В Татарстане грядет вторая «войнушка по земле»?

12 Августа 2015

Тендер на проведение в Татарстане новой кадастровой оценки земельных участков выиграл в начале этой недели РКЦ «Земля». При этом в ходе жаркой битвы между пятью компаниями начальная стоимость работ упала в десятки раз с первоначальных 45 млн. рублей. Предыдущая оценка, проведенная той же компанией пять лет назад, спровоцировала 1294 арбитражных процесса — в 2012 году на Татарстан пришлось 44% всех земельных споров в России. Эксперты БИЗНЕС Online» и Верховный суд РТ не исключают второй волны.

В этом году в Татарстане впервые с 2010 года проведут кадастровую оценку земельных участков городов, поселков, сел для нужд минземимущества РТ

«КТО-ТО ОЧЕНЬ ХОЧЕТ ВЫИГРАТЬ КОНКУРС»

В этом году в Татарстане впервые с 2010 года проведут кадастровую оценку земельных участков городов, поселков, сел для нужд минземимущества РТ — информация о соответствующем аукционе, проведенном в понедельник, 10 августа, размещена на сайте zakupki.gov.ru. Переоценка будет касаться всех земельных участков в составе населенных пунктов, расположенных на территории республики, за исключением Казани, поскольку столица РТ проводила подобную работу в 2013 году. Аукцион в электронной форме был проведен с начальной ценой контракта в 45 млн. рублей.

Как стало известно БИЗНЕС Online», победителем признано АО «Республиканский кадастровый центр «Земля», согласившееся выполнить масштабную работу всего лишь за 1,2 млн. рублей, то есть в 37,5 раза меньше стартовой суммы контракта. Согласно списку аффилированных лиц на 1 июля 49,99% акций компании, созданной на базе советского «Татземпредприятия», принадлежит ее гендиректору Назибу Бакирову, еще 20,51% — у некоей Аллы Смирновой, небольшие пакеты также распределены между сотрудниками.

Причина снижения цены в том, что тендер проходил в крайне упорной борьбе. Всего в нем участвовали пять компаний, две из которых предложили провести кадастровую оценку за 1,4 млн. и 3 млн. рублей. Выяснить, кто участвовал, нам не удалось (в протоколах они фигурируют обезличено). Известно лишь, что каждая компания по условиям аукциона внесла обеспечительный взнос в размере 2,2 млн. рублей, так что намерения у них были, надо полагать, серьезные.

Предыдущая оценка, проведенная РКЦ «Земля» Назиба Бакирова (на фото) 5 лет назад, спровоцировала 1294 арбитражных процесса — в 2012 году на Татарстан пришлось 44% всех земельных споров в России

По словам руководителя департамента оценки компании «Аудэкс» Марата Сулейманова, в подобных тендерах могут принимать участие фирмы, которые обладают как соответствующим кадровым ресурсом, так и специальным программным обеспечением, позволяющим обрабатывать большие массивы специфической информации.

«Не могу сказать точно, кто, кроме РКЦ «Земля», может выполнять такую работу, скорее всего, лишь представители в республике федеральных компаний. Традиционно кадастровой оценкой в РТ занимается именно «Земля». В оценке довольно часто случается такая ситуация, когда стоимость контракта падает на 90 процентов. Это может происходить в том случае, если кто-то в силу тех или иных причин очень хочет выиграть конкурс».

«ПОКА ЕЩЕ НИКТО ВЛАСТЬ НЕ ПОБЕДИЛ»

Кадастровая оценка земли по закону должна проводиться в регионе не реже одного раза в пять лет. В Татарстане она была завершена в декабре 2010 года. Тендер на проведение этих работ тогда выиграл все тот же РКЦ «Земля». Контракт был заключен за 50 млн. рублей при стартовой стоимости в 66,6 млн. рублей.

Результаты той переоценки применяются для налогообложения с 2011 по 2016 год. Исходя из кадастровой стоимости, высчитывается земельный налог — муниципалитеты могут ежегодно взыскивать в городскую казну до 1,5% от кадастровой цены участка (некоторые виды ставок по городам см. в таблице). По этой причине для бизнеса выгодна низкая стоимость земли, однако переоценка 2010 года увеличила ее в разы, во многих случаях превысив рыночную. Эти результаты тогда вызвали шквал возмущения среди землевладельцев — они в массовом порядке отправились за оспариванием в Арбитражный суд РТ.

