Зачем кадастровой оценке государственное "крыло"12 Мая 2016 За последние годы в нашей стране значение французского слова «кадастр» уяснили для себя все владельцы недвижимости. От него напрямую зависит, сколько все мы каждый год будем платить налога за свои квартиры, дома, дачи и земли. Частники за ошибки не отвечают В 2007 году Правительство РФ разрешило частным компаниям работать на этом рынке, подразумевая, что те будут проводить оценку недвижимости быстрее и качественнее. На деле все вышло не совсем так. Даже в сопоставимых регионах оценка стала отличаться в разы, а имущественные налоги в отдельных территориях скакнули в десятки раз. Это вызвало вал недовольства налогоплательщиков России. При этом оспорить оценку в суде стоит десятки тысяч рублей — не всем по карману. Да и не для всех игра стоит свеч: разумно ли тратить 100 тысяч для того, чтобы скостить налог на тысячу-две? Главное — компании-оценщики за результат не отвечают! Сдали отчет — и все. А если там ошибки? А это — головная боль заказчика, властей на местах. Не зря юрлица и граждане, не согласные с оценкой, судятся с властями, а не с оценщиками. Ради чего все было так устроено? Вопрос. Но винить независимых оценщиков в перекосах можно лишь отчасти. Например, в прошлом году во Владимирской области проводилась оценка объектов капитального строительства и земель сельхозназначения. Так, фирме-исполнителю по контракту надо было уложиться в период около двух месяцев. Реально ли в такие сроки оценить более 1,1 миллиона объектов капстроительства и 22 тысячи участков? А именно столько оценила московская компания, выигравшая конкурс. Как оценивали? Бумажно-кабинетным методом. Это обычная практика: на места оценщики почти не выезжают, а пользуются исходными данными об объектах и открытыми источниками информации о них. На общественном совете при ДИЗО в ноябре 2015 года представитель оценщика сам это признавал — при применяемой методике оценщики получают исходные сведения уже в готовом виде и сами не ездят проверять каждое здание… В итоге ошибки: с площадью, годом постройки. А то и вовсе деревянные дома обозначали как кирпичные. Плюс с таким методом оценки невозможно учесть процент износа здания, обеспеченность объекта инфраструктурой. А это чревато. К примеру, два дома в одной деревне. Оба — кирпичные, схожей площади. Но в одном есть газ, а в другом — нет. Второй дом дешевле. Но узнать это можно, лишь выехав на место — ведь в открытых источниках значится, что деревня газифицирована. И оба дома в базу пойдут по одной цене. Если эту ошибку оперативно не исправить в ручном режиме. Переоценка вне плана — главный плюс Словом, с частной кадастровой оценкой в России не срослось. Это на недавней горячей линии фактически признал президент Путин. Он сказал, что заниматься оценкой должны государственные компании. И «все завертелось» — уже в начале мая в Госдуму был внесен правительственный проект ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Примет его, скорее всего, еще нынешний состав Думы: предполагается, что закон вступит в силу уже с 1 января 2017 года на переходный период и начнет работать параллельно со старыми правилами. А к 2020-му заработает целиком. Кстати, очередная масштабная оценка объектов капстроительства пройдет именно в 2020 году. Когда его примут, проводить непосредственно оценку недвижимости станут бюджетные учреждения. Но облегчения оспаривания оценки не предвидится. Плюсы в законопроекте есть. Например, если рынок недвижимости сильно проседает (что случилось в нынешний кризис), будет проводиться внеочередная кадастровая оценка. По закону ее проводят не чаще, чем раз в 3 года, не реже, чем раз в 5 лет. Но с новым законом предполагается вести подсчет индекса недвижимости. И если он упадет более чем на 30 процентов в сравнении с результатами последней кадастровой оценки, то в 3 месяца проведут внеочередную оценку. И налог тоже снизится. Другой плюс: результаты оценки до их официального утверждения будут обнародовать в Интернете на сайте бюджетного учреждения — на 75-100 дней для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости (сейчас на это отводится около 20 дней). Подавать замечания смогут все желающие. Если поправки сочтут обоснованными, то оценку исправят без всяких комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и без судов. Много не лучше одной — Действующая методика оценки несовершенна, — признает заместитель руководителя Управления Росреестра по Владимирской области Алексей Сарыгин.— Об этом в ведомстве Улюкаева говорили еще весной прошлого года. Закон назрел. Каким он будет, пока сказать трудно — депутаты наверняка внесут свои правки. Но возможность внеплановой переоценки — очень здравая мысль. Но раз уж наш эксперт упомянул о вероятных правках при рассмотрении законопроекта в ГД, просим наших депутатов подумать вот о чем. Предполагается, что оценкой будут заниматься бюджетные учреждения, уполномоченные органами исполнительной власти. То есть будет создаваться не одна федеральная оценочная компания, а у каждого региона — своя. Минусы налицо. Во-первых, у региональной оценочной компании не будет данных по соседним сопоставимым областям, а значит, опять по налогам может получиться где густо, а где пусто. Во-вторых, явно открывается возможность влиять на результаты оценки. Будем честны: у регионов есть прямой налоговый интерес повышать кадастровую оценку. Одни регионы будут знать меру, а другие — нет. Да и оценочная компания может стараться выслужиться перед «своими» даже без давления. А федеральная компания с филиалами была бы «над регионами»
— и без конфликта интересов. Чем, на взгляд эксперта, может быть чревато гипотетическое завышение кадастровой оценки региональной оценочной компанией «по заказу властей»?
