Оценочный подход

21 Сентября 2016

Собственники объектов недвижимости и земельных участков в Нижегородской области стали чаще обращаться в Росреестр и суды. Они оспаривают определенную по заданию областного правительства кадастровую стоимость принадлежащих им объектов. С тех пор, как она стала базой для начисления налога на имущество, вырос сам размер платежа. Юристы отмечают, что метод, которым проводилась кадастровая оценка, носил массовый характер и не учитывал особенностей расположения объектов и рыночную ситуацию. Поэтому у собственников недвижимости есть шанс изменить стоимость объекта в свою пользу, что подтверждает судебная практика.

В конце 2010 года Нижегородская область в числе двенадцати других регионов стала участником пилотного проекта по проведению государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства. В 2011 году эту работу по государственному контракту за счет средств федерального бюджета выполнило ФГУП «ФКЦ „Земля“». Основной причиной для выполнения масштабной оценки кадастровой стоимости объектов стало то, что инвентаризационная стоимость, которая рассчитывалась Бюро технической инвентаризации (БТИ) и принималась за основу для начисления имущественного налога, была далека от рыночной. Поскольку в перспективе в основу налогооблагаемой базы предполагалось положить кадастровую стоимость объектов, была проведена их массовая оценка (индивидуальная была бы слишком затратна и продолжительна). В 2012 году правительство Нижегородской области утвердило ее результаты, и в среднем они оказались выше инвентаризационной оценки. В Ростреестре указывают, что повышение уровня кадастровой стоимости объектов связано прежде всего с изменением рыночной ситуации — инфляцией, значительным ростом цен на недвижимость, изменением городской инфраструктуры, ростом инвестиционной привлекательности.

В ноябре 2014 года был принят закон, по которому с 1 января 2015 года на территории региона в качестве базы по налогу на имущество физлиц стала применяться кадастровая стоимость объектов. Аналогичный закон, касающийся юридических лиц, начал действовать с 1 января 2016 года. По подсчетам правительства региона, только от установления кадастровой стоимости на имущество юрлиц доходы областного бюджета ежегодно должны увеличиваться на 200 млн руб.

Провокационный рост

Применение кадастровой стоимости объекта привело к росту налога на имущество и как следствие — к многочисленным обращениям собственников в Росреестр и суды. Если в комиссию при управлении Росреестра по Нижегородской области, которая занимается урегулированием споров по определению кадастровой стоимости недвижимости, в 2012 году поступило 18 обращений, в 2013-м — 10, а в 2014-м — 47, то в 2015 году их количество выросло в 25 раз — до 1,28 тыс. За первое полугодие 2016 года теруправление Росреестра получило 507 заявлений. В 2012 году из всех жалоб была удовлетворена только одна, в 2013-м — две, в 2014-м — восемь. В 2015 году количество обращений, которые были рассмотрены положительно, приблизилось к 50%, в первом полугодии — к 60%.

Те собственники недвижимости, которых не устраивает решение комиссии о пересмотре кадастровой стоимости объекта, идут в суд. По данным управления Росреестра, в 2015 году суды рассмотрели 320 таких заявлений. Из 213 вынесенных решений только в 25 случаях владельцам объектов или земельных участков отказали в пересмотре оценки. В этом году по состоянию на 30 июня суды вынесли 206 судебных решений, из которых только пять заявлений не были удовлетворены. Причем некоторым плательщикам удается заметно снижать кадастровую стоимость. В управлении Росреестра рассказали, что одной компании по результатам кадастровой оценки определили стоимость 56 земельных участков в 9,9 млн руб. Но в процессе судебных разбирательств оценка снизилась на 62% до 3,7 млн руб.

Кроме того, заявители пытаются признать незаконным решения комиссии при управлении Росреестра, правда, с меньшим успехом. В 2015 году в суд было подано четыре таких обращения, и по трем из них в удовлетворении требований было отказано в связи с тем, что доводы заявителей не соответствовали установленным по делам обстоятельствам и основывались на неправильном толковании норм законодательства. В первом полугодии 2016 года таких заявлений в суд поступило семь. По четырем производство было прекращено в связи с отказом от требований, по трем в удовлетворении требований суд также отказал.

