Укрощение кадастра

20 Апреля 2016

Проблемы с недостоверной, завышенной кадастровой оценкой, по которой сегодня рассчитывается налог на землю и недвижимость (на недвижимость пока только в 28 регионах страны), будут решены с помощью нового закона о государственной кадастровой оценке.

Проект закона разработали в минэкономразвития. В нем предлагается передать проведение кадастровых расчетов от частных оценщиков к государственным кадастровым оценщикам, работающим в государственных бюджетных учреждениях, а ошибки исправлять в "бесспорном порядке" и бесплатно для граждан. Об этом на Прямой линии говорил президент Владимир Путин.

Кто же в свете грядущих законодательных изменений будет проводить кадастровую оценку земли? С чем связаны различия в оценке стоимости соседних участков сопоставимой площади? На какие скидки по налогу могут рассчитывать пенсионеры? Эти и другие вопросы пришли в "Российскую газету" на специально открытую для них "горячую линию". На них отвечает заместитель председателя правительства Московской области, курирующий блок земельно-имущественных отношений, Александр Чупраков.

На 13 сотках нашли нефть

Кузнецова Елена Николаевна, город Дмитров, Подмосковье: Александр Анатольевич, не иначе как на моем участке нашли нефть. За 13 соток насчитали кадастровую стоимость 6 миллионов рублей. При этом рыночная стоимость, за которую я реально могу продать свою землю, 4 миллиона рублей. А государство готово выкупить у меня мою землю по цене, которую само утвердило?

Александр Чупраков: Я с вами согласен, кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. Поэтому есть конструктивное предложение. Давайте начнем с того, что проверим, нет ли системных ошибок при определении кадастровой стоимости вашего участка. Для этого вы, пожалуйста, обратитесь в министерство имущественных отношений Московской области. Можно по электронной почте, на адрес министра имущественных отношений Московской области Аверкиева Андрея Владимировича andreyaverkiev@mosreg.ru

В запросе укажите кадастровый номер вашего земельного участка, его кадастровую стоимость.

И просьбу рассмотреть объективность ее определения.

Кузнецова Елена Николаевна: Это и есть упрощенный порядок оспаривания?

Александр Чупраков: Да. Мы, не дожидаясь создания государственных бюджетных учреждений, продумали такой удобный электронный алгоритм, согласовали его с Кадастровой палатой, с Росреестром, с минэкономразвития.

И благодаря этому самостоятельно выявили, исправили системные ошибки и уменьшили кадастровую стоимость 83 тысяч подмосковных земельных участков. Многие регионы сегодня перенимают наш опыт, идут по нашему пути. Например, Архангельская область.

Это отработанный механизм, по которому и будут работать государственные бюджетные учреждения - сами делать оценку, отвечать за ее точность и при необходимости ее исправлять. В странах Европы, в Канаде, США существует такой институт "Государственный кадастровый оценщик". И там госучреждение проводит кадастровую оценку недвижимости. Специалисты работают над качеством сведений, которые содержатся об объектах недвижимости. Мы тоже сегодня переходим на аналогичную систему.

При массовой кадастровой оценке земель в 2013 году частные оценщики оценили в Подмосковье 3,3 миллиона земельных участков. В 3 процентах мы нашли и безвозмездно исправили ошибки. Это примерно 83 тысячи земельных участков. Мы внесли новые сведения о них в Кадастровую палату, Кадастровая палата - в налоговую инспекцию, которая обязана пересчитать гражданам излишне уплаченные налоги. Следовательно, и ваш земельный налог будет пересчитан, если найдем ошибку.

Кузнецова Елена Николаевна: А если кадастровая стоимость все-таки соответствует рыночной?

Александр Чупраков: В случае, если кадастровая стоимость на 1 января 2013 года, когда проводилась кадастровая оценка, была определена верно и не превышала рыночную стоимость, вы вправе обратиться в Межведомственную комиссию по спорам при Росреестре.

