Недвижимость "отсканируют" с воздуха. Кадастровую стоимость определят государственные оценщики

11 Сентября 2017

Какой налог придется ежегодно платить за земельный участок, дом, дачу, квартиру  – все это напрямую зависит от кадастровой оценки. О том, как теперь будут ее проводить, спрашиваем руководителя областного ГБУ «Центр кадастровой оценки» Юрия Чернышева.

Роман Колесов: «В бюджет поступило 11,4 миллиона рублей дополнительно исчисленного земельного налога» – Юрий Анатольевич, раньше кадастровую стоимость определяли независимые оценщики, и результаты их работы вызывали много вопросов. Теперь ситуация изменится?

– Безусловно. Вступивший в силу 1 января этого года федеральный закон установил новый порядок проведения государственной кадастровой оценки.  Эти полномочия теперь переданы бюджетным учреждениям субъектов РФ. Проводить кадастровую оценку они должны не чаще чем раз в 3 года и не реже чем раз в пять лет по единой методике, разработанной Минэкономразвития. В Ярославской области Центр кадастровой оценки создан одним из первых в стране.

– Заново оценить предстоит более полутора миллионов объектов?

– Необходимо провести оценку порядка 905 тысяч объектов капитального строительства и более 660 тысяч земельных участков.  Уже сейчас мы ведем мониторинг рынка, ежедневно анализируем данные о 400 и более сделках, связанных с отчуждением имущества, налаживаем взаимодействие с Росреестром и коммерческими организациями, работающими на рынке.

С октября начнем переговоры с дипломированными независимыми оценщиками, которые захотят влиться в наши ряды. Весь следующий год планируем посвятить подготовительным меро­приятиям, а в 2019?м провести кадастровую оценку во всех муниципальных образованиях области. Уже сейчас, по самым первым прикидкам, некорректны сведения о 119 тысячах объектов.

– Ошибки так бросаются в глаза?

– Да. Например, весь центр Ярославля  – Кировский и Ленинский районы, а также часть Фрунзенского по оценке сравнимы с Норским. Результат  – заниженная налогооблагаемая базы, снижение поступлений в городской бюджет. А ведь зачастую речь идет о самой дорогой с рыночной точки зрения недвижимости.

– Но кроме фешенебельных апартаментов, современных торговых центров, роскошных бутиков в центре Ярославля немало зданий с высокой степенью износа. Как быть с ними?

– Общий подход при массовой оценке таков: объект недвижимости должен соответствовать тому кадастровому кварталу, в котором он находится. Аварийные дома, разумеется, – исключение из этого правила. Их кадастровая стоимость может очень отличаться от средней по Ярославлю, которая составляет примерно 45 тысяч рублей за квадратный метр.

– С 2012 года цены на недвижимость существенно упали, а ведь именно от них нужно отталкиваться.

– За минувшие 5 лет рынок «просел» на 12–15 процентов, но в последнее время мы снова наблюдаем его рост. Так что будем продолжать мониторить сделки, сравнивать объекты с продаваемыми аналогами. Кстати, закон предусматривает при резком  – более чем на 30 процентов  – обрушении цен на квартиры, дома, дачи проводить их внеплановую кадастровую оценку.

– У ярославцев скоро появится возможность снизить кадастровую стоимость своих квартир, комнат, жилых домов, а значит, уменьшить налоги. Расскажите об этом поподробнее.

– С 1 января 2018 года собственник может подать декларацию о характеристиках своего недвижимого имущества. К сожалению, информация, которая содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), далеко не по каждому объекту полная, а по некоторым  – и вовсе искаженная. Поэтому каждый владелец недвижимости, обнаруживший существенные неточности,  – скажем, неверно указаны площадь здания или помещения, год постройки, материал, процент физического износа и другие важные параметры  – вправе эти данные нам предоставить. Такие декларации со следующего года будут принимать в МФЦ.

– Но порой даже в одном доме квартиры очень различаются по цене. Где-то  – евроремонт, где-то  – более чем скромно.

– Внутренняя отделка квартиры не будет учитываться при массовой кадастровой оценке. Более того, от самого подхода, согласно которому кадастровая оценка равна рыночной, теперь отказались. Это была спорная позиция, потому что первая действует 5 лет, а вторая по всем правовым нормам  – не более 6 месяцев. Теперь мы говорим, что кадастровая оценка необходима исключительно для целей налогообложения.

– Речь идет о налоге на имущество физических лиц?

– О нем в первую очередь. С 2015 года в Ярославской области он рассчитывается от кадастровой стоимости. Но в первые четыре года действуют понижающие коэффициенты: 0,2  – при уплате налога за 2015 год, 0,4  – за 2016?й, 0,6  – за 2017?й и 0,8  – за 2018-й. В 2020 году льготный период завершается.

Но надо еще учесть, что сегодня налоги при отчуждении недвижимого имущества  – продаже, дарении, наследовании домов, квартир, комнат, нежилых помещений  – в ряде случаев также рассчитываются от кадастровой стоимости объектов. К примеру, если дом находился в собственности продавца или одаренного менее 3 лет (а для оформленного в собственность в 2016 году и позднее имущества  – менее 5 лет за некоторыми исключениями), НДФЛ составит 13 процентов от суммы, которая не может быть менее 70 процентов от кадастровой стоимости. Это нужно понимать.

– В прошлом году впервые имущественный налог начислялся с кадастровой стоимости, и это привело к уменьшению налогооблагаемой базы. Местные бюджеты потеряли часть доходов. Почему это произошло?

– Российским законодательством предоставлены существенные льготы: федеральный налоговый вычет для собственников жилых домов составляет 50 квадратных метров, квартир – 20, комнат  – 10. Это значит, что владельцы небольшого по площади жилья налог не платят вовсе  – это очень важная мера социальной поддержки россиян. Многие жители региона воспользовались этой льготой, остальным вычет позволил существенно сократить платежи. Но проблема в том, что увильнуть от налогов стараются некоторые хозяева дорогой, просторной недвижимости: для этого они умышленно затягивают ввод в эксплуатацию и регистрацию своих коттеджей.

– Как планируете с этим бороться?

– В наших планах  – на первом этапе провести аэрофотосъемку территории всех городских округов и административных центров муниципальных районов области. Это необходимо и для получения информации о фактическом использовании земельных участков в границах этих муниципальных образований. Бывает, разрешение выдано на возведение социально-реабилитационного центра, а построен в итоге гараж. Понятно, что кадастровую стоимость земли и здания в этом случае придется пересматривать. А в перспективе мы хотели бы «отсканировать» с воздуха всю территорию региона.

– А много несогласных с кадастровой оценкой ранее пытались ее оспорить?

– В комиссию при территориальном управлении Росреестра в 2014–2017 годах было подано 972 заявки. В том числе по объектам капитального строительства  – 107, по 94 из них кадастровую стоимость пересмотрели. По земельным участкам  – 865, пересмотр состоялся по 706, между тем в 2012 году было оценено более 750 тысяч объектов недвижимости. Комиссия продолжает работу, но после 2019 года полномочия по рассмотрению таких обращений перейдут к субъекту Федерации.

Источник: http://centralfo.ru/nedvijimost%C2%A0otskaniruyut-s-vozduha-kadastrovuyu-stoimost-opredelyat-gosudar...

Региональное отделение:  Ярославское региональное сообщество