Суд да дело

Юристы считают, что причин для обращения в комиссию Росреестра и суды у собственников недвижимости несколько.

Одна из них связана с методом проведения государственной кадастровой оценки имущества. Руководитель адвокатской конторы №18 Нижегородской областной коллегии адвокатов Алексей Пичугин отмечает, что оценка носила массовый характер и проводилась кадастровыми кварталами (большими территориями), что не позволяет учитывать особенности расположения объектов. Кроме того, по мнению юриста, ее результаты оказались завышенными в интересах бюджета.

С ним соглашается заместитель директора компании «Оценочный стандарт» Алексей Крештопов, который говорит, что использование метода массовой оценки на основе статистической информации приводит к тому, что цена на объект может оказаться как ниже, так и выше рыночной или равной ей: «Нужно учитывать и тот факт, что кадастровая оценка проводилась в 2010–2011 годах, на растущем рынке, когда недвижимость дорожала. С тех пор ситуация сильно изменилась и недвижимость в основном подешевела или, как минимум, не изменилась в цене в рублях».

Но собственники при оспаривании стоимости объектов могут апеллировать к результатам оценки, проведенной независимым экспертом, подчеркивает Алексей Пичугин: «Комиссия на практике может снизить кадастровую оценку до 30%, а суд иногда и больше — решение принимается на основе независимой экспертизы, которую заказывает налогоплательщик в отношении своего объекта. Однако в некоторых случаях суд может и перепроверить выводы оценщика, назначив государственную экспертизу».

Причинами участившихся обращений собственников объектов недвижимости становятся и ошибки чиновников, говорит директор юридической фирмы «Юрсервис» Светлана Подоляко: «Федеральный законодатель четко определил критерии объектов коммерческой недвижимости, налог на которые рассчитывается в соответствии с их кадастровой стоимостью. Однако на местах „происходят накладки“: региональные власти, формируя перечень объектов под эти критерии, иногда включают здания и строения, которые под них не подпадают».

В Росреестре также отмечают, что еще одной проблемой, которая влияет на расчет налогооблагаемой базы и чаще всего встречается в заявлениях о пересчете кадастровой стоимости, являются неполные или некорректные формулировки видов разрешенного использования земель в распорядительных актах органов местного самоуправления. Например, формулировки «для размещения здания» или «для нужд предприятия в соответствии с уставом» не позволяют отнести участок к определенной группе объектов оценки и определить его стоимость.

В Росреестре добавляют, что размер налоговых начислений зависит не только от расчетов кадастровой стоимости объекта. На размер платежа также влияет ставка, которую в соответствии с Налоговым кодексом устанавливают муниципалитеты. Анализ муниципальных актов, который провело ведомство, показал, что большинство органов МСУ Нижегородской области установили максимальные ставки по этому налогу. Например, по земельным участкам сельхозназначения, жилищного фонда, личного подсобного или дачного хозяйства она установлена в размере 0,3% от кадастровой стоимости, хотя могла бы составлять 0,1% или вовсе отменена. Для торговых центров, нежилых и промышленных помещений, которые используются под офисы, а также для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. установлена максимальная налоговая ставка в 2%. В отношении других земельных участков ее размер составляет 1,5%, хотя мог быть минимально возможным 0,5%. «Предусмотренные возможности дифференцирования налоговых ставок в зависимости от категории и разрешенного использования земельного участка, а также льготирование отдельных категорий налогоплательщиков слабо применяются при издании актов органов МСУ», — отмечают в Росреестре. В ведомстве считают, что «продолжение практики установления максимальных ставок на фоне увеличения кадастровой стоимости объектов и кризисных явлений может вызвать неплатежи и другие негативные последствия».

Источник

Региональное отделение:  Нижегородское областное региональное сообщество