Росреестр: «Для оспаривания кадастровой стоимости остался месяц»

22 Ноября 2016

Редакторы сайта и телеканала «РБК-Уфа» Рушана Ибраева и Руслан Рахимов обсудили работу комиссии по оспариванию кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Башкирии с замруководителя управления Ленарой Дегтяревой

Сейчас граждане и организации стали получать налоговые уведомления, в которых налог на имущество рассчитан, исходя из кадастровой стоимости последнего. И многих не устраивают цифры, которые они видят в этих уведомлениях. Скажите пожалуйста сколько жалоб и обращений вы получили?

За 9 месяцев этого года в комиссию было подано 863 заявления по более чем полутора тысячам объектам недвижимости. Комиссией было проведено 29 заседаний, было рассмотрено 680 заявлений, и по 211, т.е. по 30% - было принято положительное решение. В последние месяцы работа комиссии значительно активизировалась – многие хотят запрыгнуть в последний вагон, потому что если за оставшийся месяц с небольшим юридические или физические лица успеют подать заявление в комиссию на оспаривание кадастровой стоимости и по нему будет принято положительное решение, то в будущем году за 2016 год они уже получат расчет налога по новой, сниженной стоимости.
70% обращений в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости поступает от юридических лиц. В 94% случаев это обращения по оспариванию стоимости земельных участков, и только 6% - объекты капительного строительства.

Очень много было жалоб и обращений по поводу того, что кадастровая стоимость была сделана неверно. Вы в рабочей комиссии наверняка анализировали причины таких оценок. В чем причина того, что кадастровая стоимость была завышена?

Смотрите, если кадастровая стоимость объекта реально приближенна к рыночной, или меньше рыночной, владелец не обращается в комиссию за ее увеличением. То есть этот сегмент у нас отпадает. Сейчас в комиссию обратилось только 863 заявителя, при этом что земельных участков и объектов капитального строительства у нас миллионы. И это показывает, что в целом кадастровая оценка проведена корректно. Кадастровая оценка – это массовая оценка. Оценщики не выезжают и не осматривают каждый индивидуальный объект. То есть они проводят оценку камерально по тем данным, которые содержатся в базе. Поэтому, если сравнивать кадастровую стоимость, например, квартиры с евроремонтом и квартиру, в которой не производился уже десятки лет ремонт, но остальные характеристики (этажность, месторасположение) у них одинаковые, кадастровая стоимость у них будет одинаковая. Поэтому государством и предусмотрена процедура оспаривания, приведения цены в соответствие с рыночной.
В среднем стоимость объектов капитального строительства снижается после оспаривания на 50%, стоимость земельного участка - на 75%-80%.

Почему тех, кто смог оспорить кадастровую стоимость, значительно меньше чем тех, кто не смог. Вы сами сказали, что только 31% дел завершились положительно.

Этот невысокий для заявителя процент решений, в первую очередь, определяется невысоким качеством отчетов, которые попадают в комиссию. В 2015 году, например, было вообще 3% положительных решений. Мы постоянно на комиссии прорабатываем с оценщиками замечания, указываем, на что обратить внимание, но иногда просто их невнимательность приводит к тому, что мы не можем дать положительное заключение. В решении об отклонении заявления мы указываем конкретные страницы отчета и нарушенные пункты закона, и оценщик может их устранить, а заявитель - повторно обратиться в комиссию. Но зачастую это не делается. Возможно, класс посредников, которые присутствуют на рынке, пускают такой слух, что через комиссию пройти невозможно и лучше сразу идти в суд – ведь так посредник больше заработает. Я еще раз, пользуясь случаем, хочу повторить - если вы получили отрицательное заключение, пусть оценщик исправляет ошибки, и вы можете повторно бесплатно обратиться в комиссию. Пока же повторно обращаются только 8% получивших отказ.

