Кадастровую оценку передают в руки государства

14 Июня 2016

Мы обратились к консультантам с просьбой высказать свое мнение относительносерьезной реформы кадастровой оценки в России. “Считаете ли вы правильным передачу кадастровой оценки в руки государства – по сути стороны заинтересованной, ведь именно на основе определенной ими кадастровой стоимости и будет взиматься налог на имущество физлиц и организаций?” – задали мы главный вопрос. Это с учетом того, что в текущей, одобренной в первом чтении версии пока что даже не прописаны меры ответственности. Допускаем, что стоило бы, возможно, оставить кадастровую оценку независимым организациям оценщиков, просто оговорить уже для них более жесткие меры ответственности - а также требования к оценочной квалификации, что явно не помешает.

Дмитрий Кузнецов, финансовый директор ООО “Параллакс” (Казань, системный интегратор):

Не думаю, что передача кадастровых забот в руки государства разом решит все проблемы и обеспечит защиту от коррупции такого важного сектора, который касается каждого гражданина. Почему? Давайте задумаемся, каковы зарплаты на госслужбе, и откуда там возьмут кадры, пусть даже на первом этапе. Зарплаты невысоки и тем самым создают нишу для коррупции, а кадры будут набирать из тех самых частников, которые привыкли неплохо зарабатывать на оценке и даже знают - как, тем более сейчас, спрос на их услуги упал. 

Те ошибки, которые больше всего возмущают в кадастровых цифрах, чаще всего касаются необоснованной разницы в цене участков. К примеру, простой житель рядом со своим дорогим участком видит другой - гораздо дешевле. И хозяевами такого “искусственно удешевленного” участка могут быть, к примеру, банкиры. Почему? Потому что так было выгоднее - и банку, и оценщикам. Исправлять все эти несоответствия - самое важное, но решить махом такой вал проблем вряд ли возможно. Так что необходима система контроля и система коррекции ошибок во всех базах данных, а ошибок в нашей необъятной стране хватает, да еще и новые появляются. А что государственные, что частные оценщики вряд ли удосужатся выезжать на каждый заявленный участок для качественной оценки его стоимости. 
Случаются иногда у нашего Правительства прозрения, на этот раз 30 апреля - тогда было подписано долгожданное Распоряжение о внесении изменений в федеральный закон “О государственной кадастровой оценке”, в процесс обсуждения которого были вовлечены все слои населения. Лично я жду принятия поправок с большим нетерпением, поскольку основным в этом законопроекте является внедрение институтагосударственных кадастровых оценщиков. Полномочия по определениюкадастровой стоимости будут переданы государственным бюджетным учреждениям - те, в свою очередь, на постоянной основе будут определять кадастровую стоимостьобъектов.

Поясню, почему “с нетерпением”. На сегодняшний день у меня в пределах одного моего маленького поселения Марушкинское в городе Москве (там я муниципальный депутат) уже не один десяток обращений от граждан с просьбой содействовать в исправлении многочисленных кадастровых ошибок, совершенных оценщиками в период передачи территории из ведомства Московской области в Москву. В силу низкого профессионального уровня исполнителей (при всем уважении к серьезным корпулентным тетушкам со сложными прическами и перерывами на чай) были допущены ошибки в кадастровых кварталах, что существенно повлияло накадастровую стоимость. Если обычно собственники жалуются на непомернозавышенную оценку имущества, то в нашем случае произошло наоборот. Из-за путаницы жилые дома и строения оказались в другом поселении в деревне с аналогичным названием. Оценщики по документам видели пустые земельные участки, поэтому оценивали по минимуму. Жители обратили внимание на то, что в 2014 году они не получили квитанций на оплату налога на имущество за предыдущий налоговый период, стали выяснять причину и выявили массовые ошибки в документах.

В данном случае, пострадали жители и поселение в целом. Жители - поскольку они в индивидуальном порядке вынуждены обращаться в государственные учреждения за получением необходимых документов и восстанавливать справедливость в судебном порядке исключительно за счет собственных средств. Ущерб нанесен и казне Марушкинского поселения, потому что в результате кадастровых ошибок и неточностей мы недополучаем налоги от физических лиц. Виновных установить в данной ситуации крайне сложно, ответственность по действующему на сегодняшний день законодательству никто не несет.Полистать

Мы разработали муниципальную программу по исправлениюкадастровых ошибок, уже отыгран конкурс по ее реализации. В результате сплошного мониторинга данных нескольких государственных структур мы ожидаем прирост поступлений земельного налога за счет устранения несоответствийкадастровой стоимости и других характеристик земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них. Конечно, мы опережаем события, поскольку в результате внедрения государственных кадастровых оценщиков эта работа в любом случае когда-нибудь была бы осуществлена.

