Квартира, дом, дача

9 Февраля 2016

Игорь Папко одним из первых в Майкопе и в нашей республике стал заниматься оценкой недвижимости. Он стал первым городским аукционистом. Позже, окончив курсы в Санкт-Петербурге, начал заниматься оценкой недвижимости и отдал этому уже 20 лет, стал членом СРО «Российское общество оценщиков». Как специалиста довольно редкого направления мы попросили его рассказать о состоянии рынка недвижимости в столице Адыгеи.

Рынок жилой недвижимости столицы нашей республики является небольшим в объеме Южного федерального округа, но в Адыгее как по суммарной площади участвующих в обороте объектов недвижимости, так и по общим финансовым показателям он остается самым емким. По модели формирования структуры использования городской территории Майкоп относится к многоцентрической модели. В ее основе лежит идея о том, что структура города состоит из многих микрозон, каждая из них формируется вокруг своего локального центра. Под ним понимается некоторая функция, вокруг которой постепенно начинают концентрироваться и накапливаться аналогичные или дополняющие функции.
Образование локальных жилых центров может иметь различную природу. Они могли сформироваться в виде отдельных поселений еще до образования города или сгруппировались вокруг какого-то вида деятельности. В настоящее время в Майкопе имеется несколько локальных центров сосредоточения типовой жилой недвижимости. Это исторически сложившаяся центральная часть города, динамично развивающийся жилой массив «Черемушки», микрорайоны «Маяк-Нефтеразведка», а также «Шовгеновский» и «ЦКЗ», расположенные в непосредственной близости от крупных промышленных предприятий (ДОК, ЗАО «Картонтара»). Выделены также микрорайоны «Михайлово» и «Восход», сформировавшиеся вокруг воинской части, а также компактно застроенный многоквартирными домами район поселка Западного и несколько кварталов в районе кондитерской фабрики.
Учитывая достаточную развитость и активность рынка типовых квартир, можно с достаточной степенью точности отследить динамику и особенности данного сегмента рынка, учесть влияние ценообразующих факторов и их приоритеты. Необходимо отметить, что в своей динамике наибольшую пассивность рынок жилья проявляет в период зимних месяцев, а наибольшую активность приобретает в период с февраля-марта по октябрь-ноябрь, стабилизируясь на период зимних месяцев.
Но городской рынок жилья представлен не только объектами недвижимости, которые в нашей стране традиционно относят к объектам жилого фонда, но и частью объектов нежилого фонда, которые предлагаются на рынке как к продаже, так и в аренду. Это относится, в первую очередь, к дачам, расположенным в черте столицы республики. В отдельных дачных товариществах разрешена прописка, они обеспечены городским общественным транспортом и коммуникациями (электроснабжение, водопровод, газоснабжение).В целом рынок жилой недвижимости в настоящее время обретает все признаки достаточно развитого и динамичного рынка. По городу еженедельно выставляется более тысячи объектов жилой недвижимости. В их числе типовые квартиры от однокомнатных «малосемеек» до современных квартир улучшенной планировки в домах, введенных в эксплуатацию в последние годы, старые квартиры от жактов и «коммуналок» до современных квартир в несколько уровней.
Немалая часть рынка приходится на индивидуальные жилые домовладения, различающиеся по году строительства и планировке, применяемым материалам, наличию и площади земельного участка и иных хозпостроек, а также коммуникаций, местоположению и индивидуальным возможностям каждого собственника. Это значительно затрудняет возможность классификации данных жилых объектов по ценообразующим факторам. Разница в стоимости квадратного метра общей площади индивидуальных домов, расположенных рядом, может отличаться в 10 раз. Хотя почти половина населения города проживает в частных домовладениях, а доля площади частной застройки в площади города доходит до 70%, специалистам трудно с большой степенью достоверности провести анализ стоимости в этом секторе жилья.
На начальном этапе становления рынка спрос на жилые помещения, появившиеся в результате массовой приватизации, поддерживался небольшим слоем платежеспособных потребителей и приводил к спекуляциям и появлению ценовых диспропорций. А после кризиса 1998 года и по середину 2008 года состояние рынка изменилось: выросло предложение качественной недвижимости, утвердилась устойчивая динамика роста цен. Он был достаточно стабильным, заметно превышая темпы инфляции. С августа 1998 года по середину 2001 года прирост стоимости одного «квадрата» типовых квартир составил около 200—220%, с середины 2001-го по середину 2005 года — около 250—260%, с середины 2005-го по середину 2008 года — около 280—300%. А вот с 2008-го до июля 2010 года цена снизилась на 27%. Рост цен с середины 2010-го до середины 2014 года составил в среднем 25,6% и за последние три квартала в среднем 9,7%. Существенно изменилась за это время структура спроса. Растет потребность в качественном жилье, с «шаговой» доступностью объектов соцкультбыта и обязательным наличием качественных подъездных путей.
За последние годы наметилась тенденция к сокращению количества сделок, совершенных с понижением заявленной цены, однако за период с середины 2008-го до конца 2010 года рынок жилья «просел». Это было связано с финансово-экономическим кризисом, уменьшением количества платежеспособных покупателей, снижением доступности кредитных ресурсов. Снижение стоимости типового жилья произошло в основном за счет увеличения так называемой «уторговки» (до 5—7% и более в 2010 году в отличие от 1—3% в 2008 году). С 2011 года и по настоящее время наблюдается восстановление положительной динамики стоимости жилья, однако с более умеренными темпами роста.
Надо отметить, что свой вклад в повышение спроса на жилье вносят и местные программы обеспечения жильем отдельных категорий граждан. Кабинетом министров РА принято постановление от 23 мая 2011 года «О долгосрочной целевой программе Республики Адыгея «Обеспечение жильем молодых семей на 2011—2015 годы». Она разработана и принята в соответствии с постановлением правительства РФ от 17 декабря 2010 года № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011—2015 годы».
В Майкопе по поручению главы администрации Александра Наролина разработана и утверждена долгосрочная целевая программа «Обеспечение жильем молодых семей на 2011—2015 годы». Ее можно считать продолжением программы «Обеспечение жильем молодых семей на 2006 – 2010 годы». За пять лет жилищные условия улучшили 99 участников этой программы. Исходя из положений Указа Президента РФ от 7 мая 2008 года «Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941—1945 годов», соответствующие мероприятия проведены по обеспечению жильем всех нуждающихся в улучшении жилищных условий ветеранов Великой Отечественной войны. Из ветеранов, ставших на учет на улучшение жилищных условий после 1 марта 2005 года по середину 2011 года, 315 предоставлена единовременная денежная выплата на приобретение жилья. Общая сумма выплат составила 224 млн. 532 тыс. рублей.
Свое влияние на величину спроса оказывают и целевые займы на приобретение жилья и программы ипотечного кредитования различных ипотечных агентств и коммерческих банков. Таким образом, рынок жилой недвижимости города Майкопа достаточно развит, со множеством участников, имеющих различные источники финансирования.
Игорь Папко,
член Российского
общества оценщиков.

Региональное отделение:  Региональное сообщество по Республике Адыгея