Кадастровая оценка станет ещё невменяемее

24 Сентября 2015

В России может появиться государственная монополия на кадастровую оценку недвижимости. Соответствующий законопроект по поручению правительства разработало Минэкономразвития. Его общественное обсуждение продлится до 12 октября.

Сейчас определением кадастровой стоимости жилья занимаются частные организации, согласно же планам ведомства, это место займут бюджетные учреждения. Они станут безальтернативно заниматься кадастровой оценкой и рассматривать жалобы на свою же собственную работу. По мнению экспертов, принятие законопроекта чревато подорожанием услуг оценщиков, невозможностью оспорить их решение в суде и утратой принципа неза-висимости оценочной деятельности.

Проект уже вызвал возмущение бизнеса, есть чего опасаться и простым россиянам.

Напомним, что в Москве и еще 27 регионах РФ, где кадастровая оценка недвижимости уже завершилась, именно этот показатель с недавнего време-ни используется для расчета налога на имущество. А платить этот налог приходится практически любому совершеннолетнему россиянину, какой бы объект недвижимости ни находился в его собственности жилой дом, дача, гараж или квартира. Земельный налог по всей стране давно уже опреде-ляется, исходя из кадастровой стоимости участка.

Согласно закону «Об оценочной деятельности», массовая оценка кадастровой стоимости недвижимости производится не реже, чем раз в пять лет, и не чаще, чем раз в два года, в городах федерального значения. Проводят ее в настоящий момент независимые оценщики, договор с которыми заклю-чают муниципалитеты. Целый город одна оценочная компания оценивает примерно за полгода. В случае если человек с кадастровой оценкой стои-мости своего жилья или участка не согласен, он вправе обжаловать ее в суде. Практика показывает, что почти в 70% случаев российские суды в такой ситуации становятся на сторону собственника, и налог на недвижимость удается снизить в два, а то и в три раза.

Федеральные власти такое положение дел, повидимому, не устраивало. Еще с прошлого лета представители партии «Единая Россия» говорили о том, что существующие механизмы определения кадастровой стоимости не являютсяде объективными, и в этой области государству необходимо внедрить единые стандарты. Их отсутствие, по мнению депутатов, приводит к тому, что даже стоимость одинаковых объектов недвижимости, распо-ложенных на одной улице, может быть определена как совершенно разная.

По мнению экспертов, подобные ситуации и правда нередки, однако связаны они по большей части с тем, что государство в полной мере не предос-тавляет оценщикам сведения об объектах недвижимости. В результате, например, в меньшей степени учитывается состояние самого дома, чем его расположение и транспортная доступность.

Так или иначе новый законопроект «О государственной кадастровой оценке» предлагает вовсе отказаться от услуг частных оценщиков и передать эту функцию государственным учреждениям. Региональные администрации станут сами утверждать бюджетные учреждения и передавать им полномо-чия на кадастровую оценку недвижимости. В дальнейшем эти организации сами же и рассмотрят жалобы на свою работу. Принцип независимости оценки таким образом фактически упраздняется. Деятельность частных организаций при этом никто не запрещает, но теперь их сфера будет ограни-чена оценкой при куплепродаже жилья и других сделках с недвижимостью.

Любопытно, что все эти нововведения предпринимаются именно в преддверие 2016 года, когда цифры в платежках налога на имущество физических лиц начнут возрастать. После того как для определения размера этого налога начали использовать кадастровую стоимость жилья, он увеличился в несколько раз. Первые выплаты по новой системе придется делать во второй половине 2016 года, к этому времени и ожидается появление первой волны исков от собственников квартир, которые считают, что их жилье оценили несправедливо.

Я оцениваю этот законопроект отрицательно, высказала «МП» свою точку зрения директор Центра правового обслуживания Анна Коняева. Если он будет принят, то государственные оценщики станут отстаивать интересы наполняемости бюджета, а не предпринимателей и простых граждан. И сейчас оспорить кадастровую стоимость в суде достаточно тяжело, а в таком случае это станет практически невозможно. Суды не хотят идти против государственных организаций, и как только они видят приставку «гос» на экспертном заключении, то доверяют ему в большинстве случаев. Другая опасная инициатива в новом законопроекте это отменить возможность приравнивания кадастровой стоимости к рыночной.

Объясню на примере. Кадастровая оценка проводится в массовом порядке, полные сведения об объекте недвижимости при этом не учитываются. В результате кадастровая стоимость двух земельных участков, расположенных по соседству, будет признана одинаковой методика массовой оценки не позволяет к каждому объекту подойти индивидуально… При этом один из участков мог давно зарасти сорной травой, а другой находиться в пре-красном состоянии, иметь проведенные коммуникации, однако с учетом кадастровой стоимости налог на имущество его владельцам придется пла-тить одинаковый. Единственный выход это оспаривать такое решение в суде, просить принять во внимание иные характеристики объекта, чтобы его кадастровую стоимость приравняли к рыночной. В случае утверждения законопроекта такая возможность может исчезнуть, что несправедливо. По-хожая ситуация может возникнуть и с двумя квартирами, расположенными по соседству: в одной из них сделан евроремонт, другая находится в ава-рийном состоянии, но их кадастровую стоимость оценят одинаково. Считаю, что, так как имеется достаточно много споров в судах, ситуация действи-тельно требует внимания со стороны государства, но можно кардинально не менять законодательство, а просто усовершенствовать методику массо-вой оценки для независимых оценщиков. Это, возможно, послужит выходом из сложившейся ситуации.

И мы, и «Деловая Россия», и Российский союз промышленников и предпринимателей, ознакомившись с этим законопроектом, независимо друг от друга пришли к абсолютно одинаковым и однозначным выводам: он не приведет к объективности кадастровой оценки, утверждает член президиума общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА России» Алексей Небольсин. Со справедливостью кадастрового оце-нивания у нас действительно существуют большие проблемы: это доказывает хотя бы то, что соответствующими исками завалены все российские суды. После Нового года количество несогласных еще сильнее вырастет: к недовольным предпринимателям присоединятся физические лица, кото-рые станут оспаривать стоимость жилья, исходя из которой им начислили налог на имущество. Чиновники собираются не решать эту проблему, а просто создавать государственное учреждение, которое займет место независимых оценщиков. Бюджетное учреждение будет заниматься пополне-нием бюджета разумеется, у него всегда окажется виноват собственник! Что мы предлагаем вместо этого?

Добиться объективности и создания объективных критериев оценки, как это было сделано, например, в Европе. В Германии несколько оценщиков из разных фирм оценивают объект недвижимости в абсолютно одинаковую цифру вплоть до нескольких знаков после запятой. Разве можно сравнить это с сегодняшней ситуацией в России, когда кадастровая стоимость может отличаться от рыночной в несколько раз? Во многом отсутствие объек-тивности связано именно с тем, что заказчиком кадастровой оценки выступает город. Город проводит аукцион среди исполнителейоценщиков, ко-торые, и это ни для кого не секрет, всегда ориентируются на пожелания заказчиков, спрашивают: «Вам как оценивать недвижимость, подороже или подешевле?»

По нашему мнению, решать существующие проблемы в области кадастровой оценки следует без создания коррупционной системы. Надежнее раз-работать объективную методику кадастровой оценки.

Источник