Итоги XXII Международной конференции РОО и VII Поволжской научно-практической конференции, состоявшейся 5-7 июня 2014 г. в г. Нижний Новгород

X XII Международная конференция РОО и VII Поволжская научно-практическая конференция продолжила обсуждение наиболее актуальных для практикующих оценщиков проблем, связанных с разработкой методов и новых технологий, которые могут быть успешно применены практикующими оценщиками в процессе выполнения работ по определению кадастровой стоимости недвижимости и земель, а также определению рыночной стоимости в случае необходимости оспаривания раннее установленной кадастровой стоимости.

Как и на прошлых Поволжских конференциях, в работе конференции приняли  участие с докладами известные специалисты, авторы книг и многочисленных публикаций по методологии индивидуальной и массовой оценки земель и недвижимости. Активное участие в работе конференции приняли зарубежные специалисты из Индии.

Открывая конференцию, Президент СРО РОО Табакова С. А. отметила, что проводимые в Нижнем Новгороде ежегодные конференции стали наиболее значимой площадкой, где обсуждаются вопросы методологии оценочной деятельности, ее информационное и методическоеобеспечение.

Общие вопросы оценки были предметом первого заседания.

Проблемам кадастровой оценки в Российской Федерации и путям их решения был посвящен доклад профессора, д.э.н. Грибовского С. В. В докладе был дан анализ причин низкого качества кадастровой оценки и предложены конкретные мероприятия, обеспечивающие решение данной проблемы в масштабах России.

Большой интерес у слушателей вызвал доклад Крапина А. В., посвященный истории, анализу особенностей и перспективам развития земельного рынка в России.

Подробный анализ итогов работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Москвы был представлен в докладе Артеменкова И. Л. В докладе приведены данные о снижении кадастровой стоимости земельных участков в отчетах об определении рыночной стоимости, которое в среднем по всем рассмотренным заявлениям составляет примерно 47,7 %. Важное место в докладе отведено роли экспертного заключения в процедуре оспаривания кадастровой стоимости.

Тема оспаривания кадастровой стоимости продолжилась в докладе Гурьянова А. В., в котором прокомментированы результаты оспаривания кадастровой стоимости в Самарской области. Наибольший интерес представляют статистические данные, показывающие, процент снижения кадастровой стоимости по результатам индивидуальной оценки (76%), и анализ причин, почему многие отчеты оценщика не были приняты комиссией по оспариванию.

Выступление Пронина К. В. содержало анализ типовых недостатков, характерных для многих отчетов, выполняемых оценщиками в интересах кредитных организаций. Были сформулированы основные требования к отчетам об оценке, используемым участниками финансовых рынков.

Второе заседание было посвящено вопросам справочно-информационного обеспечения работ по оценке земель и недвижимости. В докладе Табаковой С. А. изложена новая концепция формирования и обеспечения ими оценщиков справочных материалов. В основу предложенного подхода положена современная техника распространения материалов в электронном виде.  В результате реализации проекта пользователь получает возможность рассчитать стоимость объекта оценки замещения в зависимости от даты, региона, поправочных коэффициентов, величины износа и приложить печатную версию расчета в отчет об оценке.

Доклад Лейфера Л. А. также относится к теме информационно-справочного обеспечения работ по оценке
недвижимости. Основываясь на анализе опыта использования Справочников оценщика недвижимости, получивших широкое распространение среди практикующих оценщиков Российской федерации, докладчик рассказал о новых идеях, которые нашли отражение при разработке третьего тома Справочника, который предназначен для обеспечения необходимой справочной информацией для оценки земель.

Представленные Нейманом Е. И. два доклада развивают тему об использовании «облачных» технологий для индивидуальной и массовой оценки недвижимости. В первом докладе, который он представил совместно со Смоляком А. С.,был сформулирован предложенный авторами новый подход к анализу рынку с использованием когнитивного (познавательного) потенциала экспертного сообщества и изложены первые результаты по его реализации. Второй доклад содержит первые результаты по ценовому зонированию, полученные в рамках проекта: «облако оценки недвижимости»».

В докладе Репина М.А. изложен опыт работы оценщиков г.Омска по исследованию регионального рынка. Предложена система типизации объектов недвижимости.

Третье заседание было посвящено методологическим вопросам оценки земель и недвижимости. Заседание открылось докладом Жагдиш Гадкари (Jagdish Gadkari ,Индия), посвященным проблемам учета неопределенности оценки при интерпретации результатов оценки. Докладчик изложил наиболее важные положения недавно принятого технического документа по раскрытию неопределенности и рассказал о способах снижения рисков, связанных с наличием неопределенности, в оценочной практике в Индии. Значительное место в докладе заняло изложение примера из оценочной практики, показывающее влияние локального расположения объекта недвижимости на стоимость объекта недвижимости.

Обобщенная теория метода дисконтирования денежных потоков представлена в докладе Грибовского С. В. Автор предложил при использовании метода дисконтирования денежных потоков возврат первоначальных инвестиций моделировать за счет двух источников: продажи имущества и периодических доходов, которые генерирует истощаемый актив в процессе экономической жизни. Предложенная им модель DCF позволяет учесть в явном виде эффекты, связанные с возмещением капитала.