Как президент организации, объединяющей предпринимателей, я должна признать, увы, негативный момент: саморегулирующие организации себя не оправдали. Не дорос еще бизнес в профессиональном плане для самостоятельного решения государственных программ. Не справились с данными им полномочиями частные оценщики. Разгребать “конюшни” придется государству. Как депутат я точно уверена в том, что с конкретного государственного учреждения могу потребовать выполнения качества работ, выезд на место и исправления ошибок, если таковые будут выявлены. Электронный документооборот усилит прозрачность алгоритма действий государственных оценщиков. Очень надеюсь на то, что в государственные учреждения на работу придут профессионалы, которых нам так не хватает. Приоритетным должен стать контроль приема на работу и определение уровня квалификации сотрудников.

Алексей Головченко, управляющий партнер группы компаний ЭНСО, глава комиссии по законодательству и ОРВ Деловой России:

Основное отличие того, как происходит кадастровая оценка на сегодняшний день, от того, что предлагают в новом законопроекте, заключается в том, что государство планирует забрать под свою монополию всю оценку кадастровой стоимости всех объектов недвижимости. А значит, государство в очередной раз отнимает хлеб у бизнеса. В данном случае хлеб отнимут у оценочных компаний и СРО.

Процедура кадастровой оценки сегодня проходит следующим образом: государство проводит аукцион среди оценочных компаний, и победитель аукциона осуществляеткадастровую оценку всех объектов недвижимости. После этого проводится экспертиза СРО, и все результаты передаются государству.

После введения закона о государственной кадастровой оценке планируется создать специальное бюджетное учреждение, которое будет осуществлять и оценку, и экспертизу, и выдавать государству результат кадастровой оценки.

Все это делается якобы в интересах предпринимательского сообщества. Но проблема в том, что никто еще не посчитал, во сколько обойдется государственному бюджету содержание этого учреждения, и никто не учитывает, что само по себе создание монополии на осуществление кадастровой оценки не есть хорошо. Не говоря уже о том, что создание такого государственного учреждения и проведение государственной кадастровой оценки не решит главную проблему: значительное превышениекадастровой стоимости недвижимости над рыночной стоимостью, и, соответственно, завышенных налоговых и арендных платежей, рассчитываемых на основании кадастровой стоимости.

На мой взгляд, вместо того чтобы создавать кучу дополнительных структур, государству стоило бы задуматься о снижении тех сумм кадастровых платежей, которые платит сегодня бизнес, и уже скоро будут платить и простые граждане: с 2017 года уплата налогов с кадастровой стоимости начнет действовать применительно и к собственности физлиц. Но, думаю, закон будет принят и в остальных чтениях 100%. 

Марина Неустроева, руководитель направления по оценке группы компаний “ЭНСО”:

Полагаю, что создание специального госучреждения по кадастровой оценке ситуацию не улучшит. В этом учреждении кадастровую стоимость продолжат рассчитывать те же оценщики по тем же общеизвестным методикам, которыми сегодня пользуются и частные оценщики. Просто теперь они будут по-другому называться, и будут подотчетны другим органам. Ситуацию может поменять только изменение или доработка самой методики оценки, так как существующие сегодня методы оценки кадастровой стоимости не учитывают индивидуальных особенностей имущества, а именно на их основании и складывается итоговая стоимость этого имущества на рынке. Множество претензий сейчас возникает не к тому, государственные или частные компании проводят оценку, а к методам, по которым эту оценка проводится. Я вижу только минусы: кадастровая стоимость – это база для налогообложения, и при создании бюджетных учреждений для ее определения могут возникнуть дополнительные сложности и препятствия для оспаривания ее размеров, а значит, и для отстаивания интересов собственников оцениваемого имущества. 

Алексей Гордейчик, адвокат, управляющий, группа компаний“Гордейчик и партнеры”:

Мне, честно говоря, до сих пор непонятен оценочный бизнес с его слишком расплывчатыми критериями репрезентативности и методиками. Как, например, можно всерьез рассуждать о цене объекта, опираясь исключительно на “цену-предложение” вместо “цены реализации”? Что касается данной инициативы, то она, скорее всего, приведет нас к весьма усредненному и упрощенному механизму определениякадастровой цены, что наряду с фактом ее (цены) влияния на размер налога с недвижимости будет на первых порах провоцировать многочисленные судебные споры. Так что в какой-то мере законопроект направлен на обеспечение занятости адвокатов. 