В 2010 году Михаилу Скоблионку выставили цену за 24 тыс. кв. м на улице Поперечно-Ноксинской в размере 227 млн. рублей, только после обращения в арбитраж кадастр был снижен до 35,5 млн. рублей, то есть в 6,5 раз

Например, по данным компании «Ди энд Эл Оценка», разница между кадастровой и рыночной стоимостью на окраинах Казани, в частности в Кировском районе, где расположен завод «Оргсинтез», составила 7 раз, пропорционально увеличив и налоговую базу. В Советском районе Казани известному предпринимателю и владельцу сети «Регина» Михаилу Скоблионку выставили цену за 24 тыс. кв. м на улице Поперечно-Ноксинской в размере 227 млн. рублей, только после обращения в арбитраж кадастр был снижен до 35,5 млн. рублей, то есть в 6,5 раз.

В Набережных Челнах компании «ТрансТехСервис» удалось снизить стоимость земельного участка в 28 тыс. кв. м с 104,6 млн. рублей до 29,9 млн. рублей (с учетом земли в Казани ТТС снизил кадастровую стоимость своих земель с 650 млн. рублей до 222 млн. рублей). ОАО «Генерирующая компания» через суд в том же автограде добилось снижения кадастровой стоимости участка в 388 тыс. кв. м с 678 млн. рублей до 52 млн. рублей, сократив общую кадастровую стоимость своей земли с 6,7 млрд. рублей до 583 млн. рублей.

Всего с января по август 2012 года, то есть за первые 8 месяцев применения новой оценки, в суды было подано 297 исков, по которым совокупная кадастровая стоимость участков достигала 82 млрд. рублей. Бизнес требовал ее снижения до 18 млрд. рублей, то есть в 4,5 раза или на 64 млрд. рублей.

Отметим, что такой гипертрофированный характер процесс оспаривания кадастровой стоимости приобрел именно в Татарстане. За весь 2012 год в России было рассмотрено 1,2 тыс. судебных исков о пересмотре кадастровой оценки, из них 528, то есть 44%, пришлись на Татарстан. Гендиректор РКЦ «Земля» Назиб Бакиров сообщил, что за последние три года в судах Татарстана рассмотрено 1294 дела по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки земли в населенных пунктах. Из них удовлетворено 852 иска.

По признанию министра земельных и имущественных отношений РТ Азата Хамаева, предпринимателям удавалось снизить кадастровую оценку в среднем в три с половиной раза

По признанию министра земельных и имущественных отношений РТ Азата Хамаева, предпринимателям удавалось снизить кадастровую оценку в среднем в три с половиной раза. Постепенно власти сумели выстроить защиту, и уже в начале этого года Хамаев отчитывался в том, что кадастровая стоимость в результате судов в 2014 году уменьшалась только на 40%. «Прекратились случаи занижения кадастровой стоимости особо крупными предприятиями и предприятиями с госдолей», — с гордостью отчитался министр. Главный налоговик Татарстана Марат Сафиуллин, в свою очередь, также отмечал положительную для его службы динамику — Арбитражный суд Поволжского округа стал чаще отменять решения, вынесенные Арбитражным судом РТ в пользу налогоплательщика. Да и сам бизнес стал меньше идти в суды за оспариванием — по итогам 2014 года было подано только 216 исков.

Позицию власти четко озвучил президент РТ Рустам Минниханов. Признавая, что есть случаи необоснованного завышения кадастровой оценки, в целом он призвал дать отпор «оптимизаторам», называя происходящее «войнушкой по земле», когда «наши «партнеры-консультанты» головы мутят нашим предприятиям».

«Официально обращаюсь к потенциальным нашим оппонентам в части оспаривания кадастровой стоимости. Ничего у вас не получится! Ваши юридические доводы основываются на пробелах в российском законодательстве. Но в российском законодательстве есть и другие пробелы, которые позволяют нам с вами вступить в юридическую перепалку. Вы врагов себе наживаете в лице власти. Пока еще никто власть не победил. То, что положено платить, вы будете платить как миленькие. Я вам это обещаю. Если начисления происходят несправедливо, вместе с минземом, с минфином сядьте и докажите, что это надо пересмотреть. Я согласен, бывает и такое. Но когда вы в 5 - 6 - 10 раз снижаете, когда один и тот же оценщик в одном месте дает разную оценку... Это же жулики! Когда вы используете мошенников, так называемых оптимизаторов, то мы готовы с вами бороться», — жестко заявлял президент.

