Новые правила оценки недвижимости глазами бизнеса

21 Марта 2017

С 1 января 2017 года начал действовать закон «О государственной регистрации недвижимости», который ввел ряд новаций в процедурах регистрации. Также произошли изменения в статусе кадастровой палаты. Кто-то называет эти изменения настоящим прорывом. Но интересно, что видит в них бизнес? Об этом рассуждает Андрей Назаров, председатель совета директоров ГК «Гранель».
Кадастровая стоимость как краеугольный камень
Время не стоит на месте, каждый день что-то меняется, а значит, и сфера оборота недвижимости должна подстраиваться под новые запросы общества и бизнеса. Реформа назрела давно и все это понимали.
Взять хотя бы изменения в части государственной кадастровой оценки. Ведь что из себя представляет кадастр?
По сути, это информационная база, где можно найти сведения об объектах недвижимости: что это, чье это, сколько стоит и где располагается.


Но у нас почему-то практика кадастровой оценки недвижимости стала головной болью отечественного бизнеса, хотя именно от нее считаются налоги. Занижение кадастровой стоимости приводит к недобору налогов в региональные бюджеты, а завышение ложится непосильной нагрузкой на бизнес.
Искаженное представление о кадастре недвижимости привело к тому, что он оказался практически не способен выполнять свое основное назначение — служить информационным ресурсом и обеспечивать кадастровую оценку недвижимости. Причем успешность такой оценки зависит от полноты и достоверности информации, которой может оперировать оценщик.
С этим, увы, и возникают проблемы.
Долгое время оценщиков выбирали по принципу «чем дешевле, тем лучше».
Это сказывалось на результатах их работы самым печальным образом. При этом неправильная, непрозрачная оценка приводит к тому, что кадастровая стоимость значительно превышает балансовую, налоговая нагрузка на бизнес резко увеличивается, растут издержки. Как следствие — масштабное оспаривание результатов кадастровой оценки. На сегодняшний день в судах находится около 3 миллионов таких дел.
Что же касается ответственности, то раньше исполнитель работ по определению кадастровой стоимости после исполнения контракта нес ответственность только в рамках гарантийных обязательств. Сейчас в законе прямо прописано: убытки, причиненные в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения.
Государственная оценка: хорошо или плохо?
Кроме того, и требования повысить профессионализм оценщиков наконец были услышаны. Введение института государственных кадастровых оценщиков как раз направлено на решение этой проблемы. С другой стороны, как именно передача полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут заниматься оценкой на постоянной основе, поможет повысить эффективность работы по государственной регистрации недвижимости? Ведь нельзя исключать коррупционный фактор.
Оценщики будут работать на госслужбе, где зарплаты значительно меньше, чем те, к которым они привыкли. Нововведения могут создать нишу для коррупции. Кроме того, чиновники, по сути, являются стороной заинтересованной, ведь именно на основе определенной ими кадастровой стоимости и будет взиматься налог на имущество физлиц и организаций. Допускаю, что, возможно, стоило бы оставить кадастровую оценку независимым организациям оценщиков, при этом ввести для них более жесткие меры ответственности.
Но что особенно важно – определять кадастровую стоимость также предполагается по единой методике.
В принципе унификация процедур, то есть появление некого стандарта, как должна осуществляться оценка, — шаг прогрессивный.
Если говорить о нововведениях, связанных с государственной регистрацией, то есть все основания полагать, что более простой и прозрачный порядок станет стимулом выйти из тени для владельцев незарегистрированных сооружений. Сложные процедуры до сих пор отпугивали людей от того, чтобы регистрировать свое имущество. А если учесть, что с 1 января 2017 года повысили штрафы на 20% для тех, кто не платит вовремя налоги, стимулов для своевременной регистрации становится еще больше.
Проблемы остались
Так что сегодня чувствует бизнес после таких глобальных изменений в законодательстве по регистрации и кадастровой оценке? Ничего. Бизнес практически не заметил перехода на новые правила. По сути, глобальных изменений не произошло.
Но когда законы приняты и вступили в силу, важно обратить внимание на сопровождение этих нововведений. Прежде всего, методическое сопровождение формирования данных по государственной оценке. Потому что до последних изменений, например, не учитывался процент износа домов, хотя это абсолютно несправедливо: может быть, износ конкретного дома составляет 90%, но это ни в какой зачет не идет.
Хотелось бы отметить, что Росреестр также испытывает много проблем, однако этот масштаб несопоставим с вызовом, с которым ему предстоит столкнуться в январе 2018 года.
Тогда начнет действовать запрет сделок с земельными участками, которые не имеют официальных границ.
При этом на октябрь 2016 года были внесены сведения о границах только 41% земельных участков в России. По Московской области чуть больше – 55%. Но все равно это только половина.
В целом нововведения направлены на то, чтобы система кадастровой оценки и регистрации стала прозрачной и легко применимой. Но помимо возлагаемых на реформу надежд есть определенные опасения. В частности, объединение двух реестров в один вызывает волнение у бизнеса, поскольку сведения по объектам не всегда совпадают. Расхождения могут касаться кадастрового номера, площади или адреса. Возникает вопрос, как именно эти несоответствия будут улажены?
Также настораживает аспект, связанный с ведением ЕГРН в электронном виде.
С одной стороны, это правильное и даже логичное решение – все мы живем в цифровом мире. Но, с другой — полный переход на электронное ведение реестра может привлечь хакеров и мошенников (Мы писали об этом. — Ред.). Чего и боятся владельцы недвижимости.
Создать и тонко настроить систему государственной регистрации недвижимости и кадастровой оценки, которая обеспечит баланс интересов граждан, бизнеса и государства, быстро не получится. Нужно двигаться постепенно, накапливать опыт, изучать и внедрять лучшие практики, минимизируя возникающие проблемы. Поэтому сейчас, несмотря на все опасения, задача бизнеса — обратить внимание законодателя на те возможные проблемы, которые могут возникнуть в связи с новыми изменениями в законе. Далее:

Источник