Метафизика стрит-ретейла: что потеряет бизнес при реновации

28 Февраля 2018

Год назад московские чиновники сообщили о «сказочных перспективах» для собственников помещений и ритейлеров в районах, подлежащих реновации, оценив потенциал роста доходов в несколько раз. Но многие предприниматели до сих пор не получили внятного ответа

В программу реновации мэрии Москвы вошли 5175 пятиэтажек. По оценкам Мосстата, в каждой из них в среднем четыре подъезда, от трех до четырех квартир на этаже, в которых проживает 2,6 человека.

Таким образом, ретейлеры, работающие на жителей нынешних «сталинок», «брежневок» и «хрущевок», охватывают в среднем 156 жителей дома. Новые дома серии П-44Т также в среднем имеют четыре подъезда с четырьмя квартирами на каждом из 18 этажей; первые этажи в которых будут частично отданы под ретейл. Если допустить, что согласно проекту планировки территорий реновации площадь застройки нового дома будет равна площади застройки пятиэтажки, то ретейлер «окучит» в одном доме уже 749 человек. Потенциал роста выручки как минимум в пять раз, а с учетом увеличения плотности населения в домах — еще больше. Но не все так просто.

Жилое-нежилое

Мы подсчитали, что в сносимых пятиэтажных зданиях под коммерческие цели использовалось порядка 550 000–660 000 кв. м — это около 10% всего объема рынка street retail Москвы. Несмотря на то что подобные помещения традиционно считаются экспертами «устаревшими» и «малопригодными» для современного ретейла (часто это бывшие квартиры, выведенные из жилого фонда с входными группами, расположенными над уровнем земли, неэффективными планировками, плохой вентиляцией и коммуникациями, отсутствием зон загрузки-разгрузки и пр.), а их собственники — «непрофессиональными», большинство обреченных на переезд жалеет о нем уже сейчас.

Никто никому ведь не обещал жениться. Да, плотность населения увеличится, и в новых домах бизнес будет избавлен от проблем, связанных с переводом из жилого в нежилой фонд. Казалось бы, эврика, мы наконец-то получаем то, чего ждут в России третье десятилетие — профессиональный рынок стрит-ретейла. Но, во-первых, владельцам обещают лишь «аналогичные» помещения в том же районе. Формулировка эта «правильно размытая» и на практике зачастую означает, что, имея помещение в доме у метро, вы можете получить «аналогичное» помещение, но в доме на пустыре.

Во-вторых, уже сейчас понятно, что вряд ли даже часть розданных бизнесу площадей будет располагаться на хороших пешеходных и транспортных потоках или у ТПУ — такие объекты государство теперь старается осваивать и пристраивать самостоятельно.

Ну и, в-третьих, все еще хуже с арендаторами: им никто не гарантирует переселение и продление арендного договора в принципе. Собственники могут получить, скажем, коммерчески более интересные площади и перепродавать, «расселять» и «резать» их до бесконечности. Но если даже этого не произойдет, положение некоторых операторов становится просто катастрофическим. Возможно, сохранят клиентов некоторые салоны красоты, сервисы бытовых услуг — в этих случаях люди могут «пойти за мастерами». Другие же бизнесы, связанные с услугами, и магазины формата «у дома» клиентов гарантированно потеряют просто потому, что это будет другой квартал, другие потоки, другая жизнь. Если переезд для них не будет максимально комфортным и мягким, то они вообще лишатся дела: финансовая модель малого и среднего бизнеса в принципе не предполагает средств для подобных маневров.

Отдельная история с немногими реновируемыми районами в ЦАО Москвы, где многим собственникам и арендаторам объектов на вопрос о том, где и что они получат в итоге, до сих пор не ответили вообще ничего. ЦАО сейчас большой, так что вместо магазина в Замоскворечье вполне можно получить помещение в медвежьем углу у ТТК.

