Наследство Роснедвижимости. О технических «ошибках» и возможности их исправить

15 Июня 2015

Из текста данного документа следует, что специалисты Роснедвижимости довольно часто совершали технические ошибки, из-за которых стоимость земельных участков под некоторыми предприятиями вырастала в разы. По счастливому стечению обстоятельств Роснедвижимость была ликвидирована в том же 2010-м. Однако, по словам участников рынка, ее преемник, Росреестр, может использовать ту же практику «технических ошибок». Правда, не в таком глобальном масштабе.

Причиной проведения расследования, которым занялся депутат СГД Александр Дроботов, стали многочисленные жалобы руководителей промышленных предприятий на внезапное увеличение кадастровой стоимости земли в 2009 году. Например, земельный участок ОАО «Судо-Волга» был оценен в 2,586 млрд рублей (в 9,4 раза больше, чем до постановления правительства 2008 года), а стоимость земли под ЗАО «Тольяттистройзаказчик» с 3,203 млн рублей выросла до 391,099 млн рублей. Количество компаний, «попавших» в 2009–2010 годах на земельный налог, превысило несколько тысяч.

«Такие невероятные оценки привели к тому, что насчитанные суммы земельного налога иногда в разы превышали годовую выручку предприятий, – пишет в своем расследовании Дроботов. – Так, ФНС №19 предъявила ОАО «Судо-Волга» земельный налог за три квартала 2009 года в размере 27,874 млн рублей, в то время, как выручка ОАО за весь 2009 год составила 15,987 млн. Это же гарантированное банкротство предприятия. Разобрав конкретные жалобы я убедился, что за повышением стоимости земли стоят технические «ошибки».

Любопытно, что в появлении таких «ошибок» есть своя система. «Работники Роснедвижимости допускали двусмысленное использование Методических указаний, определяющих вид разрешенного строительства, – говорится в расследовании. –  Например, когда здание заводоуправления внезапно получает статус офиса и вместе со всей промышленной площадкой приобретает новый вид использования с повышенным коэффициентом. При этом методические указания для расчета стоимости земель промышленных предприятий игнорируются».

«В этом моменте заложена коррупционная составляющая, – комментирует представитель одного из предприятий. – Когда руководители начинают возмущаться размером суммы кадастровой оценки, им предлагают решить вопрос в соответствии с письмом Федеральной регистрационной службы «Об исправлении ошибок при расчете кадастровой стоимости». В этом письме допускается возможность появления кадастровой ошибки и описывается способ ее исправления. Но этот порядок настолько сложный, что ни одного случая внесения изменений зафиксировано не было».

Но на то и создавалась «ошибка», чтобы ее можно было «исправить». И бывшее управление «Роснедвижимости» имело такую возможность: кадастровые «ошибки» назывались техническими и исправлялись простым внутренним решением. Причем такой способ работал как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения стоимости без каких-либо изменений в постановление правительства.

К слову, увеличение кадастровой стоимости участка «Тольяттистройзаказчик» произошло на основании именно такого внутреннего решения: компании Владимира Гусева с его теннисным и выставочным центрами просто изменили вид разрешенного использования с оздоровительного и туристического на землю под офисами. «Ошибку можно исправить при достижении «консенсуса» между договаривающимися сторонами, прибегнув к таинственной процедуре внутриведомственного решения «Об исправлении технических ошибок», – говорится в расследовании господина Дроботова. – Легкость, с которой кадастровая ошибка была названа технической и легкость увеличения в разы стоимости земли говорит о запущенности всей ситуации в бывшем управлении «Роснедвижимости».

После своей ликвидации «Роснедвижимость» вошла в Управление федеральной регистрационной службы по Самарской области (Росреестр). А Минэкономразвития вывело офисы в отдельный вид использования, чтобы исключить возможность двойного толкования, и назначило переоценку, которая проводилась целый год и была закончена в 2013 году со значительным снижением стоимости для промышленных предприятий.

«Только все выдохнули, как внезапно, в том же 2013 году, вопреки действующему законодательству, была назначена вторая переоценка, которая завершилась в рекордные сроки с новым значительным повышением кадастровой стоимости земли в Самарской области», – заявил депутат.

Возможной причиной новой переоценки эксперты «ПН» называют снижение потока ходатаев в конфликтую комиссию с предложением исправить ситуацию – за 2014 год поступило всего 1167 заявлений.

У предприятий, желающих снизить стоимость земли, кроме конфликтной комиссии, в обойме есть еще одно оружие – арбитражный суд. Удачный пример – АВТОВАЗ, уменьшивший в мае 2015 года стоимость своего участка на 5,1 млрд рублей. 13 ноября 2013 года правительство Самарской области утвердило кадастровую стоимость земли под АВТОВАЗом в размере 8,8 млрд рублей, а  независимый оценщик – в 3,7 млрд. В июле прошлого года предприятие подало иск к филиалу Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Самарской области с требованием установить кадастровую стоимость в размере рыночной. 14 октября суд удовлетворил иск. Филиал Росреестра оспорил решение, но проиграл.

По словам председательствующего судьи, ведомство не согласно с тем, что «вообще есть возможность пересмотра кадастровой стоимости». Требования предприятия основаны на Земельном кодексе и судебной практике, подчеркнул в суде представитель завода. По его словам, в данные Росреестра закралась ошибка.