Залезли в карман

29 Января 2016

Налоговые органы при определении налоговой базы будут смотреть не на цену сделки, указанную в договоре купли-продажи, а на кадастровую стоимость квартиры. | Фото с сайта resultswithrenee.com

Вкладывать деньги в покупку жилья, чтобы затем его перепродать, стало невыгодно.

С 1 января вступил в действие Указ президента РФ от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

Согласно Указу период владения квартирой для продажи ее без уплаты налогов увеличен с 3 до 5 лет. Если квартира будет продана раньше, то налог буден рассчитан исходя из ее кадастровой стоимости.

Три шкуры

Начиная с 1 января применяется минимальный предельный срок владения недвижимостью, равный пяти годам. Это значит, что при покупке квартиры или строительстве жилья по договору долевого участия и последующего оформления в собственность, при продаже купленной квартиры в течение пяти лет нужно будет заплатить налог.

«Этот норматив действовал и раньше, но срок владения был определен в три года, — пояснил нашей газете начальник отдела продаж АН «Альтернатива» Алексей Серков. — Однако, начиная с 2016 года, срок увеличен до 5 лет. Исключение в виде 3 лет предусмотрено для недвижимости, полученной в наследство, по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником, в результате приватизации или плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением».

Вторым существенным «ударом по кошельку» станет стоимость жилья, с которой теперь при продаже будет взиматься подоходный налог в 13%. С 1 января налоговые органы при определении налоговой базы будут смотреть не на цену сделки, указанную в договоре купли-продажи, а на кадастровую стоимость квартиры, заявленную Росреестром.

До этого момента довольно распространенной практикой при продаже недвижимости было занижение ее реальной стоимости до 1 миллиона рублей, так называемого имущественного вычета, который не облагается налогом в 13%. «Таких сделок достаточно много, — говорит риэлтор Оксана Смирнова. — Если квартира стоит 2 миллиона, в договоре указывается 1 миллион, и таким образом налог продавец не платит. Хотя получает все деньги».

Новый закон максимально выводит из тени подобные сделки. «Известны случаи, когда для снижения налога продавец договаривается с покупателем об оформлении купли-продажи недвижимости по заниженной стоимости, — поясняет заместитель начальника МИФНС №12 по Вологодской области Виктор Мошинский. — Новый закон регулирует такие ситуации, так что при продаже недвижимости по цене ниже ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, налоговой базой будет считаться кадастровая стоимость, скорректированная на этот коэффициент. Если, к примеру, квартиру по договору продали за миллион рублей, а ее кадастровая стоимость составляет два миллиона, в таком случае налоговая инспекция вправе досчитать 70% и исчислять налог из суммы в один миллион семьсот тысяч рублей».

Честный отъём денег

Операторы рынка недвижимости уже заявляют, что изменения в законодательство ударят не только по людям, которые вкладывают деньги в строительство с дальнейшей целью продажи, но и по обычным гражданам с низким доходом.

«Действительно есть практика, когда на этапе начального строительства человек вкладывает средства, а на момент сдачи дома в эксплуатацию — продает и получает прибыль, — говорит Алексей Серков. — Но чаще он не оформляет квартиру в собственность, а просто переуступает право и таким образом не несет убытков по уплате налога».

Однако пострадают те, кто намеревался улучшить свои жилищные условия. «Если человек приобретет однокомнатную квартиру в 2016 году, а в 2018 году решит улучшить свои жилищные условия и поменять ее на квартиру большей площади, то при продаже старой квартиры заплатит налог в 13%, — говорит юрист Екатерина Семенова. — Для многих это существенная сумма».

Существует и еще одно «но». Кадастровая стоимость — это стоимость квартиры, которая рассчитывается независимыми оценщиками в ходе проведения государственной кадастровой оценки. Сведения о стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости. Порядок проведения оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым в каждом регионе переоценка проводится не реже одного раза в пять лет. Кадастровая оценка недвижимости в Вологодской области прошла в 2011 году.

«Однако пять лет назад и сейчас цены на рынке на недвижимость были разные, — говорит Алексей Серков. — Сейчас рынок переживает не лучшие времена, стоимость жилья, особенно на вторичном рынке, снизилась. А кадастровая стоимость осталась прежней. И налоговые органы будут руководствоваться именно этими показателями. Оспаривать же кадастровую стоимость можно в суде, но затраты будут столь велики, что в любом случае продавцу квартиры это будет невыгодно».

Между тем в Госдуме уже обсуждается нововведение. В частности, депутат фракции «Справедливая Россия» Александр Агеев предложил совсем освободить молодые семьи с двумя и более детьми от уплаты налога при продаже жилья.

Источник

Региональное отделение:  Вологодское областное сообщество