МЕНЯТЬ КОНЦЕПЦИЮ. Дмитрий Хлопцов о рентабельности в строительстве

11 Августа 2017

О сегодняшнем положении в строительной отрасли Томска мы продолжаем разговор с нашим постоянным экспертом, директором бюро оценки «ТОККО» и профессором ТГУ Дмитрием Хлопцовым.

– Дмитрий Михайлович, сами застройщики говорят о низком уровне рентабельности, едва позволяющем поддержание жизнедеятельности предприятий. В среднем речь идет о 5-10%. Это уже меньше, чем упомянутые вами 12% на западе. И не похоже, что в этом случае наши строители чего-то приукрашивают, ну или наоборот – недокрашивают.

– Разумеется, в рыночной экономике случаются периоды спада, это неизбежное и закономерное явление. И в такие периоды рентабельность вообще может быть отрицательной.

Да, у застройщиков действительно упала рентабельность. И это можно было бы считать чем-то временным, но проблема здесь прячется глубже, ее не удастся «вылечить» простым ожиданием. Дело в том, что они, на мой взгляд, не видят иных перспектив своей деятельности, не ищут альтернативы – по крайней мере, с приложением реальных усилий.

Можно, конечно, сослаться на фактор различных сегментов потребителей – вы ориентируетесь на один, я на другой, а в целом они не пересекаются. Но это ведь не так. Люди, и не самые обеспеченные, к примеру, готовы переезжать в более качественное жилье. Это естественно. Ну а если это жилье даст им еще и экономию в затратах на пользование транспортом (личным или общественным), обеспечит выигрыш в доступе к различной инфраструктуре, то они вполне могут найти требуемый «довесок» к стоимости своего нынешнего жилья.

Есть просто фактор усталости, когда вам надоедает вся эта типовая среда. А тут на рынке появляется, что называется, приятный – внешне и внутренне – дом. Интересный, с хорошими планировочными и инженерными решениями. Пусть в нем не будет 18-метровой лоджии, за которую еще и платить обяжут в полном объеме. То есть, это должно быть жилье без явных излишеств. Но! Там будет по-настоящему хорошая лоджия или терраса, и этого уже будет достаточно для того, чтобы заинтересовать потребителя.

Застройщикам в целях создания новой ниши следовало бы поменять общую концепцию. Понятно, что эта концепция должна быть связана с вопросами качества. Без этого рентабельность может остаться низкой и по выходу из кризиса. Людям ведь тоже при этом захочется лучшего.

– Но ведь здесь срабатывает наш застарелый замкнутый круг – у людей низкие доходы, нет средств для инвестиций в новое качество (речь не только о жилье, но в нем это проявляется крайне наглядно). Нет инвестиций – нет роста доходов. С чего начать?

– Экономикой в целом у нас занимается государство. Но при всем его желании оно не способно заметно повысить уровень рентабельности застройщиков (как один из ключевых инвестиционных ресурсов) или уровень доходов населения (как еще один такой ресурс). Да оно и не должно этим заниматься. Задача государства – создавать условия для такого роста. Те самые экономически обоснованные рамки, о которых я уже упоминал.

Взять земельный вопрос. Приезжающие в Томск иностранцы постоянно интересуются тем, почему у нас такой интерес к высотным домам. Вот же земля, и вот там, и за теми деревьями. Мне говорят – при таком количестве земли, вы можете всех ею обеспечить, зачем тогда лезть друг другу на голову? Я, конечно, привожу в ответ экономическое обоснование по поводу дорогой коммунальной инфраструктуры и прочего. Но ведь по сути то возможность решать эту проблему комплексно – пока в виде каких-то поселков или целых коттеджных районов – уже есть. Нужны гарантии, компромиссы, законы и рамки.

К примеру, в Томске есть большая инфраструктурная проблема с железнодорожным переездом в районе площади Южной. Влияет ли она на состояние земельного вопроса? Конечно, ведь город попросту «уперся» в этот барьер. Чья это проблема? Города, разумеется. Но ведь и застройщика тоже – в результате он не может продавать квартиры по более высокой цене. Это уже и ценовой ограничитель.

Застройщик указывает на городские власти – это ведь транспортная система, находящаяся в их ведении. Город эту проблему не решает, значит мы реализуем проект в текущих условиях, ничего не поделать.

