Налоги при продаже квартиры: сколько заплатят нерезиденты и хозяева съемного жилья22 Апреля 2015 В вопросе налогообложения при продаже недвижимости существует правило, хорошо известное сегодня не только профессионалам, но и вообще всем заинтересованным лицам. Если квартира находилась в собственности более трех лет, то от налогов освобождается вся вырученная от продажи сумма. Если же меньше трех лет – то 1 млн. руб. Никоим образом не споря с этим тезисом (а он в целом, конечно, справедлив), мы решили разобраться с нюансами. Действительность, как это часто бывает, оказалась немного сложнее. Ошибка нерезидента
«Согласно ст. 207 Налогового кодекса (НК) РФ, налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев», - разъяснил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист понедвижимости. Из правила, как всегда, есть некоторые исключения: например, не теряют резидентства те, кто выехал для обучения и лечения; госслужащие (включая военных), находящиеся в командировках; лица, работающие на морских месторождениях нефти и газа. Однако есть жизненные ситуации (и совсем не единичные), когда человек может перестать быть резидентом. Скажем, пенсионер, сдавший свою квартиру в аренду и укативший куда-нибудь в Турцию или Таиланд. Если его суммарное время пребывание за пределами России превысит 183 дня в течение года – он больше не резидент. Дальше все становится совсем печальным. Во-первых, нерезиденты платят подоходный налог не в 13%, а в 30%. А во-вторых, им не положены вообще никакие льготы. «В соответствии с п. 17.1 статьи 217 НК РФ, к доходам, не подлежащим налогообложению (освобождаемым от налогообложения), относятся доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации», - говорит Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». Далее эксперт уточняет, что это относится ко всем видам налоговых вычетов. Так что нерезидентам не доступны:
Последний тезис нуждается в чуть более подробном разъяснении. Обычный человек (резидент), продающий квартиру, может вычесть из суммы доходов то, что он потратил на ее приобретение. Купил квартиру за 5 млн., продал за 8 млн. – доходы составили 3 млн. руб. Нерезиденту такой путь закрыт. …Одним словом, участь резидента незавидна: он всегда и везде платит 30% от полученной суммы. Правило неумолимо, как колесница Джаганнатхи.
Закон, к сожалению, смотрит на вещи иначе. Как отмечает Ирина Федулова, ведущий аудитор фирмы «Ажур-Аудит», ст. 2 Гражданского кодекса определяет предпринимательство как «самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг». Как отмечает эксперт, такая трактовка позволяет признать квартиру, которая перед продажей сдавалась в аренду, как использовавшуюся в предпринимательских целях. В этом случае налогообложение дохода от продажи будет осуществлено без применения имущественного налогового вычета. Сходную точку зрения высказали и другие наши эксперты. «Скорее всего, налоговые органы посчитают, что даже если лицо не было зарегистрировано в качестве ИП, но осуществляет деятельность, направленную на систематическое извлечение прибыли, то оснований для освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи такого имущества, не будет, - говорит Владимир Зимохин («НДВ-Недвижимость»). – Эта точка зрения прослеживается в новой редакции НК, которая вступит в силу с 1 января 2016 года». «При продаже предпринимателем квартиры, находившейся в его собственности более трех лет, и сдававшейся им в аренду по договору, он не вправе пользоваться указанной льготой, поскольку эта квартира использовалась им в предпринимательской деятельности, - поддерживает юрист Евгений Страхов. – При этом неважно, имеет ли гражданин статус ИП на момент продажи квартиры или он прекращен. Это позиция Федеральной налоговой службы и Минфина России (Письмо Минфина РФ от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673, Письмо Минфина РФ от 21 июля 2014 г. N 03-04-05/35532 и др.). В основном суды поддерживают эту позицию».
Путь этот не свободен от недостатков. Как отмечает юрист Евгений Страхов, если квартира будет продана сразу же, налог все равно придется заплатить на сумму, превышающую 1 млн. руб. – или ждать три года. Здесь мы от себя заметим, что даже это лучше, чем ничего: хоть миллион, да убережем. А если уж говорить о нерезидентах, то на фоне их 30-процентного налога все кажется прекрасным… Второй недостаток – если получатель подарка (квартиры) не является для дарителя близким родственником, ему придется заплатить налог на дарение. Есть и еще одно возможное опасение: если продажа произойдет сразу после дарения, налоговые органы могут попытаться признать первую сделку фиктивной. Хотя, как отметили наши консультанты, сделать это фискалам будет непросто, потому что им потребуется доказательная база, которой в данной ситуации просто нет. Ну, захотел получатель подарка реализовать его – имеет право.
Эти самые изменения, введение которых состоится с 1 января 2016 года, в высшей степени серьезны. Прежде всего, вспомним ситуацию, разговор о которой мы начали в прошлой главе – когда в договоре купли-продажи красуется откровенно заниженная цифра. С этим пресловутым «миллионом в договоре» налоговики борются и сегодня – но процесс этот сложноват. Доказать, что сумма заниженная, можно только при помощи рыночной оценки, проведенной налоговым органом – а это сложно и хлопотно. По новой же редакции НК, любая сделка, заключенная за сумму менее 0,7 от кадастровой оценки, признается подозрительной. «Если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости будут меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, умноженной на понижающий коэффициент 0,7», - говоритСветлана Матвеева, заместитель гендиректора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости». Разберем этот тезис на примере. Предположим, существует квартира, стоящая по кадастру 8 млн. руб. Если продать ее (по бумагам) за 990 тыс., налоговики имеют право сказать, что выручка составила не менее 5,6 млн. (0,7 от 8 млн.). А это значит, что продавец (обычное частное лицо), владевший квартирой менее трех лет, должен заплатить налог в 598 тыс. руб. (13% от 4,6 млн.). А если продавец «необычный», то налоги окажутся еще больше. 728 тыс. руб. (13% от всей суммы в 5,6 млн.) для лица, «использовавшего квартиру для систематического извлечения доходов», т.е. сдававшего ее. 1,68 млн. (30% от полной суммы) для нерезидента. Фактически, с будущего года занижение цены в договоре потеряет всякий смысл, подводят итог наши эксперты.
Как говорит Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента компании Est-a-Tet, норма три года сохраняется для следующих случаев:
Для всех же прочих случаев (включая покупку – самый, вероятно, массовый вариант получения собственности), то для них устанавливается срок владения объектом в пять лет. Что касается «светлых сторон», то их две. Во-первых, местные органы вправе сократить указанный срок. Правда, совершенно непонятно, зачем им это делать – чтобы лишить самих себя налоговых поступлений?! А во-вторых, новые правила вводятся не только с 1 января 2016 года – они относятся и к отношениям собственности, возникшим с этого момента. Иными словами, если вы купили квартиру в марте 2012 года, а затем в марте 2016 года решили ее продать, налога не будет – поскольку право собственности возникло до вступления в силу налоговых новшеств. Источник: http://www.metrinfo.ru/articles/prn/144233.html Вернуться к списку новостей |
|
