Кадастровая ошибка ценою в бизнес

1 Февраля 2018

9 гектаров земли на окраине поселка Итатка. В старом здании, где в советские времена чинили технику, еще год назад была пилорама. Малый бизнес Виталия Мататова. Бизнес был чуть больше до 2012 года. Тогда Виталий пытался разводить еще и коров. Но 25 голов было сложно прокормить, так как ему отказали в достаточном количестве сенокосных лугов. Сейчас эти луга просто зарастают. И Виталий отказался от фермы, оставив только пилораму. Теперь вынужден закрыть и пилораму. 20 февраля состоится арбитражный суд и его фирму ООО «Аграрно-лесная компания «Юкса» признают банкротом по заявлению налоговой службы. Виталий не смог заплатить земельный налог в почти миллион рублей за 2015 год. Он оспорил этот налог, но государство постфактум признать ошибку отказалось.

В 2014 году областной Департамент госсобственности заказал новую оценку кадастровой стоимости земельных участков. Такую переоценку делают раз в четыре-пять лет. Работы по оценке выполняло ООО «НПП «Универсал». Землю под пилорамой в Итатке оценили в десять раз больше, чем она стоила. Была чуть больше шести миллионов, а стала 62 с половиной миллиона рублей. Цена взлетела из-за ошибочной информации о виде разрешенного использования. У данного участка вид разрешенного использования — для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений (9 вид), а посчитали что это земля под объектами торговли и общественного питания (5 вид), а тогда тариф в разы выше.

О том, что за 2015 год нужно заплатить такой огромный налог на пилораме узнали, естественно, когда этот налог начислили, то есть ближе к концу 2016 года. Директор ООО «АЛК «Юкса» сразу же обратился в Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости земли при Росреестре. Комиссия согласилась, что земельный участок в Итатке не может стоить 62 миллиона, нашла ошибку и вернула стоимость земли. Решением комиссии от 05.10 2016 г кадастровая стоимость опять определена в 6 753 000 рублей. Но перерасчета за 2015 год фирме добиться не удалось.

В результате «Юксе» дополнительно к уже уплаченному налогу в 92 тысячи рублей был доначислен земельный налог за 2015 год в сумме 844 746 р.

Из судебного решения: «при проведении кадастровой оценки изначально была допущена ошибка в отнесении участка к 5 группе видов разрешенного использования <...> Поскольку за период 2015 года обществу начислен земельный налог с учетом кадастровой стоимости, необоснованно установленной приказом Департамента по управлению госсобственностью от 14.11.2014 в 62 425 262,25 рубля... ошибочно установленная стоимость участка влияет на права общества по уплате земельного налога в законно установленном порядке»

Смысл судебного решения Виталию Мататову объяснили так: да, такая кадастровая стоимость была определена ошибочно, но она считается уже «архивной» и оспаривать все это нужно было раньше, в том самом 2015 году. Так что суд ООО «АЛК «Юкса», несмотря на признание ошибки, все-таки проиграло.

Однако, почему перерасчет невозможен — Виталий Мататов так и не понял. Он приводит в пример аналогичную ситуацию, случившуюся с его же пилорамой несколькими годами ранее. В 2011 году эту землю уже оценивали в 62 миллиона рублей. И тогда в 2012 году Комиссия по спорам при Росреестре и кадастровой палате уже признавала ошибку и возвращала прежнюю стоимость земли. Тогда перерасчет был сделан. Сейчас ситуация аналогичная, но перерасчёт делать отказались.

Моя хата с краю

Представитель Кадастровой палаты в суде, который состоялся в конце прошлого года, пояснил, что данный участок действительно имеет вид разрешенного использования № 9 — для эксплуатации задний, но они просто внесли сведения о новой кадастровой стоимости, предоставленные Росреестром.

Представитель Росреестра на суде заявил, что в силу возложенных на него полномочий на результаты проведения массовой кадастровой оценки участков Росреестр повлиять не может, заказчиком работ по проведению такой оценки не является.

Департамент по управлению государственной собственностью Томской области полагал, что является ненадлежащим ответчиком по делу. И что оценщик ООО «НПП «Универсал», определяя кадастровую стоимость земельного участка, использовало достоверные сведения о земельном участке, включая информацию о виде разрешенного использования.

К суду ООО «НПП «Универсал» в качестве ответчика привлечен не был. Что это за фирма — нам узнать не удалось. По некоторым данным, фирма пермская.

Налоговая служба просто начислила налог с поданных им сведений о кадастровой стоимости.

Юрист, на которого были потрачены последние сто тысяч рублей, убеждал руководство «Юксы», что легко выиграет дело, но дело проиграл. Юристам ведь платят за работу, а не за результат.