Главный налоговик Татарстана Марат Сафиуллин отмечает, что бизнес стал меньше идти в суды за оспариванием — по итогам 2014 года было подано только 216 исков

«ПО НЕКОТОРЫМ ГОРОДАМ РАЗНИЦА С РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ — ПРИМЕРНО В 6 РАЗ»

Впрочем, кое в чем власть пошла на уступки землевладельцам. В столице Татарстана удалось в значительной степени снять остроту проблемы. На волне жалоб и судов Казань провела досрочную кадастровую переоценку в 2013 году (работы по госконтракту выполняло опять же ОАО РКЦ «Земля», заказчиком выступило минземимущество). Было оценено 183,9 тыс. участков. В результате кадастровая стоимость земель значительно снизилась, и чтобы компенсировать потери в бюджете, депутаты Казгордумы в ноябре 2013 года даже подняли ставки земельного налога. Тогда начальник финансового управления исполкома Айрат Гарипов пояснил, что земельный налог формирует треть налоговых доходов казанской казны (около 3 млрд. рублей), а с учетом снижения кадастровой стоимости земли при сохранении прежних ставок бюджет города мог потерять около 1 млрд. рублей.

При этом, как говорят эксперты, менять саму методологию оценки земли, которая, кстати, устанавливается федеральными нормами, не потребовалось. Управляющий партнер АНП «Зенит» Юлия Заздравная поясняет: «Минэкономразвития РФ только недавно (во втором квартале 2015 года) начало разрабатывать единый порядок оценки земли и зданий, который должен по задумке учесть и решить все существующие сейчас проблемы. В Казани переоценка в 2013 году проводилась по старым правилам. В итоге стоимость участков была снижена далеко не везде. Многие земли подросли в цене. Судя по всему, сделали некую индексацию (поправку на инфляцию)».

Другие эксперты также отмечают, что всеобщего снижения кадастровой стоимости по результатам переоценки 2013 года в Казани не произошло. Руководитель проектов практики «Оценка» консалтинговой группы «НЭО Центр» Арина Хасанова рассказывает: «За первые 6 месяцев 2015 года у нас было порядка 10 обращений на оценку в целях оспаривания стоимости земли в Казани, определенной в 2013 году. В основном объекты представляют собой крупные земельные массивы, расположенные в Казани и предназначенные для административных и промышленных нужд. Исходя из предварительного анализа, их кадастровая стоимость, определенная в 2013 году, на 30 - 40 процентов, а где-то и в 2 раза превышает рыночную. По республике ситуация существенно хуже. Действующие удельные показатели кадастровой стоимости, определенные в 2010 году, значительно превышают рыночную стоимость — по некоторым городам разница примерно в 6 раз».

На оценку стоимости квадратного метра влияет множество факторов, и оценщик, пользуясь сложностью методологии, по сути, может манипулировать ценой земли

Дело в том, что методология кадастровой оценки чрезвычайно сложна. Вкратце ее суть в том, что законом установлено 16 видов территорий поселения, различающихся по своему разрешенному использованию. Дальше каждый из видов земель делится на кварталы. Для каждого из них вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости квадратного метра. В конце концов, площадь конкретного оцениваемого участка умножается на этот удельный показатель, что и дает стоимость данного землевладения. Проблема в том, что на оценку стоимости квадратного метра влияет множество факторов: транспортная доступность, коммуникации, экология, тот самый вид разрешенного использования (стоимость земли под коммерческими объектами — магазинами, банками, АЗС и т. д. — дороже всего). Оценщик, пользуясь сложностью методологии, по сути, может манипулировать ценой земли.

Правда, законом предусмотрено сравнение цен по так называемым тестовым объектам. Но найти участок с точно такими же характеристиками, как и оцениваемый, рыночная стоимость которого известна, на практике далеко не всегда реально. Оценщик пользуется любыми источниками информации о примерной цене земли, включая данные, опубликованные в СМИ.