Если вы и с этим не будете согласны, то в суд. Но не забывайте, что вам для этого нужно будет сделать индивидуальный отчет о рыночной оценке вашего земельного участка, при которой учтены десятки ценообразующих факторов - вид на водоемы, влияние охранных зон, конфигурация участка, его площадь, плодородие земли, наличие рядом дорог и магазинов, удобной инфраструктуры и т.д. Такой отчет, естественно, точнее, чем когда оцениваются 3,3 миллиона земельных участков методом массовой оценки.

Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Эсли это так, надо добиваться пересмотра оценки

Ангелина Смакотина: Собираюсь приобрести участок. А если в данных кадастра явная ошибка? Указано, что участок 312 кв. метров, но на глаз видно - это четыре сотки. Что нужно предпринимать? И кто должен исправлять эту ошибку?

Александр Чупраков: Нужно обязательно, чтобы собственник, продавец участка, добился отражения фактических сведений о границах земельного участка с документальными.

Возможно, ошибка в другом. Фактически участок занимает площадь, как вы говорите, четыре сотки, а на самом деле право у него оформлено только на три с лишним сотки. Поэтому будьте бдительны! На вашем месте я попросил бы собственника предоставить подтверждающие документы, а именно свидетельство о праве собственности на четыре сотки. Потому что это может быть и самозахват. Кусочек дороги, канавы, а может быть, и кусочек государственной земли. Мы как раз для подобных случаев добились внесения изменений в Земельный кодекс, в котором предусмотрена возможность выкупа вот таких кусочков. Когда собственник земельного участка обращается в муниципальное образование и в конечном итоге за пятьдесят процентов от кадастровой стоимости может приобрести так называемую прирезку, которая примыкает к границе его участка.

Это, кстати, один из вариантов, как добиться того, чтобы оформить документы на эту часть, которую, я так понял, фактически он занимает, а по документам ее нет. К сожалению, в нашей суровой действительности надо верить только документам, а не красивым словам и не красивому забору, который стоит на участке.

Нет денег на налог

Ирина Николаевна: Александр Анатольевич, у меня нет денег оплатить налог на наследство дачи, кадастровая оценка земельного участка которой в разы завышена. Что в таких случаях делать? Отказываться от наследства?

Александр Чупраков: Что такое объект недвижимости? Не только правообладание им. А еще и обязанность собственника нести затраты. Поэтому рекомендации две.

Добиться того, чтобы кадастровая оценка была пересмотрена, чтобы она точно не была выше рыночной, которая действовала на момент проведения оценки. Если нет, тогда продавать или сдавать в аренду дом и землю таким образом, чтобы компенсировать свои затраты.

Для вашего сведения, Ирина Николаевна, мы проводили сравнительный анализ. Доля налогов на имущество среди всех затрат физлиц по сравнению с коммунальными платежами, транспортным налогом очень незначительная. Например, годовой налог на небольшой жилой дом (150 кв. м) с земельным участком 10 соток не превышает 6 - 7 процентов от годовых затрат на коммунальные платежи и транспортный налог.

При проведении кадастровой оценки в 2013 году в среднем кадастровая стоимость земли в Московской области выросла на 42 процента. Вроде бы вполовину. Но не потому, что мы так ее завысили, а потому, что она была недооценена, стоила буквально копейки. Да и ставки налога, которые у нас установлены, 0,3 процента, на наш взгляд, необременительные.

За два года - 2014 - 2015 - недовольные оценкой владельцы земельных участков обращались в Комиссию по спорам при Росреестре, в суды. За это время из 46 тысяч земельных споров мы исправили 23 тысячи ошибок. Собственники заказывали индивидуальные отчеты о рыночной стоимости, обращались с ними в комиссию, в суд. Но только в 50 процентах обращений комиссия или суд признали обоснованность их требований. Если перевести отказы в налоговые платежи, это 4 миллиарда рублей. Таким образом, комиссии и суды предотвратили необоснованное уменьшение кадастровой стоимости в пересчете на земельный налог на 4 миллиарда рублей.

