Снести, но не обидеть: что будет с "пятиэтажной Москвой"

3 Марта 2017

Эпоха пятиэтажек в Москве подходит к концу: вслед за панельными "хрущевками" в списках на снос появились и кирпичные серии. О том, что это означает для москвичей и каковы перспективы жителей пятиэтажек, — в материале РИА Новости.

Рояль на лебедке

Узкая дверь в подъезд. Узкая лестница, ведущая в пятнадцать или двадцать квартир. Если встаешь около своей двери, доставая ключи, то соседям приходится дожидаться, пока войдешь. "Здравствуйте, Анна Михайловна!" — "Привет-привет! Что это тебя уже неделю не видно? В отпуске был? Ясно, а мы вот на даче все время…"

Когда говорят о сносе пятиэтажек, интуитивно понятно, что речь не о старинных домах, а о массовых жилых зданиях пятидесятых-шестидесятых годов. Общее у всех этих проектов — только число этажей, отсутствие лифта (от шести и выше он уже нужен по СНиПам) и узкие подъезды. Такие узкие, что пианистам, желающим поставить в комнате рояль, приходится делать это при помощи лебедки — через окно.

В остальном дома очень различаются. Есть добротные кирпичные пятиэтажки, построенные по нескольким вариантам проектов. В них изолированные комнаты, вполне приличные по высоте потолки, раздельный санузел и газовая колонка. Местами можно подумать, что эти дома — проекта II-14 и некоторых других — настоящие "сталинки". Краеведы и риелторы назвали такие дома "маленковками" в честь Георгия Маленкова — одного из главных претендентов на пост главы СССР после смерти Иосифа Сталина.

Но Маленков, как мы помним, проиграл: "самым главным" в 1957 году стал Никита Хрущев. И хрущевки, названные в его честь, тоже оказались удачливыми. Потому что были дешевле, а строить их оказалось быстрее. Дома проектов К-7, I-510 и ряда других — совсем другие пятиэтажки. Они сделаны из относительно тонких панелей, с потолками всего в два с половиной метра, суперкомпактными планировками, узкими и низкими подоконниками, крошечными кухнями.

"Меня наш дом вполне устраивает, — говорит Тамара Шабуния, жительница "маленковки" на Новощукинской улице. — Не чувствую совершенно никаких неудобств. Летом дом прохладный, зимой теплый. На четвертый этаж без лифта тяжело, но зато одна минута от метро. Не хочу в новостройку".

А вот жители экспериментальной хрущевки К-7 по адресу Тимирязевская улица, 8, в 2010 году хотели совсем другого. 

"Нас обещали снести еще в начале восьмидесятых, — рассказывали они тогда РИА Новости. — Теплоизоляция стен уже никакая, крыша и стены постоянно текут, в окна дует. Это не жизнь, а вечная сырость и безнадега".

Желание обитателей Тимирязевской улицы, кстати, уже исполнено после нескольких неудачных попыток (в восьмидесятые, девяностые, нулевые), когда новые дома строили, но квартир жителям пятиэтажки так и не доставалось. Сейчас хрущевка уже снесена, а на ее месте достраивают новый жилой дом.

Итак, можно ли говорить о моральном устаревании всех пятиэтажек? "Чтобы выяснить инженерное состояние пятиэтажек, по-хорошему нужно обследование каждого конкретного дома, — уверен краевед Айрат Багаутдинов, основатель проекта "Москва глазами инженера". — Скажем, самые распространенные пятиэтажки построены из трехслойных панелей: изнутри несущий слой железобетона, затем утепляющий керамзит и плитка по фасаду. Кирпичные дома строили по более традиционной для тех лет технологии. В общем, все индивидуально".

Панельные пятиэтажки Москвы возводились индустриальным способом: собирались из панелей, привезенных с домостроительного комбината, за считанные недели.

