Сделка отчуждения земельного участка

24 Апреля 2015

Изменение размера земельного налога, исчисляемого теперь по кадастровой стоимости участка земли, затронуло и российские профсоюзы. За находящиеся в профсоюзной собственности детские санатории или дома отдыха для работников придется платить больше. Что в итоге скажется и на цене путевок. Но пострадали и сами работники напрямую: все обладающие какой-либо земельной собственностью, хотя бы участком в шесть соток, будут платить больше. В этой статье рассказывается, что такое рыночная и кадастровая стоимость и что делать в случае оспаривания кадастровой оценки.

Собственники земельных участков по действующему законодательству уплачивают соответствующий земельный налог. Этот налог регулируется Земельным кодексом, в ст. 65 которого сказано, что “использование земли в РФ является платным”. Формы такой платы - земельный налог и арендная плата.

С 1 января 2014 года налог на землю значительно увеличился. Теперь налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земли. Например, по Московской области ставка земельного налога может составлять 0,3% от кадастровой стоимости земли.

Попробуем разобраться, что такое рыночная стоимость земли и что такое кадастровая стоимость земли. Это знание важно для собственников земельных участков. Ведь для справедливой уплаты налога собственник должен быть заинтересован в том, чтобы кадастровая стоимость его земли была не выше рыночной.

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В случае сделки с недвижимостью (например, купля-продажа) риелтор, который сопровождает эту сделку, в состоянии провести рыночную оценку земельного участка. Затем, маневрируя ценой, он ищет точку спроса, после которой клиенты начинают интересоваться земельным участком, и в конце концов определяет цену, за которую недвижимость может быть продана. Эта рыночная цена будет зафиксирована в договоре купли-продажи земельного участка. Соответственно оценка, сделанная риелтором, и цена будут применимы только к конкретной сделке.

Для того чтобы определить официально и зафиксировать письменно рыночную стоимость земельного участка, собственник может заказать рыночную оценку своего земельного участка независимому оценщику, являющемуся членом саморегулируемой организации “Российское общество оценщиков”. По результатам проведения оценки составляется письменное заключение экспертов.

Статьей 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. При этом п. 3 ст. 66 ЗК РФ гласит, что “в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости”.

Однако законодательство не определяет устойчивого механизма, используя который собственник земельного участка мог бы установить рыночную стоимость своего участка, зафиксировать ее и затем сообщить в орган кадастрового учета для фиксации этой рыночной/кадастровой стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость определяется индивидуально, по запросу собственника земли, чаще всего для сделок, связанных с отчуждением земельного участка, переходом права собственности, а также в случаях споров и, возможно, иных случаях.

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Для целей исчисления налога на землю и в иных предусмотренных законом случаях устанавливается кадастровая стоимость земельных участков. Для этого проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности - за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ.

Конституционный суд РФ в своем Определении от 1.03.2011 № 275-0-0 указал, что в связи с изменениями законодательства РФ было определено понятие кадастровой стоимости, под которой теперь понимается “установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности”.

Если у объекта недвижимости имеется кадастровый номер, то проводится кадастровая оценка земли без выездов специалистов на место расположения объекта - методами массовой оценки (оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа). Индивидуальная оценка может иметь место при невозможности использования метода массовой оценки.

Таким образом, кадастровая стоимость устанавливается для целей налогообложения и без участия собственника земли.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (для городов федерального значения - раз в два года) и не реже одного раза каждые пять лет. Момент, когда проводится акт оценки, собственнику оцениваемого объекта неизвестен. После утверждения результатов кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости сведения вносятся филиалом Кадастровой палаты в реестр объектов недвижимости.

Результат кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости с соответствующим кадастровым номером можно узнать на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) или путем подачи запроса в Росреестр. Обратившись в соответствующий филиал Кадастровой палаты, собственник может получить справку с кадастровой стоимостью своего объекта недвижимости, например земельного участка.

Вывод: При совершении сделки отчуждения земельного участка бесполезно ссылаться на его кадастровую стоимость, нужно установить его рыночную стоимость. А при расчете налога, который предстоит уплатить за владение земельным участком, нет смысла ссылаться на рыночную стоимость, для этого устанавливается кадастровая стоимость.

Источник: http://www.solidarnost.org/articles/Rosreestr_i_kadastrovaya_stoimost__zemli.html