Кадастр выручит

7 Июля 2015

Результаты ежегодного, уже десятого на счету рэнкинга отечественных оценочных компаний от рейтингового агентства RAEX ("Эксперт РА") показали, что этот рынок на самом деле падает уже второй год подряд.

По сопоставимым данным участников нынешнего рэнкинга, прирост их суммарной выручки в 2014 году составил 1 процент (в 2013 году - 2 процента), а ее объем - 9,8 миллиарда рублей. Эти скромные, но все же положительные показатели, не должны обманывать: они гораздо ниже инфляции. Следовательно, заработки оценщиков падают. Положительная динамика была характерна не для всех направлений оценки (см. график 1). Это происходит на фоне роста заказов - число отчетов об оценке за 2014 год возросло на 18 процентов. Сопоставление этой цифры с однопроцентным ростом выручки приводит к выводу, что на рынке свирепствует демпинг, который помог поправить дела прежде всего региональным компаниям.

Надежды на будущее игроки рынка связывают с повышением интереса к оспариванию кадастровой стоимости недвижимости, а также со спросом на переоценку залогов при пролонгации кредитов, на оценку активов при слияниях и поглощениях. Мощный импульс рынку придаст плановая массовая переоценка недвижимости, но случится это не раньше 2017 года.

Платить стали меньше

Структура выручки участников рэнкинга за 2014 год почти не изменилась. Самая большая часть доходов приходится на оценку недвижимого имущества - это 3,4 миллиарда рублей или 35 процентов от суммарной выручки компаний рэнкинга (см. график 2). Чуть меньше - 3,1 миллиарда рублей - участники рэнкинга заработали на оценке бизнеса и ценных бумаг. Еще 1,1 миллиард рублей приходится на оценку оборудования и транспорта; 858 миллионов рублей - на переоценку основных фондов; 827 миллионов рублей - оценку инвестиционных проектов; 288 миллионов рублей составила суммарная выручка от оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

В целом оценка была по-прежнему востребована в процессах финансирования, сделках купли-продажи бизнеса и активов, при финансовом учете. "Кризисные явления вынуждают бизнес и госмонополии приспосабливаться к новым условиям. Продаются непрофильные активы, проводятся сделки по слиянию и поглощению, реорганизации или ликвидации; реализуется заложенное имущество по проблемным долгам; растет число судебных разбирательств между коммерческими компаниями, а также с участием государственных и муниципальных органов. В этих случаях требуются услуги независимых оценщиков, которые должны определять рыночную стоимость активов", - уточняет Юлия Белогорцева, руководитель отдела оценки АКГ "ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ" (GGI).

Несмотря стагнацию рынка, деловой потенциал оценочных групп и компаний за последний год возрос: в 2014 году в компаниях увеличилось общее число оценщиков, в том числе с национальными и международными квалификациями, на 18 процентов приросло у участников рэнкинга и число отчетов об оценке (до 183,5 тысяч). "Прошлые кризисные ситуации в стране свидетельствуют, как раз в кризис объемы работ в количественном выражении возрастают, поскольку происходят транзакции - перемещение собственности из одних рук в другие, что приводит к повышению спроса на услуги оценщиков", - поясняет Соломон Дарсания, генеральный директор компании "Прайс Информ".

Однако более быстрый рост объема работ в сравнении с ростом доходов говорит о падении расценок (по данным участников - в среднем на 10-20 процентов), то есть о демпинге, который является тревожным сигналом для рынка в целом. Помимо дэмпинга, наблюдается и снижение расходов на услуги со стороны заказчиков (хоть это и оправданная мера в условиях экономических неурядиц). По словам Сергея Эдомского, руководителя департамента оценки компании "Институт проблем предпринимательства", фактором снижения темпов роста является уменьшение удельной стоимости проектов из-за сокращения бюджетов на оценку во многих компаниях и повышения конкуренции среди крупных игроков.

Воспользовавшись ситуацией, заказчики не только добились снижения расценок, но еще и стали предъявлять повышенные требования к качеству услуг и отбору исполнителя. "В условиях кризиса и конкуренции ключевой стала отраслевая экспертиза с глубокой и качественной проработкой (подтверждение объемов производства оцениваемых предприятий, проверка технологии производства и технического состояния имущества). Клиент вводит дополнительные требования - подробный анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, обязательный осмотр не только оцениваемого объекта, но и объектов-аналогов, подбор репрезентативной выборки сопоставимых объектов. При выборе клиентом оценщика помимо стоимости рассматривается еще 100-процентная постоплата, возможность рассрочки платежа на 60-90 дней, включение в стоимость всех сопутствующих расходов, бесплатной переоценки в течение года, включение в стоимость экспертизы отчета в СРО. Кредитующие организации также стали устанавливать более жесткие требования. Например, детальный анализ ликвидности объекта и подтверждение стоимости рыночными индикаторами", - рассказывает Алексей Колганов, партнер практики "Оценка" консалтинговой группы "НЭО Центр".

