Организация обратилась в областной комитет с требованием включить ТРЦ в перечень объектов недвижимости, для которых налоговая база рассчитывается по кадастру, в марте этого года. Однако чиновники, ссылаясь на то, что перечень сформирован, а у комитета ранее отсутствовала информация об этом здании, обещали это сделать только в будущем году. Как выяснилось в суде, свою неосведомленность сотрудники ведомства сильно преувеличили. На самом деле комитет заранее провел кадастровую оценку ТРЦ, и в предварительном перечне объектов в 2014 году здание уже фигурировало. Зато впоследствии по непонятным причинам оттуда исчезло.
В итоге суд обязал областной КУИ включить "Триумф-молл" в перечень объектов, налоговая база по которым рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, и уведомить об этом налоговые органы.
В областном КУИ отказались комментировать, сколько в результате этого решения потеряет бюджет. Между тем, по мнению экспертов, собственники ТРЦ смогут сэкономить несколько десятков миллионов рублей. В теперешней ситуации, при кадастровой стоимости ТРЦ в 1,16 миллиарда рублей и налоговой ставке в 1 процент, платежи с "Триумф-молла" составят 11,6 миллиона.
Однако гораздо больше саратовских предпринимателей недовольны переходом на расчет налога по кадастровой стоимости.
- После этого налог на недвижимость для нас вырос вдвое, - говорит представитель одной из компаний Светлана Красина.
Это предприятие также направило иск в суд к областному КУИ. Предприниматели обжалуют законность распоряжения ведомства, утвердившего перечень объектов недвижимости, налоговая база которых рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. По мнению истцов, применение нового порядка противоречит требованиям федерального законодательства, прежде всего Налогового кодекса, о создании равных условий для налогоплательщиков.
По словам вице-президента Торгово-промышленной палаты Саратовской области Сергея Леонова, новый порядок налогообложения (действует с прошлого года) выявил две крайности. Для новых зданий расчет налоговой базы по кадастровой стоимости может быть выгоден, если она ниже остаточной балансовой, но в то же время для старых объектов недвижимости он приводит к значительному росту платежей.
Напомним, в соответствии с областным законом, в перечень объектов недвижимости, налоговая база которых рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, должны быть включены торговые центры и офисные здания площадью не менее 1000 квадратных метров, а также отдельные помещения, используемые для таких же целей, больше 200 "квадратов". При этом в настоящее время в списке всего 213 объектов недвижимости. Поскольку многие кадастровые объекты находятся по одному и тому же адресу, в реальности попавших в перечень зданий всего около сотни. При этом, по оценкам самих участников рынка, только строений, в которых сдаются в аренду офисы, в Саратове на порядок больше. Что касается крупных торговых центров, в том числе и построенных в последние годы, то их в этом перечне практически нет.
Председатель областного КУИ Олег Галкин, а именно это ведомство занималось подготовкой перечня, такую ситуацию объясняет лазейками в нормативно-правовой базе, которыми ранее воспользовались некоторые представители бизнеса. Одной из них являлась возможность зарегистрировать недвижимость на разных собственников по частям. Например, в большом офисном центре каждый этаж ставился на кадастровый учет по отдельности. В результате под действие областного закона такие объекты не попадают.
Однако причина неразберихи не только в этом. У предпринимателей очень много претензий к достоверности данных, включенных в кадастр недвижимости. Например, на публичной кадастровой карте на месте одного из саратовских торговых комплексов площадью 20 тысяч квадратных метров, построенного больше пяти лет назад, по-прежнему обозначено небольшое помещение в 224 метра и с кадастровой стоимостью менее 4 миллионов рублей.
Это же касается и некоторых объектов, которые стоят на кадастровом учете больше десяти лет. Так, стоимость бывшего молодежного центра площадью 2265 квадратных метров на улице Большой Казачьей, в исторической части Саратова, который теперь сдается в аренду торговым организациям, составляет менее двух миллионов рублей.
Больше всего представителей бизнес-сообщества возмущает, что областные власти вместо того, чтобы попытаться разобраться в кадастровом учете объектов недвижимости, а это позволило бы получить реальные дополнительные доходы в бюджет, предпочитают механически поднимать налоговые ставки.
Как уже сообщала "Экономика Поволжья" в номере от 2 августа 2016 года (статья "Игра на повышение"), областная дума приняла к рассмотрению закон о повышении ставки налога на недвижимость для объектов, налоговая база которых рассчитывается по кадастровой стоимости, с 1 процента до полутора в будущем году. А еще через год ставка должна быть увеличена вдвое.
По мнению председателя областной гильдии строителей Бориса Чернодеда, рост ставки ударит по тем предпринимателям, кто работает честно и не пытался с помощью ухищрений минимизировать налогооблагаемую базу.
Примечательно, что благодаря повышению ставки областные чиновники планируют собрать в бюджет дополнительно около 35 миллионов рублей. Это сопоставимо с платежами по налогу за недвижимость всего одного-двух крупных ТРЦ, если, конечно, их поставить на нормальный налоговый учет. В то же время для малого и среднего бизнеса повышение ставок, как считают предприниматели, может оказаться критическим.
По мнению экспертов, рынок аренды торговых помещений и офисов переживает сейчас не лучшие времена. В Саратове витрины многих еще недавно работавших магазинов и целые этажи офисных зданий украшены объявлениями: "Сдается в аренду".
- Мнение, которое транслируют некоторые чиновники, что весь арендный бизнес получает сверхдоходы, ошибочно. У нас, например, пустует примерно 40 процентов площадей. При этом здание старое, на то, чтобы поддерживать его в хорошем состоянии, проводить ремонт, оплачивать коммуналку, требуются значительные средства, в то же время арендные ставки мы не повышали с 2012 года. Если налоги увеличат вдвое, будем вынуждены поднять арендную плату на 10 процентов, а это приведет к оттоку клиентов, - рассказывает менеджер одной из компаний.
