Кадастровой оценке грозит госмонополия

24 Декабря 2015

Действующая модель государственной кадастровой оценки объектов недвижимости переживает кризис. Поэтому в Минэкономразвития РФ был разработан законопроект «О государственной кадастровой оценке», одобренный в октябре вице-премьером Игорем ШУВАЛОВЫМ. Проект вызывает недоумение профессионалов-оценщиков, бизнес-сообщества и общественности. На вопросы о кадастровой оценке и особенностях законодательного творчества Деловой газете «Золотой Рог» ответила председатель Приморского регионального отделения Российского общества оценщиков (РОО) Елена ОЛЕННИКОВА.

- Елена Николаевна, сегодня кадастровая цена объекта часто оказывается выше рыночной. Иногда существенно. С чем это связано?

- Кадастровая оценка проводится методами массовой оценки. Расчет кадастровой стоимости объектов капитального строительства (ОКСов) и земельных участков осуществляется с помощью математической модели, которая строится на основе среднестатистических цифр. Стоимость, определяемая таким образом, не учитывает индивидуальных особенностей каждого объекта. Поэтому величина кадастровой стоимости отличается от рыночной стоимости.

Во Владивостоке рельеф, наряду с другими факторами, оказывает влияние на цену объекта. Даже по центру города у нас есть заметная разница – квартира на ул. Нерчинской предлагается значительно дешевле, чем на ул. Светланской. Но при кадастровой оценке эту особенность могут и не учесть. Ведь обе они расположены в центральной части города.

Многие объекты капитального строительства, особенно индивидуальные жилые дома, уникальны. У них есть дополнительные факторы и нюансы, которые необходимо учитывать при расчете стоимости. И здесь методы массовой оценки дают сбой. Например, на сегодняшний день кадастровая стоимость квадратного метра и для «развалюхи», и для нового коттеджа в пригороде Владивостока составляет порядка 60 тыс. рублей.

Справка "ЗР": С 2010 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится в рамках закона «Об оценочной деятельности». Сейчас ею занимаются независимые оценщики, входящие в СРО. Кадастровые оценки объектов на определенный срок фиксируют их стоимость, которая берется за основу для налогообложения оцененных объектов. При этом практика дала множество конфликтных ситуаций, и ежегодно в судах и территориальных комиссиях при Росреестре по всей стране оспаривается свыше 10 тысяч кадастровых оценок.

Что касается кадастровой стоимости, то претензии по оценке друг другу высказывают все стороны. Власти имеют их и к оценщикам, которые выполняли государственную кадастровую оценку в рамках контрактов, и к тем, кто делает отчеты в рамках оспаривания кадастровой стоимости в судах и комиссиях. У собственников тоже немало вопросов к отчетам, с которыми они часто не согласны.

Видимо, на этой волне споров и появилась идея: принять закон о государственной кадастровой оценке. Минэкономразвития взялось за решение проблемы и остановилось на плане кардинального реформирования системы, пусть и предусматривающего существенный переходный период. Согласно проекту документа, разработанному ведомством, оценка кадастровой стоимости недвижимости должна перейти от независимых оценщиков специальным бюджетным учреждениям. И заказчиками, и исполнителями государственной кадастровой оценки будут выступать госструктуры. Бюджетные учреждения получат в том числе полномочия по проведению конкурсного отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости. Минэкономразвития принялось за разработку единой методики оценки, полагая, что передача полномочий государству позволит снизить количество споров по пересмотру результатов оценки, упорядочить налоговые и арендные платежи.

- И какой штат новой структуры необходим для Приморья?

- Это должно быть учреждение подобное ФГУП «Ростехинвентаризация», филиалы которого имеются в каждом муниципальном образовании. Возможно, этот закон и делается под него. Либо эти учреждения могут быть созданы при Росреестре, который также обладает необходимыми для этого ресурсами.

- Но ведь возникает проблема со специалистами.

- Конечно, будут набирать людей. И не с улицы. Но, думаю, туда пойдут не мэтры оценки, а молодые, без хорошей практики.

Вопрос кадров важен, но еще важнее то, что на сегодняшний день отсутствует единая для всего государства методология кадастровой оценки. Сегодня каждый, выигравший контракт, использует свои методы оценки, поэтому получает порой «странные» результаты. Государство должно, в том числе с помощью независимых оценщиков, выработать единый подход.

Еще одна проблема – отсутствие качественной информации. Ее никогда должным образом не накапливали и не обрабатывали. Возможно, именно сбором информации, должным учетом объектов и должны будут в основном заниматься государственные кадастровые оценщики.

- Не проще ли делать кадастровую оценку руками независимых оценщиков, но под контролем государства?

