TEGoVA опубликовала новую редакцию Европейских стандартов оценки (ЕСО 2016)

30 Мая 2016

Дайджест № 2. Новости TEGoVA

TEGoVA опубликовала новую редакцию Европейских стандартов оценки (ЕСО 2016)

Европейская группа оценочных ассоциаций (TEGoVA) 13 мая выпустила новое издание Европейских стандартов оценки 2016. Оно стало восьмым по счету изданием с начала 1980-х годов. Презентация восьмого издания состоялась 13 мая 2016 г. на Европейской оценочной конференции в Брюсселе. Восьмое издание Европейских стандартов оценки замещает собой предыдущее издание ЕСО и вступает в силу с 1 июня 2016 г. Цифровая копия новых стандартов ЕСО доступна на сайте TEGoVA (www.tegova.org), в ближайшее время она также станет доступной в печатном виде.

За четыре года, прошедших с момента последнего издания ЕСО, европейские страны столкнулись и смогли преодолеть экономический и финансовый кризисы, что было достигнуто посредством создания Единого банковского союза, Единого союзного рынка и консолидации управления внутренним рынком. Ключевым аспектом для оценочной профессии стало принятие Директивы по ипотечному кредитованию, вступившей в силу в этом году. Именно эта директива, как отмечает председатель Совета директоров TEGoVA Кристоф Греджик, обеспечила включение стандартов ЕСО в законодательное пространство Европейского Союза как признаваемых на международном уровне стандартов оценки недвижимости, содержащих базовые принципы, внедрение которых для оценочной профессии будет необходимо для всех законодательств стран — членов ЕС. Это явилось знаком признания важности оценочной деятельности для обеспечения безопасности функционирования финансовых рынков и рынков недвижимости, а также для защиты интересов потребителей. На практике главным оценочным событием Европы за этот период стало решение Европейского центрального банка перенять контроль над всеми союзными банками и поддержать их во избежание масштабного системного шока. Для этого в течение 2014г. Европейский ЦБ провел так называемый анализ качества активов всей банковской системы (Asset Quality review — AQR), который позволил ему оценить финансовую прочность банков еврозоны. Инструментом для этого анализа стало Руководство AQR, раздел 5 которого был посвящен предмету стоимостной оценки банковских залогов недвижимости и ссылался на приоритет стандартов ЕСО над всеми другими стандартами для целей корректировки стоимости банковских залогов недвижимости в процессе проведения мероприятий AQR. Это руководство инагурировало в Европе движение от «справедливой стоимости» к «разумным оценкам», методологическая канва которого была проанализирована и рассматривалась в материалах Комиссии по оценочной деятельности Научного совета РАН по комплексным проблемам Евразийской экономической интеграции[1]. Это движение теперь также находит свое отражение в новых стандартах ЕСО.

Структура и содержание восьмого издания стандартов ЕСО 2016 была определена на основе потребностей, широких общественных консультаций и обратной связи. Поступившие от профессиональной общественности комментарии однозначно указывают на то, что стандарты ЕСО должны оставаться четко ориентированными на активы недвижимости, а также предоставлять дополнительное руководство и техническую информацию для удовлетворения разнообразных потребностей 63 ассоциаций — членов TEGoVA, по-прежнему концентрируясь на оценочных принципах высокого уровня.

Для достижения указанных целей текущее издание ЕСО следует направлениям, заложенным его предшествующими редакциями, эволюционируя под влиянием существующего и нового европейского законодательства и признавая, что законодательство ЕС является источником большого числа местных нормативно-правовых актов, касающихся имущества и подкрепляющих оценочную деятельность.

ЕСО 2016 служат источником согласованных европейских стандартов, руководств и технической информации для их использования во всех секторах европейской оценочной профессии. Принципы управления оценочными процессами и этические соображения, заложенные в рамках стандартов ЕСО, предоставляют гарантию того, что, например, оценка, производимая в соответствии с этими стандартами, будет подписана квалифицированным специалистом, чей опыт, квалификация и профессиональное поведение соответствуют заданной цели оценки. Европейские законодатели также хотят видеть надежные стандарты оценки, применимые на всей территории Союза, что наделяет TEGoVA особой ответственностью за адаптацию ЕСО к быстро меняющемуся законодательству ЕС в области банковского надзора. Использование стоимости для ипотечного кредитования (СИК — MLV) является примером этого: стандарты ЕСО 2016 продолжают обеспечивать авторитетное руководство по оценке стоимости на базе MLV и усиливают его подробным анализом и объяснением ключевых вопросов и подходов, которым необходимо следовать при ее определении.

Другие ключевые системообразующие вопросы свода ЕСО в части регулирования банковских оценок поясняются в Руководстве по оценке имущества для целей секьюритизации, а также целей его рыночного рейтингования.

Восьмое издание стандартов ЕСО имеет следующую структуру.

Часть 1: Европейские стандарты оценки и руководства

В ЕСО 2016 по-прежнему сохраняются 5 стандартов, однако они переработаны и расширены по сравнению с их текстом в издании ЕСО, опубликованном в 2012 г. Например:

Стандарт ЕСО 1 «Рыночная стоимость» был расширен и теперь включает определение рыночной арендной платы, основанное и согласованное с определением рыночной стоимости в стандартах ЕСО.