Расчетный срок службы для массовых жилых домов шестидесятых — около 50 лет, отмечает Багаутдинов. Это значит, что на сегодняшний день такие дома устарели. В том числе и морально: отсутствие лифта, высота потолков и другие факторы уже не позволяют назвать такое жилье современным.

Правда, есть параметры, по которым пятиэтажки лучше, чем современное жилье, признает краевед. Это более "гуманная" этажность и вытекающие из нее параметры: хорошая инсоляция, а также — и это важно! — низкая плотность населения. Во дворе пятиэтажки меньше запаркованных машин, на лавочках и детской площадке меньше людей. То есть каждому жителю достается больше придомовой территории, чем в современных многоэтажках.

Хозяин без дома

О судьбе столичных пятиэтажек вновь заговорили 21 февраля, после того как проект по их масштабной замене на новые дома публично обсудили президент России Владимир Путин и мэр Москвы Сергей Собянин. Глава столицы заметил, что программа сноса самых ветхих и неудобных для жилья хрущевок практически завершена. Речь идет о домах серий П-32, К-7, 1МГ-300, П-35, 1-468, 1-464 и 1-335. Наступает очередь тех серий пятиэтажек, которые раньше считались несносимыми.

Таких домов в Москве очень много. По словам Сергея Собянина, речь идет о 25 миллионах квадратных метров жилья, на которых проживает примерно 1,6 миллиона москвичей. Мэр вкратце обозначил проблемы этих домов в свете потенциального их капремонта: провисающие балконы, коммуникации, врезанные в стены и потому не поддающиеся ремонту; отсутствие полноценных подвалов; расходящиеся стыки фасадных стен.

Многие пятиэтажки - особенно панельные - и впрямь находятся не в лучшем техническом состоянии

Отметим: список перечисленных проблем, затрудняющих ремонт, указывает на то, что речь идет не столько о кирпичных "маленковках", сколько о панельных хрущевках серий I-510 и родственных ей.

В беседе мэра Москвы с президентом России предпочтительным решением этой проблемы был обозначен снос таких домов и строительство нового жилья на их месте. А это означает запуск беспрецедентного в России по своему размаху проекта реновации жилых районов в мегаполисе. При этом глава правительства Москвы утверждает, что у городского бюджета Москвы есть финансовые возможности запустить такую программу. Дело за обновлением законодательства, которое зависит уже от федеральных властей.

Речь идет, во-первых, о правилах освобождения сносимых домов. Действующее законодательство позволяет в принудительном порядке отселять (с предоставлением компенсации, разумеется) жителей аварийных домов, в том числе собственников. А вот если дом еще не подпадает под критерии аварийности, квартиры у владельцев можно только выкупить по рыночной цене. "Но тогда, получается, жители хрущевки могут просто взять и отказаться продавать свои квартиры, требуя за свои метры нереальные деньги, — поясняет источник РИА Новости в столичном стройкомплексе. — Нужен такой закон, который дает городу право принудительно выкупать квартиры у собственников, если дом идет под снос".

Снос пятиэтажек может затянуться, если законодательство о выкупе квартир в них останется прежним, утверждают в московской мэрии

Кроме того, нужно обновить технические градостроительные нормы, отметил в беседе с Владимиром Путиным Сергей Собянин. "Если действовать по сегодняшним нормативам, они хороши для застройки в чистом поле, — сказал мэр столицы. — Но для таких проектов они значительно удлинят и усложнят процессы строительства". Правительство Москвы уже готовит соответствующий законопроект.

Что это означает для жителей пятиэтажек (пока не определен их список, волноваться стоит всем — в том числе и обладателям квартир в "маленковках")? Прежде всего то, что если дом внесен в списки на снос, то варианта торговаться о компенсации, скорее всего, не будет. Можно выбрать либо предоставленную квартиру в новостройке (по нынешним законам, собственникам компенсационное жилье предлагается с тем же числом комнат и не меньшей площади), либо денежное возмещение.

"Лично я постарался бы сразу же обменять новостройку на вторичную квартиру в старом фонде, — рассуждает Василий Николаев, житель пятиэтажки начала пятидесятых годов на Дубосековской улице. — Просто потому что современные планировки и качество строительства вызывают у меня большие вопросы".