Что такое по большому счету кадастровая стоимость и что такое налог на землю? Это в первую очередь местный налог. Это то, что получают поселения. В доходах многих поселений имущественные налоги достигают 70 процентов. Это те деньги, на которые поселение живет, а его администрация ремонтирует ямы на дорогах, организует общественный транспорт, в том числе льготный для пенсионеров, благоустраивает дворы, детские площадки, то есть делает жизнь местных жителей комфортней и удобней за их же счет.

Лаврова Ольга Григорьевна: Я пенсионерка. Проживаю в Московской области, в Коломенском районе. По последней кадастровой оценке принадлежащий нам с 90-летней матерью участок (земли бывшего совхоза без коммуникаций, в чистом поле) был оценен в астрономическую сумму. В один миллион рублей. И налог каждый год нам придется платить от кадастровой стоимости астрономический - 3187 рублей. Мы рассматривали варианты переоценки участка с помощью индивидуального подхода. Эта процедура сложная, дорогостоящая - 30 тысяч рублей. В агентстве недвижимости, куда мы обращались, чтобы реализовать участок, нас предупредили, что вряд ли сможем его продать, так как участок находится около МКАД, коммуникаций нет, под жилое строительство он не пойдет. А нам затратно его содержать, риелторы говорят, что даже за 300 тысяч рублей мы его не продадим.

Александр Чупраков: Ольга Григорьевна, не забывайте один момент. Когда вам риелторы оценивают этот земельный участок, то они оценивают его исходя из сегодняшней ситуации на рынке. Мы это делали на 1 января 2013 года. Сейчас 2016 год. Поэтому если мы сравним ее с сегодняшними ценами, то, конечно, они отличаются. Именно поэтому в законопроекте, который мы сейчас обсуждаем, заложен механизм проведения внеплановой кадастровой оценки. С применением понижающих коэффициентов.

Сейчас, напомню, каждый регион обязан проводить кадастровую оценку не реже, чем раз в пять лет, не чаще, чем раз в три года. За исключением Москвы и Санкт-Петербурга - раз в два года. Но если рынок катится вниз больше, чем на тридцать процентов, то по новому законопроекту "О государственной кадастровой оценке" регион будет обязан провести внеплановую кадастровую оценку.

Давайте немного подождем, а затем проанализируем кадастровую стоимость вашего участка. Даже если он стоит в голом поле, у него все равно есть потенциал. И оценщик всегда учитывает это с точки зрения максимально эффективного использования. Участок может находиться в престижной подмосковной Барвихе, но, условно говоря, если по нему идет канава или ров, то он ничего не стоит.

Инфографика РГ/Мария Пахмутова/Юлия Кривошапко

Всем коллективом

Александр Анатольевич, мы хотим подать коллективную заявку на оспаривание кадастровой стоимости. Много ли таких случаев?

Александр Чупраков: Много. Например, то же СНТ, садовое некоммерческое товарищество. Один собственник выявил у себя на участке ошибку. Зачем ему одному заказывать индивидуальную оценку? Лучше сразу подавать оценку на весь массив земельных участков. Это будет, естественно, гораздо дешевле - стоимость, скажем, размажется на все земельные участки. Это актуально. Этим пользуются. И не только в СНТ. Это может быть коттеджный поселок, земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Сергей Рябов, Ногинский район: Участок в советское время выделяли под огород, можно ли перевести под личное подсобное хозяйство или ИЖС? Что для этого нужно, дорого ли стоит? Можно изменить вид разрешенного использования?

Александр Чупраков: Да, это возможно. Только надо обязательно изучить классификатор минэкономразвития РФ. Он так и называется "Классификатор видов разрешенного использования". Утвержден приказом этого ведомства. В нем все понятно и четко расписано.