Стандарт ЕСО 2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» включает расширенный комментарий, относящейся к базе стоимости для ипотечного кредитования (СИК — MLV), объясняя концептуальное значение подхода «стоимости под риском» для управления подверженностью рискам кредитных организаций с учетом специальных требований по безопасности.

Стандарт ЕСО 3 «Квалифицированный оценщик» расширяет требования, которые определяют, что оценщик не только должен быть компетентным в своих действиях, но и независимым и без каких-либо нераскрытых потенциальных конфликтов интересов, которые фактически существуют или могут потенциально проявиться и которые можно предвидеть в то время, когда принимается задание на оценку.

Стандарт ЕСО 4 «Процесс оценки» теперь учитывает изменения, вызванные публикацией руководства по условиям найма, выпущенного в мае 2013 г. и предусматривающего требования к содержанию задания на оценку.

Стандарт ЕСО 5 «Составление отчета об оценке» теперь учитывает требования Правил Европейского союза по достаточности банковского капитала 575/2013, в которых содержится определение как рыночной стоимости, так и стоимости для ипотечного кредитования, в соответствии с определениями, изложенными в ЕСО, а также предоставляет комментарии о том, как действовать в тех случаях, когда от оценщика требуется предоставление мнения о стоимости на более долгосрочном горизонте.

Далее в структуре ЕСО за стандартами следуют руководства (ранее именовавшиеся «применениями»). Они были более детально проработаны, чтобы обеспечить более четкий анализ и объяснение ключевых вопросов и подходов, которым необходимо следовать. Например, руководство ЕСО 4 «Оценка страховой стоимости и ущерба» расширено и включает в себя требования обновленного информационного документа, относящегося к учету застрахованного ущерба, который был опубликован в мае 2013 г.

Появились еще две новые тематические области, охватываемые теперь руководствами.

Руководство ЕСО 9 «Спецификация коммерческих ссуд TEGoVА». Данная спецификация была первоначально опубликована в октябре 2014 г. и предназначалась для использования оценщиками, проводящими оценки залогов для целей обеспеченных кредитов в интересах кредиторов, которые являются членами Европейской ипотечной федерации (EMF).

Руководство ЕСО 10 «Обеспечение соответствия оценок требованиям ЕСО». Это руководство дает разъяснения относительно тех оценок, которые должны признаваться соответствующими целям ЕСО, и объясняет основные причины, по которым в оценках возможно не соблюдать или отступать от требований TEGoVA.

Часть 2: Европейские кодексы

В этом разделе представлены два обновленных и расширенных кодекса, а именно Европейский кодекс поведения и этики для оценщиков, а также Европейский кодекс измерения.

Часть 3: Законодательство Европейского Союза и проведение стоимостной оценки имущества

Введенный в издании 2012 г., данный раздел посвящен рассмотрению свода законов ЕС, воздействующего на недвижимость и ее оценки — в этот раздел были включены многие обновления, учитывающие достижения политики ЕС в области недвижимости за последние годы. Будучи составленным на основе замечаний, полученных начиная с 2012 г., данный раздел имеет особую ценность для исследователей, государственных служащих и консультантов, участвующих в реализации аспектов политики ЕС в сфере недвижимости.

Часть 4: Технические документы

В часть 4 ЕСО, помимо прочего, включены восемь информационных документов. В них освещены следующие новые тематические области, включая «Переоценки для целей налогообложения», «Автоматизированные модели оценки» (AVM — АМО) и «Оценочная методология». Остальные документы, включенные в раздел, были обновлены.

Следует отметить, что на очень высоком концептуальном уровне выдержано Руководство по оценкам для целей налогообложения, в котором под углом оптимальности, а также через призму современной истории рассматриваются различные подходы к организации работ по массовой оценке и выделению ее объектов (должно ли оцениваться все имущество целиком или лишь земля, какие политики массовой оценки существуют и пр.). Однако в данном руководстве не устанавливаются какие-либо конкретные стандарты качества результатов массовой оценки, как это делается в стандартах МАНО/IAAO по проведению исследований коэффициентов соотношения стоимостей (Ratio studies). Впервые составленное руководство по оценочной методологии содержит подробное комплексное покрытие подходов и методов, возможных в индивидуальной оценке объектов имущества, а также рекомендации по проведению их согласования. В этом отношении оно аналогично ныне разрабатываемому в рамках стандартов МСО стандарту «Подходы оценки» (см. дайджест № 1), однако соответствующий материал рассматривается в нем на более углубленном уровне.

Следует отметить, что ЕСО 2016 не затрагивает каких-либо конкретных вопросов страновых оценочных практик. Главы страновых приложений к ЕСО публикуются на сайте TEGoVA, и в них излагаются детали национального законодательства и практик оценки, которые имеют отношение к оценочной деятельности в рассмотренных странах. Глава по российской страновой практике также была сохранена в ссылках текущего издания и доступна здесь: http://www.tegova.org/data/bin/a56efb6261347b_Country%20Chapter.Russian%20Federation.pdf

TEGoVA провела сравнительный анализ стандартов ECO и МСО.

Под эгидой TEGoVA и общества оценщиков Дании (NVM) также был проведен комплексный сравнительный анализ требований ЕСО и Международных стандартов оценки (МСО 2012), связанных с подготовкой, проведением оценки и составлением отчетов об оценке. Результаты этого исследования доступны на сайте TEGoVA http://www.tegova.org/data/bin/a56efb6247bcb1_Practical_Guideline_of_the_Valuation_Standards%2C_NVM....