Ответ Сарыгина на этот наш вопрос был неожиданным:
— Потерями регионального бюджета, дырой в доходной части. Потому что прогноз по сборам имущественного налога будет значительно больше реального, если юрлица и граждане начнут массово оспаривать кадастровую оценку. Да и массовости особой не надо, достаточно того, если оспорят оценку самые крупные налогоплательщики. Те, у кого на кону не 100-500 рублей в год переплаты, как у физиков, а миллионы и миллиарды. Вот простой пример: в прошлом году владельцы, оспорившие в комиссии при Росреестре кадастровую оценку только по 17 крупным участкам, снизили свою налоговую базу на 5,3 миллиарда рублей (с 11,5 млрд)! Отсюда понятен и порядок цифр возможных дыр. Нам оно надо? Потрясений не будет
Мы спросили у Сарыгина, чего можно ожидать в плане начисления налогов на недвижимость за этот год. Он уверен: обойдется без потрясений. Наоборот, активные граждане, интересующиеся кадастровой оценкой, не поленились посмотреть цифры и теперь спрашивают: почему снижена кадастровая оценка их собственности?
В Росреестре объясняют: в 2015 году была переоценка объектов капстроительства, оказавшаяся более объективной, чем предыдущая. Дачи, например, у многих подешевели. Народ этому не столько рад, сколько возмущается: дескать, как тогда оспорить прежнюю кадастровую оценку и не платить повышенный налог за прошлый год? Уже никак. Сроки ушли. Даже доказав факт неверного определения кадастровой стоимости, платить придется по старой оценке, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за тот налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Надо было еще в прошлом году следить за публикациями Росреестра и ДИЗО и вовремя реагировать. Ведь и мы сами тоже в какой-то мере повинны в недостоверности баз данных кадастра. Мы не практикуем при сделках с недвижимостью заказ оценочного акта. А он стоит недорого — 2-3 тысячи за квартиру. По мнению нашего эксперта, если бы каждый при купле-продаже жилья заказывал такой акт, то он, во-первых, застраховался бы от обмана при сделках (оценщик не покупает и не продает вашу квартиру, то есть лицо незаинтересованное). А, во-вторых, гарантированно избежал бы неверной кадастровой оценки при очередной переоценке объектов капстроительства и соответственно начисления завышенного налога. Потому что этот индивидуальный оценочный акт учтет все: площадь, материал стен, инфраструктуру, угловая — не угловая квартира, этаж, износ
— Если бы каждый заказывал такой акт, то база данных для оценки уже набралась бы реальная, — уверен Алексей Сарыгин.
— А сейчас такой базы нет. Лишь общие таблицы со средними показателями, не учитывающими массу факторов… Впрочем, он уверен: постепенно люди сделают правильные выводы. И уже делают. Свои деньги считать мы учимся — и со временем до всех дойдет, что лучше заплатить за оценочный акт, чем потом судиться с муниципалитетом.
Региональное отделение: Владимирское региональное сообщество Вернуться к списку новостей |
|