В докладе Лейфера Л. А. предложены новые методы оценки в рамках сравнительного подхода, основанные на общих идеях теории статистического вывода, которые позволяют оценивать объекты в условиях недостатка рыночной информации об объектах-аналогах. По мнению автора, эти методы найдут применение при оценке земель и недвижимости на дату в прошлом, что сегодня является очень актуальным в связи с проблемой оспаривания кадастровой стоимости.

В докладе Баринова Н.П. рассмотрена чрезвычайно важная тема правомерности использования метода парных продаж для определения корректирующих коэффициентов. Очень важный вывод для практикующих оценщиков состоит в том, что определение таких коэффициентов на основе одной пары цен может привести к дополнительным существенным ошибкам в конечном результате.

Подробный анализ различных моделей расчета прибыли предпринимателя приведен в докладе Фоменко А. Н. Проведенные расчеты позволяют выбрать подходящие методы определения прибыли предпринимателя индивидуально для каждой ситуации.

Доклад Ковалева А. П. посвящен проблеме учета совокупного износа при оценке имущества. Автор приводит доказательства, что для формирования совокупного износа следует использовать мультипликативную модель, что полезно учитывать практикующим оценщикам.

Доклад Narasipuram Rao (Индия) касается проблем оценки справедливой стоимости активов в Индии. Освещены вопросы использования корректировок в процедуре оценки. Очень важное место в докладе было отведено вопросам применения статистических методов при оценке.

Очень полезным для оценщиков – практиков явился мастер – класс Баринова Н. П. на тему «Практика построения моделей множественной регрессии в задачах индивидуальной оценки недвижимости».

Основное внимание в мастер – классе было уделено следующим вопросам:

- особенности регрессионных моделей в задачах индивидуальной оценки (временной срез рынка, модель локального рынка, малые генеральные совокупности при больших долях отбора);

- выявление и учет нелинейных зависимостей стоимости недвижимости от основных влияющих факторов с помощью оптимизационных процедур типа «поиск решения»;

- комплекс показателей качества модели, обеспечивающих ее адекватность решаемой оценочной задаче.

В заключение конференции состоялся круглый стол, на котором обсуждались наиболее важные для оценочного сообщества проблемы, в частности требования к отчетам об оценке недвижимости в части внесения в итоговую часть информации о возможных диапазонах определенной в отчете рыночной стоимости.

Заключительная часть конференции была посвящена обсуждению наиболее интересных тем, затронутых в докладах. Значительное место было отведено обсуждению проекта ФСО 7 (Требования к оценке недвижимости) и вопросам включения в отчеты информации по неопределенности результатов.

В процессе обсуждения участниками конференции были высказаны предложения и рекомендации. Укажем наиболее значимые из них.

1.  Рекомендовать СРОО принять Методические рекомендации по раскрытию неопределенности в Отчетах об оценке на базе документа, разработанного в РОО. Начать работу по созданию единых  методических рекомендаций.

2.  Обратиться к общественным организациям профессиональных участников рынка недвижимости с
предложением о создании региональных межотраслевых Советов экспертов рынка недвижимости (с учетом опыта г.Омска, г.Казани, г.Перми и др.)

3. Обратиться в МЭР и Росреестр с вопросом о необходимости разработки и утверждения системы
типизации ОКС по аналогии с ВРИ земельных участков.

4.  Рекомендовать СРОО проведение активной PR - компании, в том числе среди Заказчиков и Госорганов, показывающей важность раскрытия неопределенности результатов оценки во всех отчетах об оценке недвижимости.

5. Обратиться в рабочую группу по разработке ФСО-7 с предложением включить в ФСО требование о
включении требований по раскрытию неопределенности в отчеты по оценке недвижимости.

В заключение следует отметить, что конференция проходила в традиционном месте - загородном бизнес-центре «Волга», уютно расположенном в сосновом бору на берегу реки Волги, в 14 км. от г. Нижнего Новгорода. Организаторы конференции постарались создать участникам конференции комфортные условия и для работы, и для прекрасного отдыха: удобные конференц-залы со всем необходимым современным техническим обеспечением, закрытые и открытые площадки для отдыха, замечательный пляж, вновь построенный оздоровительный центр с плавательным бассейном, увлекательная экскурсионная программа в г. Нижнем Новгороде, весёлый КВН «КИВОК» с участием 3 команд оценщиков: сборной оценщиков России, сборной Дисциплинарного комитета РОО, сборной оценщиков Н.Новгорода, праздничный ужин и удивительное выступление на нём молодых музыкантов-скрипачек, творческие выступления оценщиков-участников конференции. Во второй день конференции по традиции был устроен ужин на берегу Волги, в большом шатре, где участники конференции имели возможность пообщаться в неформальной обстановке и спеть любимые песни под гитару. Всё это и, конечно, сама атмосфера, созданная организаторами конференции, надолго запомнится всем её участникам.

Источник: Нижегородское РО РОО