Итоги Межрегиональной научно-практической конференции «Новое в законодательстве об оценочной деятельности. Земельно-имущественные отношения и кадастровая оценка: опыт и перспективы», 22–23 октября 2014 г., г. Омск

22–23 октября 2014 г. в Омске состоялась Межрегиональная научно-практическая конференция «Новое в законодательстве об оценочной деятельности. Земельно-имущественные отношения и кадастровая оценка: опыт и перспективы». Организаторами конференции выступили Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», Омское региональное отделение РОО при поддержке правительства Омской области, администрации города Омска, управления Росреестра по Омской области.

«Оценочная деятельность сегодня переживает не лучшие времена. На специалистов в этой сфере часто льются обвинения в предвзятой оценке. Цель нашей работы заключается в первую очередь в том, чтобы обобщить опыт оспаривания результатов оценки, соблюдая при этом интересы как бизнеса, так и власти», — отметил во вступительном слове к участникам конференции председатель правления Омского регионального отделения РОО Олег Амелин.

По словам главы регионального Минимущества Виктора Соболева, правительство Омской области придает огромное значение деятельности оценочных организаций. «В нашем регионе заканчиваются работы по определению кадастровой стоимости земель омских поселений. Без сомнения, сама по себе кадастровая оценка вкупе с налоговыми ставками — значимый инструмент регулирования экономики любого региона. Для всех абсолютно субъектов федерации по значимости это вопрос номер один», — сказал Виктор Соболев. По мнению ведущих оценщиков страны, от качества и профессионализма их работы зависит будущее как города, так и региона, в котором они осуществляют свою деятельность.

«Если сделать большой налог, бизнес начнет терять деньги и уходить в тень. Если сделать налог маленьким, как это произошло во Владивостоке, где кадастровая стоимость получилась ниже рыночной, мало денег соберут органы власти. Должна быть найдена золотая середина», — считает исполнительный директор РОО Сергей Заякин (Москва).

На конференции были заслушаны следующие доклады:

• «Изменения в Российском законодательстве по вопросам оценочной деятельности. Перспективы развития РОО» — Заякин Сергей Дмитриевич, исполнительный директор РОО (г. Москва);
• «Кадастровая оценка объектов недвижимости. Вопросы досудебного и судебного регулирования споров по результатам кадастровой оценки земель» — Сарбашев Степан Захарович, вице-президент РОО, член Совета НСОД, председатель правления Башкортостанского РО РОО, руководитель комитета Совета РОО по кадастровой оценке (г. Уфа);
• «Опыт оспаривания кадастровой оценки. Статистика оспариваний в субъектах РФ» — Карцев Павел Валерьевич, канд. экон. наук, MRICS, генеральный директор Valrus Ltd;
• «О работе комиссии по оспариванию кадастровой стоимости» — Кочергин Евгений Юрьевич, начальник отдела кадастровой оценки недвижимости и контроля в сфере кадастрового учета управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области;
• «Обзор судебной практики по оспариванию кадастровой стоимости в Омской области» — Окишев Константин Владимирович, заместитель директора департамента финансов и контроля администрации города Омска;
• Практика оспаривания результатов кадастровой оценки в Новосибирской области — Шевчук Антон Иванович, член правления Новосибирского РО РОО, директор ООО «Артокс» (г. Новосибирск);
• «Закупки услуг по оценке по правилам федеральных законов ФЗ № 44-ФЗ и № 223-ФЗ: что нужно знать оценщикам» — Плесовских Алла Владимировна, заместитель генерального директора оценочной компании «ЭКО-Н», преподаватель Института ДПО Тюменского государственного университета по программе «Госзакупки» (г. Тюмень);
• «Учет обременений и сервитутов при оценке недвижимости» — Корольков Николай Николаевич, член президиума Экспертного совета РОО, председатель ЭКК Новосибирского РО РОО (г. Новосибирск);
• «Экспертно-аналитическое исследование рынка. Зонирование земель г. Омска» — Каюкин Александр Геннадьевич, директор ЗАО «МИАРД», руководитель комитета по профессиональной деятельности НП «Омский союз риэлторов»;
• «Анализ рынка недвижимости. Раздел V проекта ФСО № 7», — Репин Максим Александрович, директор ООО «ОМЭКС», сертифицированный НП РГР аналитик.

В рамках пленарной части конференции специалисты широко обсудили нововведения в Российском законодательстве в сфере оценочной деятельности, опыт проведения кадастровой оценки объектов недвижимости в субъектах РФ, опыт оспаривания кадастровой оценки и другие вопросы. Было отмечено, что законодательно введены правовые механизмы оспаривания и корректировки кадастровой оценки, что позволит включиться рыночным механизмам и в конечном итоге обеспечит сбалансированность бюджета и работу бизнеса.

