Государственная кадастровая оценка: хуже не будет

14 Июня 2016

7 июня депутаты приняли в первом чтении проект федерального закона «О государственной кадастровой оценке», который разрешает проводить данную процедуру только специальным государственным учреждениям, в то время как коммерческие организации лишаются такого права. Хорошо ли это и как государственная монополия на эту услугу может отразиться на ее качестве, что она даст собственникам жилья? Как проводится оценка сейчас и какова судебная практика? Анализируем предложенные новеллы вместе с руководителем коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» адвокатом Андреем Комиссаровым.

А как сейчас?

Сейчас все аспекты государственной кадастровой оценки недвижимости регулируются законом N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Такая оценка объекта недвижимости по общему правилу проводится не реже, чем раз в пять лет, при этом интервал времени между совершением оценки одного объекта недвижимости должен быть не меньше трех лет. Для городов федерального значения минимальный срок составляет два года.

В рамках действующего законодательства государственная кадастровая оценка происходит следующим образом. Исполнительный орган государственной власти субъекта или орган местного самоуправления решает, что такая оценка необходима и формирует перечень объектов, которые следует оценить.

Далее на конкурсной основе привлекается сторонняя коммерческая организация, имеющая на это право.

Правоотношения оформляются договором оказания услуг. Проект оценочного заключения направляется заказчику и в СРО оценщиков.

Саморегулируемая организация проводит экспертизу проекта отчета. При положительном заключении с исполнителем подписывается акт выполненных работ, а сведения, полученные в результате оценки, вписываются в государственный кадастр недвижимости.

Больше бюрократии, качественной и единообразной!

В обсуждаемом законопроекте предложено отдельным федеральным законом урегулировать отношения, связанные с проведением государственной кадастровой оценки. Суть реформы состоит в изменении субъекта, правомочного осуществлять кадастровую оценку. Предлагается создать специализированные государственные бюджетные учреждения — они и будут осуществлять оценку вместо привлекаемых сторонних коммерческих организаций.

По мнению инициаторов законопроекта, эти меры позволят сделать процедуру более качественной и единообразной. Проблемы в данной сфере, безусловно, есть: качество сведений о кадастровой стоимости объектов, полученных по результатам государственных кадастровых оценок, мягко говоря, оставляют желать лучшего, особенно в сегменте земельных участков.  

В среднем установленная таким образом кадастровая стоимость в 2–3 раза превышает рыночную стоимость недвижимости,

что ощутимо бьет по кошелькам ее собственников и становится причиной множества судебных споров, поскольку в силу действующего законодательства налоговая база на объекты недвижимости формируется именно из кадастровой стоимости.

Превратности судебной практики

Если налогоплательщик полагает, что кадастровая стоимость его актива завышена, он имеет право оспорить ее в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, сформированной при органе, уполномоченном на проведение госоценки, либо в суде. При этом организации обязаны предварительно обращаться в такую комиссию, а частные лица могут, минуя этот этап, сразу идти в суд.

Судебная практика по таким делам довольно однозначна. Если в суде выясняется, что рыночная стоимость объекта отличается от кадастровой, то суд вправе обязать уполномоченный орган исправить сведения об этой недвижимости в государственном кадастре.

Однако при отправлении правосудия в России могут происходить довольно странные вещи,

поэтому даже при очевидной правоте заявителя далеко не всегда сразу удается добиться законного и справедливого судебного акта.

Так, например, в ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности» четко и недвусмысленно установлено, что для физических лиц предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров, как было сказано выше, необязательно, а согласно ст. 23 ГК РФ индивидуальные предприниматели — это физические лица, которые ведут свою деятельность без образования юридического лица.

Таким образом, исходя из российских норм права, мы можем сделать однозначный вывод, что индивидуальный предприниматель — это не юридическое, а физическое лицо, следовательно, к нему не должны применяться положения об обязательном досудебном порядке обращения в комиссию.

Однако в Красноярском крае указанные нормы суды толкуют совершенно противоположно.

Так, в частности, определением Красноярского краевого суда от 22 декабря 2014 года заявление индивидуального предпринимателя К. об оспаривании им кадастровой стоимости рассмотрено не было, потому что он не прошел досудебного порядка урегулирования спора, т. е. до подачи заявления в суд он не обратился в комиссию. И апелляция ничего не дала: судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда оставила без изменения определение суда первой инстанции, несмотря на то, что оно не основано на законе.

Лишь спустя год с момента вынесения очевидно незаконного судебного акта первой инстанции справедливость восторжествовала, и судебная коллегия по административным делам Верховного суда Российской Федерации 23 декабря 2015 года отменила судебные акты первых двух инстанций и отправила дело на новое рассмотрение, создав тем самым прецедент, который поможет избежать повторения таких ситуаций. На данном примере мы видим, из-за несовершенства судебной системы гражданину К. потребовалось более года — и это только на принятие его заявления к новому судебному производству.

Хуже не будет

Безусловно, хотелось бы, чтобы сведения, полученные посредством государственной кадастровой оценки, были объективными и не вынуждали собственников тратить время и деньги на совершенно ненужные судебные тяжбы.

Создание единой системы учреждений кадастровой оценки недвижимости может позитивно сказаться на качестве этой самой оценки.

Однако этот способ решения проблемы является довольно затратным для государства,

поскольку он требует создания в каждом субъекте дополнительного учреждения, которое создаст дополнительную финансовую нагрузку на бюджет.

Гражданам же не стоит волноваться относительно принятия такого законопроекта: думается, что ухудшить существующее положение дел он точно не сможет.

Источник