Результаты такой оценки могут со временем меняться в разы. По словам Сулейманова, если в 2010 году по промышленным районам Казани стоимость земли составляла порядка 10 - 11 тыс. рублей за квадратный метр, то после очередной оценки в 2013 году она в среднем опустилась где-то до 4 тысяч.

«Оценка очень приблизительная, она производится сплошным массовым методом, — говорит Заздравная. — Поэтому ждать, что будут учтены индивидуальные характеристики и особенности каждого участка, не приходится. Соответственно, результаты далеко не всегда получаются объективными».

Найти участок, рыночная стоимость которого известна, с точно такими же характеристиками, как и оцениваемый, на практике далеко не всегда реально

ЗА ОСПАРИВАНИЕМ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ — В ВЕРХОВНЫЙ СУД

Понятно, что в условиях дефицита и федерального, и регионального, и муниципальных бюджетов власти постараются не допустить заметного снижения налоговой базы. «Власть очень не любит, когда результаты очередной кадастровой оценки оказываются ниже результатов предыдущей», — напоминает президент некоммерческого партнерства СРО «Экспертный совет» Алексей Каминский.

Между тем задача по оспариванию кадастровой оценки заметно усложняется. Недовольные землевладельцы должны будут обращаться не в Арбитражный, а в Верховный суд Татарстана — изменения вступили в силу в августе прошлого года. В ВС РТ газете «БИЗНЕС Online» сообщили, что ждут значительного увеличения количества дел, связанных с оценкой земли.

Кроме того, с 15 сентября вступает в силу Кодекс административного судопроизводства, согласно которому дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отнесены к числу административных. И если раньше решения Верховного суда РТ оспаривались в апелляционном порядке в Верховном суде России, то после этой даты решения будут пересматриваться в апелляционной инстанции Верховного суда РТ.

В суде отмечают: бизнес иногда оспаривает нормативный акт, утвердивший кадастровую стоимость земельного участка, но в данном случае происходит проверка процедуры принятия нормативного акта, а не самой экономической обоснованности кадастровой стоимости. Поэтому лучше оспаривать в суде именно саму установленную оценщиком цену земли.

Согласно условиям тендера результаты новой кадастровой оценки должны быть готовы уже к концу этого года. Вслед за этим в любом случае стоит ожидать изменений правил игры: если средняя оценка земли упадет, муниципалитеты, вероятнее всего, инициируют повышение налоговых ставок, чтобы выровнять доходы. Что касается бизнеса, то, как и в прошлый раз, в этой лотерее будут выигравшие и проигравшие. Но, как рассказал один из оценщиков, частные лица и малый бизнес с переоценкой, как правило, не связываются, тем более что минимальная цена экспертизы — 70 тыс. рублей. На это и расчет?

Если средняя оценка земли упадет, муниципалитеты, вероятнее всего, инициируют повышение налоговых ставок, чтобы выровнять доходы

«НЕДОВОЛЬНЫЕ ОПЯТЬ БУДУТ»

Газета «БИЗНЕС Online» предложила экспертам спрогнозировать итоги новой кадастровой переоценки.

Арина Хасанова — руководитель проектов практики «Оценка» консалтинговой группы «НЭО Центр»:

— Насколько новая кадастровая оценка будет приближена к рыночной — увидим. Кадастровая переоценка актуальна для всех собственников всех видов недвижимого имущества, налог по которым исчисляется от кадастровой стоимости. При этом важно отметить, что для объектов некоммерческого использования (промышленные площадки, квартиры, частные дома) даже незначительное завышение стоимости критично, особенно если мы говорим о крупных промышленных территориях, представленных зданиями суммарной площадью от 30 тысяч квадратных метров, и участках в несколько десятков гектаров, которых в регионе немалое количество, — налог на имущество и земельный налог исчисляются от завышенной в разы кадастровой стоимости.

Фарид Сафин — владелец и гендиректор компании «Ваш Быт»:

— Недовольные опять будут. Может быть, уменьшится количество подаваемых исков, но предпринимателям все равно придется отстаивать свои интересы в судах. Законом предусматривается возможность пересмотра кадастровой стоимости в заявительной форме в комиссии при Росреестре, но, насколько я знаю, в пользу бизнеса там практически нет решений, лишь в редких случаях, когда допускаются явные ошибки.