Впрочем, требовательность клиентов поспособствует росту качества услуг. Так, по словам Александра Иванова, заместителя генерального директора компании "Нексиа Пачоли Консалтинг", сейчас в крупнейших банках страны работают высококлассные специалисты в области оценки, созданы базы данных, позволяющие проводить экспресс-анализ на адекватность результатов оценки, указанных в отчетах оценщика. "Контроль оценщиков осуществляется, с одной стороны, более строго, но, с другой стороны, намного более качественно и грамотно. Так, со стороны банкиров выработан подход к подготовке мотивированных замечаний на отчеты оценщика, которые направляются в дисциплинарные комитеты СРО. От такого подхода страдают компании, оказывающие некачественные услуги или завышающие, например, стоимость залогов", - рассказывает Александр Иванов.

Доходы на дефиците

Одной из самых востребованных услуг в 2014 году стала оценка для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. По данным участников рэнкинга, на этом направлении они заработали в 2014 году чуть более 331 миллиона рублей, против 130 миллионов рублей в 2013 году. "Для установления кадастровой стоимости применяются методы массовой оценки, которые не всегда адекватно отражают рыночную стоимость, зачастую завышая ее. В результате налог на имущество и арендные платежи, которые с нынешнего года исчисляются на основании именно кадастровой стоимости, могут также оказаться существенно завышенными. Для оспаривания кадастровой стоимости обязательна подготовка отчета об оценке и заключения СРО на этот отчет", - говорит Александр Иванов.

Расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью и вызванные этим судебные споры могут и дальше служить источником дохода для оценщиков. По словам Кирилла Кулакова, заместителя генерального директора компании "Центр независимой экспертизы собственности", "вследствие перехода на новую налогооблагаемую базу по налогам на недвижимость и имущество, оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости останется в ближайшей перспективе (2015-2016 гг.) наиболее популярным видом оценки". Актуальность это вида оценки подтверждает и Даниил Слуцкий, генеральный директор компании "Оценка Бизнеса и Консалтинг" (ОБИКС) - экономия в кризис является стремлением не только бизнеса, но и граждан.

Другое перспективное направление оценочного бизнеса связано с ростом дефицита оборотных средств, характерным для кризиса. "Увеличение кредитных ставок вслед за ужесточением контроля регулятора за качеством кредитного обеспечения заставило заемщиков искать дополнительное обеспечение полученных и запрашиваемых кредитов. Образовался целый пласт клиентов, ищущих рефинансирования своих проектов и текущей деятельности. У банков появились новые клиенты и, как следствие, потребовалась оценка для обеспечения кредитов", - рассказывает Виолетта Стоянова, генеральный директор компании "Сэнтрал Груп". "Обращаясь к банкам за кредитами, компании вынуждены проводить оценку своих активов, поскольку в 2014 году банки перестали выдавать необеспеченные залогом кредиты", - добавляет Даниил Слуцкий.

Кроме этого, по словам Тамары Касьяновой, управляющего партнера компании "2К", в прошлом году наблюдался всплеск кредитования по ипотеке - до повышения ставок по кредитам и в период скачков курса валют. По данным участников рэнкинга, их доходы по этому направлению оценки недвижимости составили 456 миллионов рублей (против 203 миллионов рублей в 2013 году).

Участники рэнкинга отмечают и рост обращений за оценкой для принятия менеджментом управленческих решений. "Например, когда в нынешних условиях стоит вопрос о понимании стоимости активов с учетом макроэкономических факторов, роста курса валют, снижения издержек и так далее", - говорит Алексей Колганов.

Кризис не только активизировал спрос по ряду направлений, но и трансформировал рынок оценки в целом. "Во-первых, с рынка уходят мелкие компании, что должно положительно сказаться на качестве оказания услуг. Во-вторых, нестабильная геополитическая обстановка приводит к уходу компаний "большой четверки" из стратегически важных отечественных отраслей. В-третьих, непростая экономическая ситуация ведет к более длительным срокам оплаты, отсутствию авансов - это проще выдержать крупным компаниям с диверсифицированным портфелем заказов", - поясняет Александр Иванов из "Нексиа Пачоли Консалтинг".

Ухудшение ситуации на рынке может вызвать заметный отток заказов к региональным компаниям, поскольку они в большей мере, чем их столичные коллеги, готовы к снижению расценок. О начале этого перетока свидетельствуют положительная динамика у многих компаний, расположенных за пределами МКАД (см. таблицу 8).

Общие перспективы оценочного бизнеса, считает Гарегин Григорян, генеральный директор компании "Центр корпоративных решений", связаны с макроэкономической ситуацией: "При росте экономики следует ожидать увеличения числа инвестиционных проектов и сделок по кредитованию, развития процессов внедрения МСФО, наращивания сделок по слияниям и поглощениям, реструктуризации бизнесов и передаче активов при деоффшоризации", - говорит он. При ухудшении ситуации, спрос на оценку может быть вызван увеличением числа банкротств.

Что же касается перспектив отдельных направлений оценочного бизнеса, то лучше всего выглядит плановая волна массовой переоценки кадастровой стоимости недвижимости и имущества, которая в ключевых регионах придется на 2017-2018 годы.

Источник