Алена Неплюева, заместитель директора отдела оценки CBRE:

Государство – вещь не абстрактная. Это люди, а именно люди, большинство которых являются собственниками какой-либо недвижимости, по моему мнению, пострадают быстрее и безнадежнее от передачи кадастровой оценки ГБУ. По новому законопроекту бюджетное учреждение не обязано сообщать о выявленных ошибках в оценке в налоговые органы. Если бы законопроект предписывал иное, то при условии высокого профессионализма оценщиков ГБУ можно было бы надеяться на снижение числа разбирательств по оспариванию кадастровой стоимости.

И, безусловно, существует конфликт интересов, поскольку налоги, собранные на основекадастровой оценки, проведенной государством, призваны наполнить бюджеты. Механизм же независимого аудита этой оценки законопроектом не предусмотрен. Создается замкнутый на себя орган кадастровой оценки, оспорить выводы которого, а для начала просто разобраться в них, будет сложнее, чем теперь. На мой взгляд,кадастровая оценка, проводимая выбранными на основе тендера независимыми оценщиками - путь более верный. Без конкуренции нет развития: можно ли рассчитывать на рост профессионализма в области кадастровой оценки, если заказчик услуг и исполнитель - по сути одно лицо? 

Юрий Бодров, руководитель направления оценки активов, группа компаний “Нексиа Пачоли”:

В настоящее время рассматривается законопроект о государственной кадастровой оценке недвижимости. Данный законопроект предусматривает передачу оценки отнезависимых оценщиков, работающих по госконтракту, к создаваемым специальным государственным бюджетным учреждениям.

Завышение кадастровой оценки началось с момента, когда работы по определениюкадастровой стоимости объектов недвижимости стали оплачиваться из бюджета. Даже те земельные участки, стоимость которых была снижена в рамках процедуры оспаривания, после проведения повторной кадастровой оценки на новую дату становилась выше или оставалась такой же, как до проведения процедуры оспаривания.

За прошедшие 2 года (2014-2015) общая налоговая база в процессе оспаривания результатов кадастровой оценки снизилась на 4 трлн. руб. Это только пока по 28 регионам России, которые перешли на уплату налога на имущество по результатамкадастровой оценки. В 2016 г. данное количество регионов увеличится до 49, что, скорее всего, повлечет еще большее количество дел по оспариванию результатов кадастровой оценки.

Что касается требований к оценочной квалификации, то данный законопроект снижает требования к оценщикам, которые должны проводить кадастровую оценку в бюджетном учреждении, а именно: в таком учреждении должен быть как минимум один сотрудник с опытом не менее трех лет. При этом в компании, которая проводиткадастровую оценку по госконтракту (что действует в настоящее время), с 2016 г. должно быть не менее 12 оценщиков, из которых у пяти должен быть не менее чем пятилетний опыт работы.

Также в законопроекте остается возможность оспаривание результатов кадастровой оценки как в досудебном порядке (но для ЮЛ ее убрали как обязательную), так и сразу по средствам направления заявления в суд. Однако требований к комиссиям, которые должны проводить досудебную процедуру оспаривания, нечеткие, а именно: комиссия должна состоять не менее чем из 2 участников, а для принятия решения достаточно 50% кворума, что позволяет одному чиновнику принять решения в лице всей комиссии.

На наш взгляд, в условиях бюджетного дефицита данные изменения в законе приведут к неконтролируемому завышению ГКО в интересах государства и чиновников на местах, т.к. появится механизм давления на исполнителей данной кадастровой оценки. 

Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО “Инвест-аудит”, председатель Правления Пермского регионального отделения“Российское общество оценщиков”:

На протяжении последних лет государство ужесточало требования к кадастровым оценщикам, повышало открытость работ по кадастровой оценке. После проведения работ отчет об оценке размещался на сайте Росреестра в течение 20 дней для ознакомления и представления замечаний. Далее, после устранения замечаний он должен был в обязательном порядке пройти экспертизу в саморегулируемой организации. Да, были недостатки и перекосы, но связаны они были не столько снепрофессионализмом оценщиков, сколько с некачественными исходными данными, сжатыми сроками, механизмом выбора оценщиков. С каждым новым этапом механизм совершенствовался. Оценочное сообщество активно шло на диалог с органами власти, Росреестром, пытаясь выработать качественные механизмы оценки. А сейчас выходит так, что государство решило в корне изменить подход к оценке кадастровой стоимости, отстранив от этого процесса оценочное сообщество, которое с таким трудом накопило этот бесценный опыт.

Полномочия по оценке кадастровой стоимости планируется передать бюджетным учреждениям. Требования к специалистам данных учреждений и их ответственность не прописаны в проекте закона. Проводить какую-либо экспертизу отчета также не требуется.