- Я не сторонник крайностей. Так, мне трудно согласиться с конкурсной основой в нашей работе, когда контракт выигрывает тот, кто предлагает меньшую цену. При этом в слабой степени учитываются квалификация исполнителя, наличие у него физической возможности выполнить предложенный объем работ.

С каждым годом требования к независимым оценщикам все больше возрастают. Только в этом году появилось 10 новых российских стандартов. С 3 ноября этого года от нас потребовали публиковать в реестре оценщиков сведения не только о нашем образовании, месте работы, страховке, но и о том, какие отчеты мы выполняли, проходили ли они экспертизу, кто был экспертом и т.д.

В проекте закона к государственным исполнителям никаких требований не устанавливается. В то время как независимые оценщики несут и личную, и фирменную, и субсидиарную по СРО ответственность. Работают компенсационные фонды. Выстроилась система независимой оценки, которую государство само же и разрабатывало. А теперь хочет ее разрушить.

- Чем интересен альтернативный вариант законопроекта?

- Он предложен депутатами от «Единой России» и предлагает не устранять независимых оценщиков от кадастровой оценки, сделать этот процесс более открытым. В своем законопроекте депутаты предлагают постоянно выкладывать информацию, чтобы люди в процессе кадастровой оценки могли бы находить ошибки и влиять на ее результаты.

- Каков сегодня механизм исправления ошибок?

- Допустим, некорректно внесена площадь объекта, не там поставили запятую, и она увеличилась в десять раз. Тогда берутся документы на объект, и человек по этому поводу обращается в комиссию. Комиссия, если ошибка подтверждается, выносит решение об изменении кадастровой стоимости.

- А в какой степени сам собственник определяет и сможет определять кадастровую оценку своего объекта? Ведь он лично по своей цене выставляет объект на продажу, а рыночная стоимость, как говорят, «близка к кадастровой»!

- При кадастровой оценке мнение собственника никогда не учитывалось, и вряд ли так будет. Оно имеет значение лишь тогда, когда он не согласен с кадастровой оценкой. Но ему надо привести убедительные доказательства, а для этого нужен отчет об оценке и экспертное заключение.

Сейчас владельцы торговых центров, закладывающие кадастровую стоимость в ставки аренды, готовы продать свои площади, потому что арендаторы уходят. Но арендаторы не покупают, потому что, став собственниками, они не освободятся от расходов на налог!? Просят снизить ставки, что их бы устроило больше.

- Не получится ли так, что кадастровые стоимости со временем вытеснят из сделок с недвижимостью рыночные цены, потому что расхождение между ними – это повод государству сомневаться в чистоте сделок и правильности исчисления с них налогов?

- Государство, заметно, стремится все больше контролировать рынок недвижимости. Ведь он у нас по-прежнему все еще дикий, не сформировался до такой степени, чтобы были какие-то устоявшиеся цены.

Наверное, сегодня и инвестор тоже начинает подозревать, что повышение кадастровой стоимости проектируемых объектов, которые он собирается строить, заставит иметь дело с налогами, которые будут значительно выше прежних.

Почва для опасений есть. Когда ФГУП «Ростехинвентаризация» выложило для публичного обсуждения предварительные результаты кадастровой оценки земель поселений, то наибольший рост кадастровой стоимости оказался под индивидуальными жилыми домами: она повысилась в десять раз. Понятно, что, возможно, она была недооценена в предыдущую оценку, но как это объяснить простым жителям, для которых ничего в окружающем не улучшилось! Все по-прежнему – с дорогами, водой, канализацией и пр., и ни с того ни с сего их земельный участок со следующего года стал по стоимости в десять раз дороже! Никаких экономических предпосылок для этого нет.

Инвесторы тоже просчитывают проекты. Если раньше они брали в расчет балансовую стоимость объекта, от которой и брался налог, и его размер был понятен, то сейчас они оказались перед фактом, что за объект, который был построен, например, за 10 млн рублей, придется платить налоги по кадастровой стоимости, которая на сегодня, например, в два раза выше. Но завтра налог может оказаться еще больше. При этом отсутствует внятный механизм – как все это заранее просчитать. Поэтому риск вложения инвестиций увеличился.

- И когда можно ожидать, что закон о кадастровой стоимости заработает? Не внесет ли он в эту работу элемент аврала?

- В первом квартале следующего года законопроект должен быть передан на рассмотрение в Госдуму. Затем, думаю, ждать будет недолго. Сейчас заканчивается кадастровая оценка земель поселений и земель сельхозназначения. Если ее утвердят в конце года, то она будет действовать в ближайшие пять лет. Оценка объектов капитального строительства была проведена в 2013 году, а следующая ожидается только в 2018-м. Если закон введут в следующем году, то у властей Приморья будет время подготовиться к очередной кадастровой оценке.

Кадастровой оценке грозит госмонополия

пресс-центр: