Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

28 Июля 2016

Процедура оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества разъяснена Пленумом Верховного Суда РФ. Затронуты все основные вопросы, начиная с того, какие требования могут быть заявлены при обращении в суд, заканчивая распределением судебных расходов.

Разрешение многочисленных вопросов по требованиям, связанным с оспариванием кадастровой стоимости, нашло свое отражение в постановлении Пленума Верховного Суда РФ (пост. Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 № 28 (далее - Постановление № 28)). В статье мы расскажем о наиболее важных моментах Постановления № 28.

Правила оспаривания кадастровой стоимости

Пленум Верховного Суда РФ сформулировал понятие "оспаривание результатов определения кадастровой стоимости". Под данным термином следует понимать предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия) (абз. 4 п. 1 Постановления № 28).

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных предусмотренных федеральными законами случаях (ст. 375, 390, 402 НК РФ; п. 5 ст. 65 ЗК РФ). Сведения о ней носят общедоступный характер.

Оспаривание кадастровой стоимости с 15 сентября 2015 года осуществляется по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства (абз. 5 п. 1 Постановления № 28).

Заявитель может оспорить результаты определения кадастровой стоимости путем предъявления требований:

об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

До появления Постановления № 28 оспаривание кадастровой стоимости осуществлялось по общим правилам искового производства. Президиум ВАС РФ указывал (пост. Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010), что требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий Росреестра.

Участники пересмотра кадастровой стоимости

Обратиться в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости могут юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (п. 6 Постановления № 28).

К иным лицам относятся:

бывший собственник объекта недвижимости (если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление);
участник долевой собственности (он самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников) (п. 1 ст. 45, п. 2 ст. 392, п. 3 ст. 408 НК РФ; ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее - Закон об оценочной деятельности));
арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости);
арендаторы недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан и (или) юридических лиц) (когда арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости);
лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (ст. 39.20 ЗК РФ; пп. 1, 2 ст. 2, пп. 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ));
прокурор (для защиты прав, свобод и законных интересов граждан, интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований).

Отметим, что права арендаторов в зависимости от того, у кого они арендуют недвижимое имущество, разные. Так, если оно находится в собственности юридических лиц или граждан, обязательным условием для пересмотра кадастровой стоимости является факт отражения согласия на пересмотр от собственника в договоре или в ином письменном документе.

Если имущество находится в государственной или муниципальной собственности, то факт отражения или неотражения в письменном документе согласия на пересмотр кадастровой стоимости никакой роли не играет, главное условие - чтобы арендная плата исчислялась исходя из кадастровой стоимости объекта.

Данный подход используется в судебной практике (пост. Президиума ВАС РФ от 11.02.2014 № 13839/13 по делу № А33-11257/2012).

Таким образом, Пленум Верховного Суда РФ обобщил информацию относительно возможных заявителей по оспариванию кадастровой стоимости. Судебная практика до выхода Постановления № 28 складывалась аналогичным образом. Заявителями выступали собственники, арендаторы и иные заинтересованные лица, которых так или иначе затрагивали в правах (определения ВС РФ от 22.07.2015 № 49-АПГ15-13, от 08.07.2015 № 41-АПГ15-35, от 24.06.2015 № 91-АПГ15-5; пост. АС МО от 04.12.2014 № Ф05-13564/14).

Административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (п. 7 Постановления № 28).

Также к участию в деле могут быть привлечены:

орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки - в случае оспаривания кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки;
орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке - как заинтересованное лицо (административный ответчик) по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности);
Комиссия и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, при котором она создана - как заинтересованное лицо (административный ответчик) по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) Комиссии.

Кроме того, суд вправе привлечь к участию в деле иных лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты его решением (например, собственника, сособственника, бывшего собственника, соарендатора объекта недвижимости).

Процедура пересмотра кадастровой стоимости

Президиум Верховного Суда РФ указал, что дело о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, была ли утверждена органами власти очередная кадастровая оценка до вынесения судом решения или нет (п. 15 Постановления № 28).

Данные разъяснения, безусловно, улучшают положение заявителей. Фактически исключена возможность получить отказ по формальным основаниям в связи с внесением в государственный кадастр недвижимости результатов очередной кадастровой оценки.

Отметим, что если в ходе рассмотрения дела в государственный кадастр недвижимости утверждены и внесены результаты очередной оценки, применимые к спорному объекту недвижимости, то заявитель не вправе изменить требования и оспорить результаты этой оценки. Однако он может обратиться в суд с самостоятельным требованием при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, когда это установлено законом, и представления соответствующих доказательств (п. 16 Постановления № 28).

Позиция Пленума Верховного Суда РФ в части доказывания полностью отражает нормы законодательства. Так, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы (п. 19 Постановления № 28).

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось.

Также отметим, что стороны вправе урегулировать спор о пересмотре кадастровой стоимости, заключив соглашение о примирении, основанное на имеющихся в деле доказательствах (например, на одном из представленных сторонами отчетов об оценке объекта недвижимости). Соглашение должно содержать условия примирения и порядок распределения судебных расходов.

Полномочия судей в делах об оспаривании кадастровой стоимости

На основании имеющихся в деле доказательств суд вправе установить рыночную стоимость объекта недвижимости в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости (п. 24 Постановления № 28).

В резолютивной части решения суд должен отразить величину установленной им кадастровой стоимости. Она включается в государственный реестр недвижимости. Если же на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости (п. 25 Постановления № 28).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости вносят в государственный кадастр недвижимости, применяют для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывают эту дату.

Кроме того, Пленум Верховного Суда РФ указал, что установленная судом кадастровая стоимость применяется до вступления в силу акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки (при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости) (п. 28 Постановления № 28).

Для целей налогообложения такой акт вступает в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода (п. 1 ст. 5 НК РФ).

При этом необходимо учитывать, что изменение кадастровой стоимости в период рассмотрения дела в суде апелляционной или кассационной инстанции не является основанием для прекращения производства по делу, прекращения производства по апелляционной или кассационной жалобе (представлению) (п. 29 Постановления № 28).

Судебные расходы при оспаривании кадастровой стоимости

Что касается распределения судебных расходов, то основополагающим моментом в нем является требование, с которым лицо обратилось в суд. Так, если удовлетворено требование об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, то судебные расходы будут взысканы с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. При этом в тех случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя (административного истца) на установление кадастровой стоимости в размере рыночной (которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя (административного истца), поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем (административным истцом) юридических интересов.

Если в суд заявлено требование об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости через недостоверность сведений об объекте оценки, в том числе в связи с исправлением кадастровой ошибки в сведениях, то судебные расходы будут взысканы с органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки.

Если же кадастровая стоимость была пересмотрена судом в связи с технической ошибкой в сведениях об объекте оценки, то судебные расходы будут отнесены на орган, допустивший такую ошибку.

При удовлетворении судом требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (п. 31 Постановления № 28).