У владельцев недвижимости вполне закономерно может возникнуть сомнение в объективности оценки, так как бюджетные учреждения подконтрольны государству, которому выгодно получить максимальный размер налогов. Независимые оценщики в данной ситуации выглядели более нейтрально. К тому же они проходили дополнительную проверку своей работы в рамках экспертизы СРО.

Если посмотреть на исполнителей работ по оценке кадастровой стоимости, то по многим регионам они проводились государственными предприятиями (филиалами ФГУП “Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ”), то есть, по сути, теми же государственными оценщиками, которых планирует создать государство в рамках нового закона. Законодатели почему-то считают, что после передачи оценки в рукигосударственных оценщиков проблемы решатся сами собой. Откуда возьмутся эти “идеальные” оценщики и “правильные” методики, пока непонятно. 

Андрей Генералов, управляющий партнер “Генералов и партнеры”:

Стремление передать ГКО (государственную кадастровую оценку) в подконтрольные государству структуры ошибочно. Это нарушает сам институт независимой оценки.

Говорить о введении более жесткой ответственности для оценщиков - ошибочная позиция. Односторонняя. Не следует во всех грехах винить оценщиков и под этой эгидой выстраивать более выгодную для государства или отдельных чиновников позицию. Ошибки возникают не потому, что оценщик - бездарь, каким его пытаются представить в СМИ, а из-за зачастую ограниченных сроков на проведение работ по ГКО, которые устанавливает Госзаказчик. А также вследствии ошибок, имеющихся в исходной информации по объектам оценки, которую также предоставляет Госзаказчик. Эта тема подробно обсуждается в оценочном сообществе и широко освещалась на IVВсероссийском оценочном форуме, проведенном в ноябре 2015 г.

Слепо обвинять в проблемах ГКО оценщиков – ошибочная позиция. Но видимо, кому-то, выгодная. Необходимо выправить саму систему, т.к. “госоценщики” будут также ограничены в сроках, и будут получать ту же входящую информацию, что инезависимый оценщик. Но, правда, с одним отличием: ошибок в ней уже становится меньше благодаря тому, что за несколько лет оспаривания результатов ГКО часть ошибок во входящих данных по объектам оценки уже исправлена “руками”независимых оценщиков, юристов, консультантов и собственников объектов недвижимого имущества.

Получается, что “госоценщик” уже на готовый результат приходит, так сказать, “загребает жар чужими руками”, и ошибок в определении ГКО уже будет меньше, но не благодаря стараниям “госоценщика”, а все-таки его “предшественников”.

Для предотвращения ошибок с ГКО необходимо проанализировать, откорректировать, обновить информацию об объектах оценки, подлежащих ГКО, чтобы сведения, которыми пользуется оценщик, были достоверны. Это серьезная и кропотливая работа.

Так же надо менять систему отбора исполнителя ГКО, чтобы решающим фактором выбора оценщика была не минимизированная стоимость самих работ по оценке, а все-таки опыт, уровень знаний и квалификация специалистов. Ведь ГКО - это глобальный проект, касающейся настоящего и будущего всей страны, отдельных ее граждан и бизнеса.

Дмитрий Строк, руководитель практики “Оценка” КСК групп:

Кадастровую стоимость объектов недвижимости определяют независимые оценщики, а утверждают региональные и местные органы власти.

Росреестр не проводит кадастровую оценку объектов недвижимости, но участвует в ее исправлении, если у правообладателей есть сомнения в ее правильности. В случае несогласия с оценкой оспорить эти результаты можно в суде или в специальных комиссиях по оспариванию, созданных при управлениях Росреестра во всех регионах России. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца.

При этом оценщики, которые определяли кадастровую стоимость, не фигурируют в рассматриваемых делах и ответственности не несут.

Росреестр выступает за совершенствование кадастровой оценки, а именно: установление единой методики и передачу определения кадастровой стоимости в государственные бюджетные предприятия. По их мнение, в результате оспаривание кадастровой стоимости станет исключительным случаем, а не нормой из-за неадекватной оценки. Возникает вопрос заинтересованности государства в полученных результатах, т.к. именно с кадастровой стоимости будет взиматься налог на имущество.

Структура государственной кадастровой оценки для реализации данного законопроекта будет создаваться фактически “с нуля”, что потребует значительных ресурсов.

На наш взгляд, необходимо выработать единую методику установление кадастровой стоимости, которая поможет исключить большое количество ошибок при определении кадастровой стоимости. Необходимо строго регламентировать сам механизм осуществления оценки, разработать критерии ее проведения, а также способы осуществления контроля за ее неукоснительным выполнением. Вопрос, кто в итоге будет проводить данную оценку, при разумном подходе и четком следовании выработанным методикам допускает наличие государственных и независимых оценщиков. 

