Кадастровая оценка: налог платить точно придется, а вот когда создадут внятную систему, непонятно

21 Октября 2015

В России происходит очередная революция, на этот раз кадастровая. И это не преувеличение, поскольку эти метаморфозы в той или иной степени коснутся практически каждого россиянина.

Все граждане страны имеют недвижимость — у кого-то ее больше, у кого-то меньше. Но если раньше мы платили за нее налог, исчисленный на основе инвентаризационной стоимости, то теперь налоги будут браться с ее кадастровой оценки. А это не только совсем другие суммы, но в значительной степени и другие социально-экономические отношения.

Участники круглого стола «Пути совершенствования законодательного регулирования в области кадастровой оценки», который прошел на днях в Общественной палате РФ, попытались найти ответы на самые актуальные вопросы, возникающие в связи с внедрением нового порядка налогообложения имущества.

Золотая недвижимость

Правительству в кризис срочно понадобились деньги. А после того как сильно усох их главный источник — поток нефтедолларов — оно спешно стало искать внутренние источники для пополнения своих доходов.

В прошлом году был принят федеральный закон №284-ФЗ, который кардинально изменил порядок налогообложения объектов недвижимости. Теперь сумма налога на нее будет исчисляться из кадастровой стоимости, которая должна быть приближена к рыночной.

Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Родченкоуказывает на то, что в первый период фискальная нагрузка на большинство граждан возрастет не столь значительно благодаря различным понижающим коэффициентам. Но владельцам офисной недвижимости, обитателям коттеджных поселков уже в 2016 года придется заплатить значительно больше налогов.

Сам по себе переход на кадастровый учет недвижимости — движение в правильном направлении, считает Ирина Родченко. Однако момент для такого перехода выбран не самый удачный: и без того всех граждан России с 1 июля 2015 года обложили новым побором за капитальный ремонт, в Москве стали взимать плату за парковку, а у 10 млн россиян есть долги по кредитам. А теперь ввели еще и новый сбор, который для многих грозит со временем стать просто неподъемным.

Есть и другие неблагоприятные факторы. 86% россиян имеют в собственности жилища, но большинство из них получили их бесплатно, в процесс приватизации, а не купили за свои кровные. Поэтому за все эти годы они по-настоящему так и не приобрели навыков владельцев жилья, не желают нести бремя собственников.

И это большая проблема — и для миллионов наших сограждан, и для общества в целом. Такая ситуация способна снизить привлекательность рынка недвижимости, что может негативно сказаться на экономике страны.

Чиновники и тут хотят рулить

При расчете налога на недвижимость с ее кадастровой цены на первый план выходит вопрос справедливости оценки налогооблагаемого объекта. Ведь то, как определена эта сумма, напрямую влияет и на сам размер налога.

Причины недовольства нынешними кадастровыми оценками кроются, по мнению экспертов, не только в общем нежелании платить повышенные налоги, но и спровоцированы низким качеством оценки недвижимости: это некачественная информация об объектах недвижимости, низкий уровень самих оценщиков, частое административное давление на них. 

Весь вопрос в том, нужно ли в соответствии с известным революционным принципом разрушить ее до основания и затем создавать почти с нуля — или же попытаться перенастроить систему на основе уже имеющейся базы? Вокруг этого разгорается нешуточная борьба.

Во многом она вызвана провалом института оспаривания кадастровых оценок. Вроде бы нужные механизмы здесь существуют: действуют комиссии по рассмотрению споров, можно оспаривать результаты в судах общеправовой юрисдикции. На практике же все гораздо сложней.

В подготовленном проекте федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предполагается поручить проведение кадастрового анализа стоимости специализированным организациям. Иными словами, весь этот процесс прямо или косвенно предлагается оставить в ведении чиновников. Чем это зачастую оборачивается, напомнили участники круглого стола, рассказавшие о фактах сговора между оценщиками и заказчиками, зафиксированных в Татарстане.

А вот другой негативный пример, уже из Владимирской области. Там один из местных руководителей заявил: «Если кадастровая оценка объектов малого бизнеса будет меньше, чем сочтет начальство, дотации предприятиям будут отменены». То есть тенденция налицо: прослеживаются явные попытки установить в этой сфере ручное управление.

Куда плательщику податься

Проблема недостоверности оценок с каждым годом будет затрагивать все большее число как юридических, так и физических лиц. Не трудно предугадать лавинообразный рост судебных исков. В этой связи важно знать, какие причины могут стать основанием для обращения в суд.