Затем обращаться за разрешением на перевод земли в многофункциональный центр (МФЦ). Процедура строго регламентирована. МФЦ запросы посылает в электронном виде в Кадастровую палату, в Росреестр. Получает ответы. И на основе их принимается решение. Эта услуга бесплатна для граждан и довольно оперативна.

Сергей Михайлов: Купил участок 8 соток три года назад - какие меня ждут штрафы, если на участке не буду ничего строить?

Александр Чупраков: Надо смотреть, какой у вашего участка вид разрешенного использования. Если это земля сельхозназначения, то каждый год в рамках муниципального земельного контроля мы проводим проверку таких земель.

Пока, правда, площадью от одного гектара и больше. И привлекаем к ответственности за неиспользование или использование не по назначению. Штрафы серьезные, до 10 процентов от кадастровой стоимости. В этом году впервые в истории мы подали иски в суд об изъятии земельных участков.

Если за год цена на недвижимость упадет на 30%, новую кадастровую оценку должны будут провести досрочно

А если собственник земли сельхозназначения (юридическое лицо) в течение трех лет не обрабатывал землю? Он, напомню, платил налог по льготной ставке - 0,3 процента. После первого года проверки ставка увеличивается в пять раз, до 1,5 процента. Плюс штрафы. Меры не действовали. Мы сейчас готовим иски на земельные участки площадью 900 гектаров.

Купить или арендовать?

Олег Колосов: Куда следует обращаться, чтобы найти свободный земельный участок под дачу в Ногинском районе. Слышал, теперь это возможно?

Александр Чупраков: Да, это возможно. Земельный кодекс (изменения действуют с 1 марта 2016 года) позволяет зайти на публичную кадастровую карту, которая размещена на сайте Росреестра, увидеть там все свободные земельные участки и выбрать их с учетом вашей потребности, места жительства.

Непосредственно на публичной кадастровой карте вы можете нарисовать, где бы вы желали получить участок, и, распечатав указанную картинку, обратиться с ней и документами, подтверждающими личность, и заявлением с указанием цели использования участка в МФЦ по месту нахождения земельного участка.

Общее правило - земля предоставляется в аренду и только через аукцион. Таким образом, вы можете сразу приобрести уже сформированный участок, выставленный на торги, а можете найти участок самостоятельно, но в этом случае вам также придется проходить конкурсные процедуры.

Олег Колосов: Какой путь быстрее и выгоднее?

Ошибку исправит государственный оценщик

Александр Анатольевич, введение кадастровой оценки земли в жизнь внесло много вопросов в жизнь россиян. Президент страны предложил правительству облегчить бремя несправедливо оцененной земли для граждан. Какие позитивные изменения ждут каждого собственника в связи с принятием нового законопроекта о Государственной кадастровой оценке? Когда примут законопроект?

Александр Чупраков: Главное изменение в том, что оценку будут проводить не частные оценщики, которых до сих пор муниципалитеты отбирали на конкурсах, а государственные бюджетные учреждения.

В чем проблема ошибок? Дело в том, что сведения, которые содержатся сегодня в Кадастре недвижимости, передавались и стекались в него по земельным участкам из земельных комитетов и отделов муниципалитетов, а сведения о недвижимости из Бюро технической инвентаризации (БТИ), которые до недавнего времени учитывали состояние жилого и нежилого фонда.

Но зачастую в этих сведениях отсутствовал точный вид разрешенного использования земельного участка.

Например, участок предназначен под жилищное строительство, но не указывалось конкретно, под какое строительство: под индивидуальное жилищное или под многоквартирный дом. А разница при оценке существенная. Или, например, неправильно указывался адрес участка. Или не были учтены другие его ценообразующие факторы.

Бюджетные учреждения, напрямую работая с Кадастровой палатой, с муниципальными образованиями, не просто будут анализировать информацию, которая содержится о каждом объекте недвижимости, но и сами ее формировать, отвечать за ее достоверность.