Николай Журавлев, генеральный директор, консалтинговое агентство“Мастерпланс”:

В течение последнего года нам несколько раз заказывали составление бизнес-планов того или иного объекта для обоснования снижения его кадастровой стоимости. Механизм дальнейшего использования бизнес-планов мне до конца не известен (скорее всего, они использовались для оценки объектов доходным методом), однако поскольку за счет варьирования принятых допущений бизнес-план можно вывести на любой уровень ожидаемого дохода, это говорит о том, что существующая система оценкисубъективна, и ее надо как-то менять.

Однако передача оценки государственной организации действительно, скорее всего, приведет к завышению стоимости оценки и налогообложения многих объектов, следствием чего может стать их вывод из экономического оборота. В итоге это затормозит экономический рост в стране. 
Поэтому мы считаем оптимальным оставить оценку оценщикам, при условии разработки и утверждения официальных методик оценки для каждого региона решений + ужесточения ответственности за недобросовестные действия при ее проведении. 

Александр Бутузов, руководитель юридической практики адвокатского бюро “Система защиты”, Советник академии РАЕН “Экономика и социология”:

Министр экономического развития РФ Алексей Улюкаев упоминал, что законопроект о введении института государственных кадастровых оценщиков предполагает создание государственных бюджетных учреждений (ГБУ), “за которыми будут закреплены соответствующие функции не только определения кадастровой стоимости, но и осуществления постоянной работы с собственниками имущественных объектов, рассмотрение их жалоб”.

Гражданам платить за услуги госоценщиков не придется, отметил он: “Если будет проводиться внеплановая оценка или корректировка по требованию гражданина, то это будет бесплатно для заявителя”.

В чем так называемые “плюсы”, которые могут получить граждане?

Один из очевидных - это бесплатность услуги, но только если заявитель попросит провести внеплановую оценку или корректировку. При этом гражданин получит от государства уже готовое извещение на оплату по оценочной кадастровой стоимости, посчитанную (ГБУ).

Но возникает ряд вопросов: что даст такая бесплатная корректировка, кто ее будет проводить, и каковы реальности в ее пересчете в пользу заявителя? Если гражданин не согласен со стоимостью, как будет решаться вопрос с реальной стоимостью, и на чем она будет основана? Допустим, если гражданин и ГБУ решили о понижениикадастровой стоимости, то как будет этот вопрос решаться? У ГБУ будут полномочия менять кадастровую стоимость земли, или только через суд? В Москве и Московской области очень много обращений в суд по реальной кадастровой стоимости, тут вопросы более-менее решаются, а как будут решаться вопросы в регионах?

Я считаю, что данная монополизация нарушает принцип независимости оценки по той простой причине, что государственные оценщики становятся заинтересованными в более высокой оценке, поскольку все налоговые поступления, рассчитываемые на основе кадастровой стоимости, будут направляться в региональные и муниципальные бюджеты, а казна требует пополнения. Также остается открытым вопрос, что именно государство будет брать за основу оценки того или иного земельного участка или помещения.

Нет пока ответа и на вопрос о том, как граждане смогут защищать свои интересы в случае несогласия с проведенной оценкой. Тому есть уже подтверждения. Так, в этом году на Ставрополье прошла кадастровая оценка, которую проводил ГУП СК “СтавКрайИмущество”. Результаты такой оценки вызвали не просто нарекания и вопросы, а волну возмущений как среди жителей, так и среди глав администраций. Суть проблемы стояла в том, что возросла цена отдельных строений, но более всего население взволновала проблема, что именно с кадастровой стоимости теперь платятся налоги на недвижимость жителями и организациями Ставропольского края.

Еще одна нашумевшая история имела место в городе Ипатово. Полуразрушенное здание по адресу ул. Ленина, 114, общей площадью 579 кв. м. Кадастровая оценкаэтого строения - 30 525 руб. за 1 кв. м. К сведению, такая стоимость на жилье в Ставрополе, расположенная недалеко от центра краевой столицы. По рыночной же стоимости здание в Ипатово составляет порядка 13 500 руб. за 1 кв. м.. Превышениекадастровой оценки на рыночной стоимостью более чем в 2,2 раза!!! И такого плана случаи встречаются по всей России.

Идея главы Минэкономразвития Алексея Улюкаева о том, что в России будет введен институт государственных кадастровых оценщиков, интересная, но я считаю, что нужно проработать вопрос о независимых оценщиках как альтернативу покадастровой оценке.

Источник