Кто не рискует, тот советует

8 Июня 2015

Коммерческая деятельность (включая девелопмент) — занятие, рискованное по определению. Оценка рисков — важная часть серьезного бизнес-плана. Востребованы ли услуги оценщиков и консультантов в этой сфере? Можно ли взвесить риски в стране, власти которой славятся непредсказуемостью? Помогает ли международный опыт; возможно, есть какие-то специальные модели для переходных экономик? И доверяют ли предприниматели мнению консультантов?

Екатерина Марковец, управляющий партнер УК «Магистр»:

– По нашему опыту, оценка рисков в чистом виде не востребована вообще. Однако чтобы понимать и минимизировать свои риски, компании заказывают маркетинговые исследования, анализ наиболее эффективного использования объектов, градостроительный анализ, due diligence и другие услуги.

Математической оценкой рисков в сфере девелопмента большинство участников не занимается. Мы должны смоделировать поведение типичного продавца и покупателя, поэтому для нас важно понимать, как оценивает риски типичный покупатель, а не навязывать свою точку зрения. Это, как правило, выражается в требуемой инвесторами норме доходности, она различается в зависимости от сегментов и возможности альтернативного инвестирования.

Наше видение требуемых норм доходности на текущий момент: готовое эксплуатируемое здание — 12–14% годовых; участок с разрешением на строительство — от 17%; участок с градпланом, выданным после согласования ППТ и в соответствии с ним, — от 18%; участок без градостроительной документации — от 25%

Получается, что земля с документами стоит минимум вдвое дороже, чем без них, так как реальные сроки подготовки ППТ составляют около 3 лет.

В девелопменте все же есть риски, подверженные статистической обработке, — например, связанные с изменением доходной части проекта. Обычно их оценивают методом анализа чувствительности или сценарного анализа. На краткосрочную перспективу можно довольно точно рассчитать целевые показатели проекта, диапазоны их изменения и дать им вероятностную оценку. При прогнозировании стоимости будущего жилья мы применяем «паутинообразную» модель, с помощью которой, отталкиваясь от текущего ценового уровня, делая предположения о платежеспособном спросе и зная планы выхода новых проектов, можно спрогнозировать среднюю цену и объем продаж на ближайшие год-два. Однако рынок недвижимости отличается ограниченным числом участников, а также явным присутствием ценового сговора крупнейших игроков. Город также влияет на баланс спроса и предложения, регулируя объемы застройки с помощью скорости согласования ППТ, перевода земель из одной категории в другую и т. д. Это влияние можно оценить в сценарном анализе.

Градостроительные риски измеряются, как правило, субъективно. Для их оценки проводится комплексный градостроительный анализ. Многие компании, которые обладают (или им это кажется) тайным знанием и специальными ресурсами, намеренно вписываются в проекты на низкой стадии готовности, но и уровень доходности, на который они рассчитывают, тоже существенно выше.

В целом отношение к рискам у всех участников рынка стало более осторожным: рынок не позволяет зарабатывать, как раньше, и не всегда сглаживает ошибки.

Сам консультант не несет рисков (кроме репутационных), но он и не получает дивидендов. Он лишь дает правильно структурированную и обработанную информацию, а клиент решает, как ею распорядиться.

Евгений Безлюдный, член правления СЗОО:

– Умение идентифицировать риски и управлять ими — основная компетенция бизнесмена.

Количественная оценка рисков существенно влияет на результат расчета стоимости: в текстовой части отчета желательно описать, откуда (с какого «подвесного потолка») берется информация.

Оценщики, закованные в броню определения «рыночной стоимости», ориентируясь на среднестатистического субъекта рынка, могут запросто эти риски оценивать. Как это делать, сидя у компьютера, все знают. Но не все знают, например, почему надбавка к безрисковой ставке должна находиться в диапазоне от 0 до 5% и от чего эти проценты считаются. Еще никто из титанов оценочной мысли этого не объяснил. У оценщика есть выход: спросить мнение эксперта, например коллеги, который тоже не знает. Оправдываясь, оценщики прикрываются околонаучной словесной мишурой, вызывающей у них чувство собственного достоинства и чувство неполноценности у несведущего читателя: «Используя уравнения регрессии, исходя из соответствия критерию максимизации коэффициента детерминации… видно, что коэффициент детерминации при использовании экспоненциальной функции аппроксимации будет максимальным… что свидетельствует о достоверности выявленной модели» — и  т. п.

На мой взгляд, количественная интерпретация рисков инвестора должна содержаться в выводах из аналитической части отчета. Но тогда отчет превратится в диссертацию. Но диссертацию читают хотя бы оппоненты, а аналогичные по объему текста отчеты заказчики не читают.

Случайные читатели отчетов (эксперты СРО, например) — тоже оценщики и тоже многого не знают, поэтому не критикуют.