Сейчас счет фирмы, не заплатившей непомерный для нее налог, арестован. На пилораме работало десять человек, все они потеряли работу, пилорама закрыта. Сейчас ее признают банкротом, имущество распродадут, чтобы государство-таки получило свой налог. Продумаешь, одним малым бизнесом меньше.

Когда-то я хотел создать многопрофильное предприятие, — рассказывает Виталий Мататов. — Ведь столько сельскохозяйственных полей заброшены и зарастают березняком. Не получилось. Государство мой малый бизнес не поддержало. Меня поддерживали только морально: молодец, хорошо, прекрасно. Ни налоговых льгот, ничего. Счет арестовали, работники, после года простоя, разбежались. Но я не смирился. Я считаю, что это неправильная ситуация, которой загоняют людей в тупик. Эту ситуацию нужно как-то разрешить, хотя бы уже ради других.

Техническая, кадастровая, реестровая ошибки — в чем разница?

Как было объяснено в суде есть три вида ошибки по отношению к неверно оцененной кадастровой стоимости земельного участка: техническая, кадастровая и реестровая.

Техническая — это опечатка, описка, грамматическая или арифметическая ошибка.

Кадастровая — это «воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. И ошибочное отнесение не к тому виду использования тоже следует рассматривать как кадастровую ошибку.

Реестровая ошибка — воспроизведенная в Едином госреестре ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории.

Из решения суда: «Право на применение установленной судом кадастровой стоимости для целей налогообложения за период 2015 года у общества имелось бы только в том случае, если бы спорная кадастровая собственность подлежала изменению вследствие исправления технической ошибки, так как кадастровые ошибки, допущенные до 01.01. 2017, основанием для применения результатов пересмотра кадастровой стоимости за период, предшествовавший обращению в комиссию или суд, не являются. В рассматриваемом случае техническая ошибка <...> не имеется.»

Прокуратура, куда также обращался директор ООО «АЛК «Юкса» Виталий Мататов подтвердила «невозможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2015».

Уполномоченный по делам предпринимателей Томской области Валерий Падерин, историю «Юксы» знает. Говорит, что это не единичный случай. Хотя и наиболее вопиющий.

— Много лет у нас земля была недооценена, — рассказывает Валерий Падерин. — Все понимали, что земля должна стоить больше, но не настолько. Так что новая кадастровая оценка для большинства была больше психологическим ударом. Но «Юкса» попала в совершенно ненормальную ситуацию. Когда все ошибку вроде бы признают, но исправить ничего не могут. Еще у нас, например был случай, когда предприниматель к своему совершенно пустому участку за свой счет подводил коммуникации (электричество, воду) и после этого ему повысили оценку земельного участка в разы, потому что благоустроенный участок стал более ценным. Но ведь он все сделал за свой счет. И теперь он за это благоустройство еще и должен расплачиваться. Второй момент. Массовая кадастровая оценка делается так — берется большой участок территории, а чтобы не считать каждый участок по отдельности, берутся усредненные показатели и при этом не учитываются индивидуальные особенности. А они могут существенно влиять на рыночную стоимость участков. Хорошо, что эту стоимость можно оспорить.

Самое большое количество жалоб у нас было по поводу того, что тем, кто оспаривал, приходиться этот путь проделывать по нескольку раз. Человек решил оспорить кадастровую стоимость, заказал оценку, добился снижения цены, дождался решения суда — это все не быстро делается. Как вдруг опять объявляют массовую кадастровую переоценку и его участку вновь назначается высокая цена и он опять должен оспаривать, итак по кругу.

— Мы обращались по этому поводу к уполномоченному при президенте РФ, но пока решение было другим. Сейчас меняется система и рыночные оценщики вообще не будут оценивать кадастровую стоимость земли. Решено вроде как, что массовой кадастровой оценкой должна заниматься некая централизованная специализированная организация. И сейчас многие опасаются, что с одной стороны это будет более квалифицировано, а с другой стороны что стоимость земли еще вырастет.

Когда материал готовился к публикации, в редакцию ТВ2 позвонила женщина — опекун двух несовершеннолетних детей-сирот. Детям, еще даже не вступившим в права наследования земельным участком под частным домом, налоговая служба насчитала долг за землю почти в 13 тысяч рублей. По данным налоговой, земельный участок значится по адресу, где стоит торговая точка. Когда мы начали разбираться в ситуации, выяснилось, что была перепутана цифра в кадастровом номере и детей в качестве владельцев земельного участка, на котором стоит магазин, вписали по ошибке. 13 тысяч рублей на выплату несуществующего долга по налогам — у семьи нет. При этом законом предусмотрено, что опекун должна отчитываться в службу опеки об отсутствии долгов по налогам, а вот налоговых льгот для сирот — закон не предусмотрел. Теперь все эти ошибки опекуну предстоит доказать. Если еще не поздно.

Источник

Региональное отделение:  Томское региональное сообщество