На Западе такой вопрос однозначно решали бы с привлечением механизма ГЧП, обеспечивающего рентабельность обеим сторонам. У бюджета не хватает денег? В условиях развитой экономики инвестор бы просчитал, что если город все-таки построит что-нибудь (прокол, эстакаду и т.п.), то и спрос на его жилье заметно вырастет. К примеру, на 10%, все это вполне можно просчитать заранее. Это дополнительная прибыль в те же 10%. Ну а если вы ее получаете за счет действий государства, то будьте добры отдать хотя бы половину.

– Но ведь это – как и в случае с инженерными сетями – должны обеспечивать власти. Это уже не партнерство, а принуждение какое-то.

– Это – компромисс. Инвестор страдает от наличия проблемы? Очевидно, что он теряет в прибыли. Власти намеренно не решают вопрос? Нет, у них на это очевидно нет средств. Проблему можно решать совместно, раз есть взаимный интерес? Можно. Но эта модель у нас до сих пор воспринимается как некая дикость. Софинансирование все равно будет прибыльнее, нежели простое бездействие.

Неужели при реконструкции Комсомольского проспекта нельзя было предусмотреть подземный проезд к пустующим тогда участкам в стороне от него? Ведь все уже было, как говорится, в наличии – проект ТЦ, инвестор, понимание будущего потока. Вложись в это собственник тогда, ему бы это обошлось гораздо дешевле.

Схемы совместного финансирования внедрять необходимо. Но! Никак не в приказном режиме и не в порядке административного воздействия. Тщательно проанализировать проект, понять его эффективность, продемонстрировать сторонам выгоду от совместных вложений, все четко закрепить нормативными актами – тогда это будет работать.

– Возвращаясь к вопросу о рентабельности в отрасли – неужели нет внутренних заделов по ее наращиванию? Технологии, организация, что-то еще, в былые годы пафоса по этому поводу было с избытком.

– Этот вопрос, наверное, лучше адресовать строителям. Как экономист могу сказать, что реальный задел на сегодняшний день может заключаться в повышении производительности труда. У нас в стране, как известно, с ней большие проблемы. И повышая эту планку – очевидно заниженную, то есть доказанный ресурс тут есть – можно наращивать и общую рентабельность.

Посмотрите на всю цепочку. С чего все начинается? В чисто производственном плане с добычи ресурсов, необходимых для производства стройматериалов. А как у нас до сих пор добывают глину или песок? По старинке и без внедрения чего-либо, удешевляющего процесс.

На следующем этапе возникает другой вопрос – а почему нельзя перерабатывать добытое там же, изготовляя, к примеру, смеси? Потому что не хватает квалифицированных кадров. И вот вся эта цепочка приводит в итоге к высокой себестоимости. Отчасти это оправдано нашими расстояниями и фактором транспортного плеча. Но мы ведь уже додумались снимать фрезой старый асфальт и использовать его в строительных целях. Ведь это опять же повышение производительности и снижение себестоимости. Сколько снесут домов в Москве и куда пойдет весь образовавшийся строительный мусор? Никто пока над этим серьезно не задумывался, а это миллионы тонн. На западе возле каждого района, идущего под снос, ставится специальная дробильная установка. Бетонные конструкции и кирпичи тут же перерабатываются в новый строительный материал.

– Ну а если брать структуру себестоимости в целом. Каждый «рисует» ее по своему и сетует именно на свое. Единой картины нет. Что по-вашему является самой прожорливой черной дырой в этом плане?

– Это опять-таки не совсем ко мне. Хотя я подозреваю, что единой картины на этот счет нет даже у застройщиков. Они ведь, к примеру, сами не полностью посвящены в конкретные проблемы каждого земельного участка. На одном не хватает электрических мощностей, но заранее никто про это не знал – и вот теперь к участку нужно провести 20 км новых сетей. Или же все полагали, что к участку подведена канализация, которая довольно успешно функционирует. Однако выясняется, что для домов запланированной этажности ее уже недостаточно. Это – самая таинственная, скажем так, часть проектов, и она по-настоящему пугает застройщиков. Бывает, что им везет и все оказывается в нужном виде. А бывает и наоборот.