Во второй день конференции были проведены следующие мероприятия:

Круглый стол по результатам кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов Омской области — Сапожников Петр Михайлович, руководитель учебно-методического отдела РОО, д-р с/х наук, профессор, при участии Сарбашева Степана Захаровича, генерального директора ЗАО «Эксперт-Оценка» (г. Уфа) — исполнителя работ по кадастровой оценке земельных участков населенных пунктов Омской области в 2014 г.

Семинар «Новые аспекты в оценке недвижимости» — Карцев Павел Валерьевич, канд. экон. наук, MRICS, генеральный директор Valrus Ltd.

Уфимская компания ЗАО «Эксперт-Оценка» объявила о результатах государственной кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов Омской области. О результатах работы докладывал ген. директор компании Степан Сарбашев. Он заявил, что отчет о кадастровой оценке земли не будет представлен на публичных слушаниях, как того требует новый закон № 225-ФЗ, который вступил в силу 21 июля этого года.

«Кадастровая оценка была проведена и отчет будет представлен по старому закону № 167-ФЗ. Дело в том, что мы заключили контракт на работу в июне 2014 г., когда новый закон еще не вступил в силу. Минэкомразвития России пояснило, что в таком случае мы должны были работать согласно старому законодательству. Только по этой причине публичных слушаний по отчету о кадастровой оценки земли в Омской области не будет», — пояснил Степан Сарбашев.

Специалисты оценивали земельные участки по 17 видам разрешенного использования. Это земли под многоэтажными, частными домами, гаражами, автостоянками, садами, огородами, объектами торговли, гостиницами, офисными зданиями. Также сюда входят земли под объектами лечебно-оздоровительного назначения, промышленными зданиями, электростанциями, портами, вокзалами. Подверглись оценке земли под водными объектами, автомобильными и железнодорожными путями, лесами, улицами и социальными объектами. Также специалисты оценили земли сельскохозяйственного назначения.

«Всего мы оценили более 610,6 тыс. участков. Ни один объект не остался без нашего внимания. Самую большую долю составили земли, занятые домами индивидуальной жилой застройки, — почти 399,3 тыс. участков. Были сформированы ценообразующие факторы, которые разослали по муниципалитетам. Для городских территорий их было учтено 27, для сельских — 25. К ним относятся, к примеру, степень удаленности от центра области, наличие дорог, вокзалов, иных значимых объектов в населенном пункте и так далее», — пояснил Степан Сарбашев.

По словам генерального директора уфимской компании Степана Сарбашева, основная часть (399 262) проанализированных земель находится под индивидуальным жильем. Именно этих участков коснется наибольшее подорожание: в среднем кадастровая стоимость вырастет на 65–70 %. 1 м² земли этой категории в Омской области будет стоить 85 руб., а диапазон цен составляет от 13 руб. до 3 тыс. руб., 1 м² земли под ИЖС в Омске в среднем стоит 1073,33 руб., а диапазон цен — от 211 руб. до 11,6 тыс. руб. Средний удельный показатель этих земель по сравнению с данными кадастровой оценки 2011 г. (без учета оспаривания в судах) вырос со 380 до 968 руб.

«Такой рост связан с тем, что прошлая кадастровая оценка устанавливала стоимость земли под ИЖС в районе 5–10 руб./м², а такого не может быть. Если говорить о диапазоне цен с максимальной стоимостью более 11 тыс. руб., то мы ее отсекали, так как по факту на этих землях уже давно не ИЖС, а торговые объекты. Максимум, который у нас получался по земле под ИЖС в Омске, – 1400 руб./м²», — пояснил РИА «Омск-Информ» Степан Сарбашев.

Довольно существенным может оказаться рост кадастровой стоимости земли под садами и дачами — до 65 %. При этом средний удельный показатель вырос со 150 до 250 руб./м². Планируется незначительное увеличение стоимости земельных участков под многоквартирными домами (с 3,9 тыс. до 4,47 тыс. руб.), под торговыми объектами (от 1,6 тыс. до 1,9 тыс. руб.).

На 30–40 % может подешеветь земля под гаражами и автопарковками: усредненный индекс снизился с 3 тыс. до 2 тыс. руб. Также уменьшение коснется участков под промышленными объектами (с 1,24 тыс. до 940 руб.) и гостиницами (с 3,4 тыс. до 3 тыс. руб.).

Отметим, кадастровая стоимость влияет на размер земельного налога, аренду и выкупную цену земельных участков. Представленные данные предварительные и в ходе дальнейших процедур могут быть изменены.