Что касается судебной практики, то пересматривали недостаточно (в сторону снижения — прим. авт.), тем более что в Казани налоговые ставки увеличились в несколько раз. Налог на землю получился очень большим, намного превышает ставки у наших соседей — в Кировской области, Чувашии, Марий Эл. Предприниматели в большинстве своем не против платить налоги, но разумные. А перегибы были огромные. Некоторые предприниматели, выкупив землю, потом оказывались в сложной ситуации и даже были готовы возвратить землю обратно, чтобы избежать этой налоговой нагрузки.

Алексей Каминский — президент некоммерческого партнерства СРО «Экспертный совет»:

— Я считаю, что бизнес-сообществу нужно не ждать, а уже сейчас, до утверждения результатов кадастровой оценки, занять активную позицию. Необходимо добиться включения представителей бизнес-сообщества и СМИ в межведомственную комиссию, а после размещения проекта отчета в фонде данных государственной кадастровой оценки (такая процедура предусмотрена действующим законодательством) в течение 20 рабочих дней дать аргументированные замечания. Оценщик, выполняющий кадастровую оценку, и в дальнейшем СРОО, которая будет проводить экспертизу, обязаны будут учесть эти замечания или дать обоснованный отказ.

Снижение кадастровой стоимости объективно должно быть массовым, на это есть две причины. Во-первых, результаты кадастровой оценки по ряду групп (например, земельные участки населенных пунктов под объектами промышленного назначения) были кратно завышены, а во-вторых, системный кризис привел к существенному снижению цен на рынке недвижимости.

Айрат Гатин — генеральный директор ООО «Юридический Центр «Правосудие»:

— Я считаю, что выводы после последней кадастровой оценки определенно были сделаны. С учетом того, что результаты прошлой оценки не соответствовали действительной и повлекли массовые судебные споры, в этот раз мы ожидаем, что оценщики учтут сложившуюся судебную практику по снижению кадастровой стоимости. Новая оценка будет адекватной, завышения стоимости земли в таких объемах не привидится. Новая волна судебных процессов ожидается, однако в меньшем объеме, чем было в первый раз.

Останется ряд острых вопросов. Неизвестно, будет ли пересмотрена кадастровая стоимость земельных участков, оспоренная ранее в суде и установленная судебным решением. Остается также вопрос о перспективности оспаривания новой оценки кадастровой стоимости земли в суде, особенно на фоне заявлений руководства республики о том, что кадастровая оценка недвижимости приближена к рыночной или незначительно меньше нее.

Лучше оспаривать в суде именно саму установленную оценщиком цену земли

Анна Гараева — ведущий юрисконсульт юридического агентства «Юнэкс»:

— Рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может определяться на произвольную дату, а должна быть определена на дату кадастровой оценки. Это означает, что всем заинтересованным лицам, в том числе и тем, кто ранее уже оспаривал старую кадастровую стоимость, нужно будет обращаться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд (для юрлиц — в оба уполномоченных органа).

Оспаривание кадастровой оценки в предыдущие годы позволило судам сформировать определенную судебную практику и выявить проблемные моменты в процедуре оспаривания, что привело к появлению соответствующих разъяснений Верховного суда РФ. Это, безусловно, позволит собственникам и арендаторам земельных участков, заинтересованных в оспаривании кадастровой стоимости, избежать множества ошибок.

Дмитрий Захматов — председатель правления регионального отделения РОО «Общество оценщиков Татарстана»:

— В нашем регионе основные споры приходятся на земельные участки земель промышленности, а также коммерческую застройку. В основном обращения характерны для городов республики, что по большей части обусловлено концентрацией промышленных и коммерческих объектов в городах.

Достоверно говорить о росте или снижении стоимости земли с 2010 года можно в условиях более четко определенного сегмента рынка земельных участков Республики Татарстан. Динамика цен может быть разнонаправленной для земельных участков различного назначения, местоположения, текущего и перспективного развития территории. Важнейшими аспектами, влияющими на изменение кадастровой стоимости и ее возможное искажение, являются активность рынка, достоверность исходной информации для оценки, правильное определение ценообразущих факторов и квалификация исполнителя кадастровой оценки.