Можно, кстати, было бы выбрать и реконструкцию дома. Такие прецеденты с пятиэтажками есть. "В Казани, Калининграде такие здания успешно реновируют, — рассказывает Айрат Багаутдинов. — Здесь есть даже место для полета фантазии: например, калининградцы сделали домам своеобразные барочные крыши".

В Москве реновированных пятиэтажек несколько. Одна, по адресу Химкинский бульвар, 4, надстроена тремя этажами, в доме появились лифты и закрытые лоджии. Квартиры на верхних этажах были пущены в коммерческую продажу, что и дало средства на строительство. Вторая пятиэтажка — кирпичная — по улице Мишина, 32, надстроена на целых четыре этажа. Организовали процесс сами собственники квартир, объединенные в ТСЖ. Кстати, это был первый в столице опыт реновации такого здания без отселения жильцов.

Кирпичная пятиэтажка на улице Мишина превратилась в девятиэтажку по инициативе жильцов

Иными словами, реконструкция пятиэтажки возможна (правда, в основном для кирпичных пятиэтажек и с превращением здания во многоэтажное). Но если речь пойдет именно о сносе, то власти обещают "не обижать" москвичей в смысле выбора района будущего места жительства. "Нужно сделать так, чтобы все людей устраивало", — подчеркнул в беседе с мэром Москвы президент Владимир Путин. В свою очередь, Сергей Собянин отметил, что столичная мэрия старается переселять людей в пределах района проживания, и подавляющее большинство жителей предложенные варианты устраивают.

Архитектурные фантазии

Совершенно отдельный вопрос: что станет с теми районами, где пятиэтажки заменяют на современные здания. За годы действия программы сноса первой волны хрущевок стали очевидны недостатки "лобового" повышения этажности.

"Есть два основных вопроса, — комментирует новости столичный архитектор Сергей Эстрин. — Во-первых, будет ли меняться проектная нормативная база? Думаю, всем интересно, что будет происходить с проектными нормами. Второй вопрос — об инфраструктуре этих районов. Нагрузка на дороги, парковки, даже на торговые точки будет невероятная, ведь сложно поверить, что на месте малоэтажных домов появятся снова малоэтажные. Плотность застройки наверняка будет резко увеличена, а значит, начинать надо с разработки новой инфраструктуры. Пока нет ответа на эти вопросы, все рассуждения о будущем реновируемых районов — не более чем архитектурные фантазии".

За пятиэтажки стоит побороться хотя бы затем, чтобы на их место не "воткнули" современные высотки, убежден краевед Айрат Багаутдинов. По его мнению, нужно реновировать все кирпичные хрущевки, которые технически возможно надстроить и осовременить.

Если же планировать полностью современные районы — с новыми инфраструктурными сетями, — как советует Сергей Эстрин, то несколько кварталов хрущевок стоило бы оставить как памятник градостроительству середины ХХ века, говорит Николай Васильев, генеральный секретарь российской секции DoCoMoMo (международного общества по охране современного архитектурного наследия). Ведь пятиэтажки интересны не по отдельности, а в комплексе — как первые в России микрорайоны.

Найти такие кварталы и массивы нетронутыми еще можно, но с каждым годом их все меньше. Это Измайлово, Выхино (с южной стороны Рязанского проспекта), отчасти Перово, перечисляет Васильев. Один или несколько таких комплексов можно было бы отреставрировать на радость потомкам, как отреставрировали рабочие поселки Баухауса в Германии.

Тем более что — с поправкой на отсутствие лифта и невозможность занести по лестнице рояль — жизнь в пятиэтажке все-таки во многом комфортнее, чем в современном жилом комплексе. Правда, об этом узнаешь только тогда, когда переехал в новостройку и за целый год не познакомился ни с кем из соседей…

Источник

Региональное отделение:  Московское региональное сообщество