Светлана Шалаева, руководитель отдела оценки Knight Frank St.Petersburg:

– Бизнесмены редко сами пишут бизнес-планы, обычно с чьей-то помощью. Отношение к этому документу, скорее, несерьезное, он воспринимается как формальность, необходимая, например, для получения кредита. Большинство предпринимателей уверено, что к реальности документ имеет мало отношения. Поэтому для оценки реальных рисков отдельно практически никто не обращается к специалистам. Разве что в тех сегментах, где консультанты занимают прочные позиции (концептуализация крупных торговых объектов). Однако это не оценка как таковая.

Оценить можно все, тем более что ситуация в стране периодически бывает и стабильной. Как говорится, «в этом безумии много системы». Так что оценка нужна и возможна, но результат содержит неопределенность — по сути, это недостаток информации. Значит, вопрос в том, чтобы ее добыть и обработать.

Иван Григорьев, исполнительный директор компании «ЭсАйДжи Оценка»:

– Хороший измеритель риска — фондовый рынок. Обычно он волатильнее в странах с менее развитой экономикой. В экономически развитых государствах политика более предсказуема, в том числе и для инвесторов. Непредсказуемость власти — это не столько специфика России, сколько общая особенность целой группы стран.

Для любого проекта важны риски, которые можно условно разбить на две группы. Первая — непосредственные риски проекта. Например, для недвижимости: правильно ли оценен рынок, востребован ли проект и по какой цене будет реализован, риск реализации (проблема менеджмента), юридические риски, риски финансирования и т. д. Вторая группа — системные риски, к ним можно отнести, например, макроэкономические и политические.

Частично все эти риски взаимосвязаны. По идее, ставка дисконтирования, определяющая стоимость проекта, должна идеально отражать все виды рисков, но, думаю, ни одна модель такой точностью похвастаться не может. Некоторые риски сложно, а иногда невозможно правильно просчитать. Их приходится просто описывать.

Зарубежные компании, как правило, доверяют консультантам-соотечественникам. Наши предприниматели склонны доверять интуиции, а не консультантам.

Василий Довбня, директор департамента консалтинга компании Сolliers International в Санкт-Петербурге:

– Оценка рисков — стандартная часть бизнес-плана, инвестору важно знать уязвимые стороны проекта. Однако такая оценка не существует как самостоятельная услуга. К консультантам приходят за комплексным решением: что лучше построить, сколько денег может принести проект и т. п. Финальное решение всегда принимается по совокупности плюсов и минусов концепции, финансовых показателей, доходности, окупаемости, ситуации на рынке.

Международный опыт помогает при разработке концепций проектов, аналогов которым на российском рынке нет. Надо учитывать, что он опирается на модели, принятые в зарубежных экономиках. У российской есть свои особенности, и нам необходимо использовать собственные системы оценки рисков.

Риски существуют на всех этапах реализации проекта: от градостроительных вопросов, разработки концепции, согласования и проектирования, подбора команды проекта и подрядчиков  до управления готовым объектом. Необходимо также учитывать рыночные риски, связанные с изменениями конъюнктуры.

Предприниматели, обращаясь в консалтинговую компанию, часто проверяют свою точку зрения: им нужен взгляд со стороны. Решение о выборе консультанта принимается, как правило, на основании мнения, сложившегося в бизнес-среде. Если к консультанту обращаются ведущие застройщики, девелоперы, инвесторы, значит, ему доверяют.

Юлия Липпонен, генеральный директор ООО «Иола»:

– В сложной внешнеполитической ситуации и при ухудшающихся внутренних макроэкономических факторах банки более серьезно относятся к оценке инвестиционных и кредитных рисков, поэтому такие услуги однозначно востребованы в рамках комплексной подготовки инвестиционных меморандумов, бизнес-планов, программ развития территорий.

Идентификация и оценка рисков — сложный процесс даже для развитых экономик. В российских реалиях он осложняется еще и непрогнозируемыми действиями муниципальных властей, которые могут существенно затормозить стройку, лишить прав на участок и т. д.

Это не означает, что такую оценку делать не надо. Наоборот, грамотный риск-менеджмент отличает успешную компанию от банкрота.

Современная методология оценки рисков, применяемая в России, основана на международном опыте и стандартах. У большинства крупных отечественных компаний имеется собственная система риск-менеджмента, базирующаяся на ретроспективном опыте, мнениях и данных привлекаемых консультантов, а также интуиции топ-менеджмента. Специальных моделей для переходных экономик нет. Мероприятия по риск-менеджменту существенно различаются даже для предприятий одной отрасли в зависимости от величины долговой нагрузки, плана капитальных вложений, региона и пр. Тут нужно говорить о специальных моделях риск-менеджмента для конкретного предприятия.

Когда объектом риска является материальный ресурс, в том числе недвижимость, то теоретически все можно количественно просчитать. Другой вопрос, сколько времени и денег на это понадобится. В случае с нематериальными объектами — сложнее. Например, репутационные или правовые риски оцениваются, скорее, экспертно, на качественном уровне.


Источник


Региональное отделение:  Санкт-Петербургское региональное отделение

Вернуться к списку новостей

Для подписки на обновления сайта введите адрес электронной почты: