.1325800.2017 и СП 547.1325800.2025.

Практическая значимость методики показана на примерах. Для квартиры площадью 32,6 кв. м размер возмещения составил 4,58 млн руб., в том числе компенсация за капитальный ремонт — 2,04 млн руб. В другом примере (г. Томск) доля компенсации достигла 45% размера возмещения. Итоговое возмещение составило 140,6 тыс. руб. за кв. м при средней цене вторичного рынка 125,9 тыс. руб. за кв. м, что обеспечивает собственнику возможность приобретения жилья надлежащего качества. Участникам предоставлен образец заключения комиссии экспертов № 483-Э/2026, а также статья С. А. Дарсании и Ю. В. Козыря об оценке недвижимости в рамках КРТ («Имущественные отношения в РФ», № 9/2026).

Выводы

Участники констатировали, что определение выкупной цены за изымаемые жилые помещения приобретает для Кузбасса особую социально-экономическую значимость в связи с масштабами реализации проектов КРТ и расселения аварийного фонда. Отсутствие нормативно закреплённой единой методологии, особенно в части компенсации за непроизведённый капитальный ремонт, обусловливает высокую конфликтность и преобладание судебного порядка разрешения споров. Концентрация экспертиз в государственных учреждениях эту проблему не устраняет. Необходимыми условиями повышения обоснованности и доказательственного значения отчётов и заключений признаны:

• методическая унификация на основе Методических рекомендаций РОО;
• развитие верифицируемых источников рыночной информации.

Предложения по итогам круглого стола

1. Сформировать консолидированные предложения регионального оценочного сообщества по определению выкупной цены при изъятии земельных участков и жилых помещений в рамках КРТ и расселения аварийного жилищного фонда, взяв за основу Методические рекомендации РОО.
2. Обеспечить постоянное взаимодействие профессионального сообщества с органами государственной власти и местного самоуправления по вопросам оценки при изъятии и расселении.
3. Направить выработанные предложения в Администрацию Правительства Кузбасса.