Знать все это заранее – не получается. Люди уже научились сами производить кирпич, класть его, возводить монолитные здания. И здесь частные застройщики достигают определенного уровня рентабельности. А вот коммунальная инфраструктура это явно не их функция, которую, тем не менее, «складывают» на их плечи. В бюджете, повторюсь, на этот счет пусто.

– Вы упомянули про «научились класть кирпич» в плане рентабельности. Некоторые томские застройщики очевидно надорвались на строительстве собственных кирпичных производств, и это в более сытые времена. Получается, что именно этот ресурс – то есть выстраивание некоей производственной вертикали – для снижения себестоимости для них недоступен?

– Вертикаль это всегда сложная вещь. И сама по себе, и создаваемая для генерации синергетического эффекта. Что до застройщиков, то надорвались они ведь не из-за того, что это в принципе неверная модель. Скорее всего, сыграло свою роль низкое качество системы управления этой моделью, знаний в этой области не хватило, качественных кадров, которые могли бы это вытянуть.

Как у нас формировался строительный бизнес? Как правило, он образовывался либо вокруг какого-то выраженного лидера, либо вокруг 2-3 человек, которые объединяли свои усилия, капиталы, связи и т.д. И на их уровне все было довольно адекватно. Но вот создать целую команду единомышленников и профессионалов – это уже было куда сложнее. До сих пор это выглядит так: «верхушка» принимает какие-то кардинальные решения, а вот исполнять это отдает тем, кто не всегда на это способен. Проблема профессионализма в отрасли вообще стоит особо. Может ли наш нынешний застройщик отправить «на вырост» своего специалиста в четырехлетнюю командировку за рубеж? Нет, конечно, это долгосрочные инвестиции безо всяких гарантий. А та же мэрия? У нее и денег нет, и мэр за это время может смениться – нет особого интереса работать на долгую дистанцию.

– Чисто гипотетически – при каких условиях Томском могут заинтересоваться внешние инвесторы?

– Например, это может случиться после того, как у нас начнут по-настоящему заниматься реновацией. Поднимут проблему, станут что-то планировать и решать. И я сейчас не о деревянной застройке говорю. В центре города, как все знают, мало свободной земли, однако есть целые кварталы шлакоблочных зданий, тех же хрущевок, которые рано или поздно придется сносить. Поэтому иногородние, и даже иностранные инвесторы могут откликнуться на предложение снести несколько старых домов в центре и построить на их месте 15-18 этажные дома. Это вполне работоспособный сценарий, на мой взгляд.

– Повлияет ли на привлекательность жилья в этих районах новый принцип налогообложения, основанный на кадастровой оценке его стоимости?

– Есть опыт работы с механизмом кадастровой оценки стоимости земли и соответствующего исчисления налога на землю. Собственники участков уже знают, на что тут ориентироваться и как можно ее (стоимость) оптимизировать, то есть – оспорить и снизить, это сейчас не проблема. В ближайшей перспективе такой механизм распространится на налогообложение томских объектов капитального строительства (ОКС). Государство хочет взять всю эту ситуацию под свой контроль: в прошлом году был принят закон о государственной кадастровой оценке, согласно ему, оценивать ОКС в целях налогообложения будут исключительно госслужащие. Предложенная методология не идеальна, но все же более-менее проработана. Проблема же заключается в том, что это в любом случае будет массовая, «ковровая» оценка. Которая не позволит четко прописать, что вот этот конкретный дом лучше или хуже второго. То есть возникнут неизбежные ошибки. Собственники жилья в этих условиях должны будут понимать, что каждый из них может иметь возможность поспорить с государством и выставленным ему размером налога.

Что же до спроса, то тут все просто. Больший размер налогов приведет к снижению стоимости жилья. Люди почувствуют, что их теперь сильнее давят налогами, что их недвижимость становится бременем. На аренду и в продажу выплеснется новый объем предложения. Для застройщиков это, конечно, не очень хорошо, но они опять-таки должны помнить, что в нынешних условиях нужно прежде всего работать над производительностью. И застройщики это могут. Их просто пока никто не заставлял заниматься этим всерьез.

Источник

Региональное отделение:  Томское региональное сообщество