В первую очередь, недостоверные сведения об объекте недвижимости. Во-вторых, слишком большое различие между кадастровой оценкой и рыночной стоимостью строения или участка земли. При расхождении этой цифры в 30% предусматривается проведение экспертизы.

Однако пока этот механизм действует с большим скрипом, поскольку большинство своих решений Росреестр принимает без оглашения аргументов, и в них содержится всего одно, правда емкое, слово: «отказать». В этом случае истцу в суде, как правило, трудно что-то доказать, ведь пока обширной судебной практики по этой тематике не наработано. Она, правда, есть в арбитражных судах, но обычные суды ее не применяют.

Между тем положение в недалеком будущем может серьезно осложниться, и суды захлестнет вал подобных исков. Скажем больше: он уже начался! Так, в 2014 году было подано 17382 иска по 38976 объектам недвижимости. А за 8 месяцев 2015 года подано 14339 исков. Они касаются свыше 25 тыс. владений, и 97% из них связано с оспариванием кадастровой оценки по сравнению с рыночной стоимостью. Правда, пока большинство тех, кто решили искать справедливость в суде, составляют юридические лица.

Как считает Кирилл Кулаков, вице-президент Ассоциации «Объединение саморегулирующих организаций оценщиков», законопроект ухудшает ситуацию с оценкой объектов. Если его примут в нынешней редакции, то будет исключена экспертиза отчетов о кадастровой оценке. Также документом отменяется экспертиза отчетов, выполненных для оспаривания результатов оценки.

По мнению эксперта, это приведет к тому, что будут устранены фильтры, препятствующие появлению плохих документов. Снизится уровень профессионализма членов экспертных комиссий. А оценщик и заказчик останутся один на один с произволом государства.

Впрочем, радует хотя бы то, что родное государство, судя по всему, понимает, что положение надо улучшать. Министерство экономического развития предприняло ряд мер, которые устраняют часть недостатков системы.

В частности, разработан проект формирования экспертных комиссий, в которых количество членов увеличивается с 4 до 7, а их назначение происходит с участием общественности. Согласно еще одному проекту приказа МЭРа, устанавливается предельный тариф на проведение кадастровой оценки и ее экспертизы.

Оценка по-ростовски

Сегодня в этом вопросе много неясного. Как рассказал заместитель министра имущественных отношений Московской области Владислав Мурашов, за последние два года в Подмосковье выявлены ошибки при определении стоимости 80 тыс. (!) земельных участков. Самая распространенная из них — определение вида объекта. Зачастую участки практически одинаковые, а их кадастровая оценка сильно отличается.

А в Вологодской области деревенский магазинчик в старом деревянном доме оценили в 3 млн руб., хотя реально его трудно продать и за 5 тыс. «деревянных».

Если положение не изменится, то, как считает первый вице-президент «ОПОРА России»Владислав Корочкин, в стране сформируется и окрепнет огромный рынок предоставления ненужных и некачественных услуг для граждан и для бизнеса по оценке и оспариванию кадастровых оценок. И для государства, и для граждан это обернется потерей даже не миллиардов, а триллионов рублей.

Уже сегодня есть немало случаев, когда при оценке объектов не зафиксировано ни одного «попадания в рыночные реалии». Например, не так давно в северный Сыктывкар приехали оценщики из Ростова-на-Дону и за три месяца оценили весь город. Когда же общественность получила возможность ознакомиться с результатами бурной деятельности шустрых южан, то все буквально были шокированы: объекты в центре города оказались дешевле, чем на его окраине.

И вовсе не случайно за первую половину 2015 года в стране приостановлено проведение 700 тыс. кадастровых оценок, а 500 тыс. юридических и физических лиц вообще отказались от их проведения. И при этом многие из них не оспаривают результаты кадастровых оценок, ибо зачастую их стоимость выше самого налога.

Участники круглого стола пришли к однозначному выводу: систему кадастровой оценки надо менять, но принимать закон «О государственной кадастровой оценке» в его нынешней редакции нецелесообразно. Они предлагают доработать этот важнейший документ в рамках дорожной карты «Совершенствование оценочной деятельности», утвержденной распоряжением Правительства РФ.

…Ну а пока у нас получается так: налог придется платить уже в следующем году, а когда у нас сформируется эффективная система по оценке имущества и оспариванию его оценок, сказать никто не берется.

Впрочем, похоже, это не сильно беспокоит наших государственных мужей. Для них самое главное, чтобы «в закрома Родины» стекалось как можно больше средств. А все остальное — это уже детали…

Источник: http://rcmm.ru/content/topics/1101.html