С 2017 года субъектам Российской Федерации предоставлено право выбрать, как дальше будет осуществляться государственная кадастровая оценка: то ли ее будут осуществлять независимые оценщики, выигравшие тендер, как сейчас, или будет это право передано вновь созданному бюджетному учреждению. Каковы плюсы и минусы той и другой схемы, на ваш взгляд?

Мы считаем, что было бы правильным перейти на новую систему государственной кадастровой оценки и аккумулировать всю процедуру, весь процесс государственной оценки в руках одного учреждения, которое несет за это персональную ответственность. Вначале они собирают и систематизируют всю информации об объектах недвижимости, на это дается год. Оценка будет проводиться по единой методологии, которая разрабатывается Минэкономразвития. В дальнейшем, если у граждан или юридических лиц будут вопросы по кадастровой оценке, они смогут в это учреждение обратиться за разъяснениями, написать жалобу, обратиться за внесудебным оперативным оспариванием в этом же бюджетном учреждении. Это, конечно, несомненный плюс, потому что сейчас к нам идет большой поток за разъяснениями, но мы, управление Росреестра, не производим государственную кадастровую оценку, и если есть вопрос по расчетам, необходимо обратиться или в Минземимущество или в Управление по земельным ресурсам города Уфы, в зависимости от того где объект находится.

Какие сейчас издержки несут оспариватели? Изменятся ли издержки тех, кто захочет оспорить оценку, когда будет единый орган оценки?

Сейчас, чтобы обратиться к нам в комиссию за оспариванием, необходимо подготовить отчет об установлении рыночной стоимости в отношении ваших объектов недвижимости. На рынке много организаций, составляющих такие отчеты. Мы сами мониторили цены - в среднем отчет стоит от 25 тысяч рублей. Если идти в суд, тогда нужно прибавить расходы по подготовке экспертного заключения на отчет, а также на услуги представителя в Верховном Суде.

Получается, что сейчас только представителям крупного и среднего бизнеса выгодно оспаривать кадастровую стоимость. Их затраты на оспаривание окупаются за 3 года между турами актуализации кадастровой оценки. Для малого бизнеса и для граждан это неактуально, то есть если гражданин сэкономит в среднем 2 тысячи, за 3 года это будет 6 тысяч, и даже если он найдет тех, кто сделает ему отчет минимум за 10 тысяч, получится невыгодно. Поэтому с обычными участками для личного подсобного хозяйства и квартирами к нам обращаются единицы. За 2016 год было буквально 2 заявления, и скорее всего, оспаривали кадастровую стоимость просто из принципа, либо отчет был сделан знакомым оценщиком бесплатно.

То есть сейчас нет смысла оспаривать кадастровую стоимость? Но ведь сумма налога будет расти ежегодно до 2020 года?

Есть смысл оспорить, если стоимость действительно не устраивает в несколько раз. Тогда за эти полтора месяца нужно подать заявление в комиссию, потому что к 2017 году мы вернемся к кадастровой стоимости, которая была определена на 1 января 2014 года. Это было сделано для того, чтобы налоговая база по налогу на доходы физических лиц не увеличилась. Предусмотрен период замораживания кадастровой стоимости: с 2017 по 2020 год независимые оценщики не вправе проводить кадастровую оценку. В этот же период предусмотрены понижающие коэффициенты.

За это время может очень заметно измениться рыночная стоимость недвижимости как в целом по рынку, так и в индивидуальных случаях. Например, построили завод, и коттеджи по соседству, которые стоили 10 миллионов, стали стоить 3. Как быть в таком случае?

В новом законе такая ситуация предусмотрена. Если рынок недвижимости по определенному сегменту упал более чем на 30%, то бюджетное учреждение обязано провести внеочередную кадастровую оценку недвижимости. В индивидуальных случаях решение принимает сам заявитель, то есть он увидел, промониторил, что его объект недвижимости упал в цене, тогда он может заказать отчет или обратиться в бюджетное учреждение за снижением кадастровой стоимости.

Источник
Региональное отделение:  Региональное сообщество по Республике Башкортостан