Кадастровая вертикаль

1 Июня 2015

Первые восемь петербургских компаний, решившие оспорить кадастровую стоимость своих объектов, не смогли добиться желаемого. Комиссия по кадастровым спорам при Росреестре отказала им. Хотя москвичам нередко сопутствует успех, в том числе и в судах.

В прошлом году ГУП «ГУИОН» оценило кадастровую стоимость 109 802 зданий и 5895 помещений, площадь которых превышает 3000 кв. м. С 2015‑го их владельцам придется платить налог на имущество в размере 1% от этой суммы. Большинство не согласно с результатами, но оспорить их решились немногие. Первой была компания «РОЛЬФ-АРТ дивижн», владеющая автосалоном на улице Малой Зелениной. Она пыталась снизить стоимость объекта с 263 млн до 104 млн рублей (на 60%), но комиссия ей отказала. В середине мая такая же участь постигла еще семерых предпринимателей: собственников бань, административного здания, склада и пр. Объекты находятся на набережной Обводного канала, улицах Красного Текстильщика, Гастелло, Шелгунова, Всеволода Вишневского, Бумажной. Их общая площадь — порядка 48 000 «квадратов», совокупная кадастровая стоимость — 3,46 млрд рублей. Собственники намеревались снизить налогооблагаемую базу на 44–70%. Не вышло. Причина отказа во всех случаях одинаковая.

Заключения на отчеты о рыночной стоимости объектов, на основании которых владельцы требовали снижения налоговой нагрузки, в комиссию представил ГУИОН. Как пояснили в ведомстве, практически во всех отчетах, выполненных независимыми экспертами, использовался только затратный подход, тогда как для оценки объектов капитального строительства требуются все три: сравнительный, доходный и затратный. Обнаружены также нарушения закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Странно, что профессионалы, готовившие отчеты по заказу предпринимателей, якобы не знают «родного» закона и допускают столько ошибок.

Будут ли «отказники» искать справедливости в суде, пока непонятно. «Судиться бесполезно. Все, кто обращался в комиссию, проиграли, потому что чиновникам дана такая директива», — уверен представитель крупной сетевой компании, пожелавший остаться неназванным.

В Москве складывается другая картина. Как сообщают коллеги из «Ведомостей», в прошлом году комиссия рассмотрела 1676 заявлений и примерно в 300 случаях согласилась с доводами собственников. По 1100 объектам споры рассматривались в судах, и приблизительно в 65% случаев кадастровая стоимость была снижена более чем вдвое. Число обращений растет, в этом году комиссия Росреестра готовится принять около 10 000 заявлений. «Несколько наших клиентов в любой момент готовы продать принадлежащие им в столице бизнес-центры за треть, а то и за четверть кадастровой стоимости — поскольку это все равно будет выше рыночной стоимости объектов», — приводит издание слова управляющего партнера юридической фирмы «КПФМ» Марины Комиссаровой.

Кстати, на прошлой неделе в Москве на встрече представителей бизнес-сообществ с председателем Госдумы Сергеем Нарышкиным предприниматели жаловались на налог, рассчитываемый от кадастровой стоимости. Они просили еще раз оценить разумность его ставок. По расчетам президента «Опоры России» Александра Калинина, после введения расчетов по кадастру сильнее всего пострадает крупный бизнес, налог для него возрастет в шесть раз. «До 90% юридических лиц не согласны с оценкой своего имущества, они часто успешно оспаривают ее в суде. Но зачем эта трата нервов?» — вторил председатель попечительского совета «Опоры России» Сергей Борисов.

Очевидно, что и в Петербурге от нововведения пострадают прежде всего крупнейшие владельцы коммерческой недвижимости: «Адамант», Fort Group, «Империя» (сеть бизнес-центров «Сенатор»), «Теорема» и пр. Но заявок о пересмотре кадастровой стоимости от них пока не поступало.

«По одним зданиям стоимость снизилась, по другим, наоборот, выросла. Совокупный рост по всем нашим объектам составил 5 млн рублей, и мы решили на такие мелочи не обращать внимания. Бессмысленно оспаривать эту сумму у государства», — заявил управляющий холдинга «Теорема» Игорь Водопьянов.

«Наш административно-деловой комплекс не включен в перечень объектов, по которым налог рассчитывается по кадастровой стоимости. Поэтому нам пока не на что жаловаться», — говорит руководитель проекта «Невская Ратуша» Ирина Анисимова.

Большинство других опрошенных девелоперов отказалось открыто говорить о своих намерениях. «Пока не понимаем, какую позицию займем. Думаем, что делать», — был лаконичен управляющий директор сети «Сенатор» Дмитрий Золин.

Некоторые компании уже нашли довольно интересный механизм «оптимизации» затрат, поделив большое здание между множеством мелких собственников. «У нас ничего не изменилось с налогообложением, так как помещениями в трех зданиях владеют более 30 разных собственников», — говорит представитель бизнес-центра площадью порядка 90 000 кв. м. «Нас это коснулось в меньшей степени, так как часть помещений продана», — вторит управляющий другого офисного здания размером свыше 50 000 «квадратов».

На вопрос, почему москвичам в отличие от петербуржцев все же удается оспаривать кадастровую стоимость, Игорь Водопьянов ответил: «В Москве недостаточно сильна вертикаль власти. В Петербурге ситуация более стабильная, потому что у нас гораздо лучше работают правительство и губернатор».

По данным «НП», сейчас специалисты ГУП «ГУИОН» заканчивают оценку более 2,5 млн нежилых помещений площадью менее 3000 кв. м. Комиссии при Росреестре придется нелегко…

Источник