Кстати, на момент старта проекта реновации, по данным собственного опроса группы «Москвичи против сноса» в Facebook, больше всего противников закона о реновации было в Хамовниках — 83%, Таганском районе — 58%, Басманном — 58%, Савеловском — 53%. Менее всего в Кузьминках (9%), Выхино-Жулебино (5%), Войковском районах (4%). Примерно так же распределяются и «голоса» арендодателей и ретейлеров.

Любят счет

Принятый Госдумой закон о реновации предлагает собственникам нежилых помещений, расположенных в домах под снос, предварительное и равноценное возмещение. Скажем, вариантом урегулирования может стать выплата рыночной стоимости имущества, которая может быть определена в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в РФ» (№135-ФЗ) и федеральными стандартами оценки (ФСО). Под рыночной стоимостью объекта оценки, согласно закону об оценке, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Весь последний год для определения этой самой рыночной стоимости нежилого помещения юристы и аудиторы рекомендовали собственникам заказать независимую оценку. Но и она, конечно, не гарантия того, что вы получите действительно равноценную замену. Как минимум потому, что никто и нигде не будет учитывать те же пешеходные потоки и прочую метафизику бизнеса.

По оценкам Swiss Appraisal, все компенсации на основе кадастровой оценки Москве обойдутся в 70–80 млрд рублей. Весь последний год в компании отмечали неоднократные попытки завышения стоимости и аренды собственниками нежилых помещений в домах под снос — эксперты полагают, что это было сделано для возможного получения повышенной компенсации или права впоследствии судиться с городскими властями в том случае, если новое помещение или компенсация будут неравноценными.

Но уже сейчас понятно, что такой вариант развития событий исключен для большинства бизнесменов: все будет «по закону», город может до бесконечности издавать необходимые постановления и дополнительные уведомления. Здесь нам всем стоит вспомнить «ночь длинных ковшей»: когда сносили так называемые торговые самострои, юристы и бизнес не раз указывали на противоречие Конституции. В итоге же все стало «по закону», и мало кто решился на суды и споры с чиновниками — наш бизнес слишком хорошо понимает, в какой стране живет. Маловероятно, что в суд пойдут и собственники помещений в реновируемых районах, тем более что некоторым из них уже сейчас непрозрачно намекнули: если вам не нравится то, что дают, можете не получить вообще ничего.

Дорожный набор

То, что в бизнесе называется турбулентными временами, в итоге ожидает всех: и арендодателей, и арендаторов, и даже консультантов по недвижимости, которым будет довольно сложно сдать многие из новых площадей.

Операторы стрит-ретейла вообще не спешат размещаться в «новостроях» в течение трех лет с момента начала кампании по заселению. Конечно, в реновируемых районах все немного проще: там практически не будет пустых инвестиционных квартир, жильцы вроде бы «автоматом» выезжают из старой и въезжают в новую, но здесь мы наталкиваемся на другое — завышенные ожидания по ставкам как со стороны города, так и бизнеса, окрыленного обещаниями блестящих перспектив.

В итоге рынок может получить парадоксальную ситуацию: малым и средним предпринимателям эти помещения окажутся не по карману, а сетевые операторы в течение двух-трех лет, «пока все утрясется», откажутся туда заходить. Со временем, конечно, ставки снизятся, но, повторюсь, многие бизнесмены до этого момента просто не доживут. Кроме того, с переездом операторам придется пережить и конкуренцию с арендаторами, которые уже работают в новом районе, и априори воспринимаются жильцами как «более надежные» и «свои».

Некоторые игроки прогнозировали в «постреновационных» районах так называемые концептуальные ретейлерные кластеры, «новый мир» стрит-ретейла, но в российских реалиях рассчитывать на это в ближайшие пять лет точно не приходится. Если помещения получают, как мы говорили выше, различные собственники из снесенных домов, то у каждого «свой Пушкин», свой взгляд на бизнес и ставки. К тому же они, как и вся страна, не слишком обременены пока социальной ответственностью и вряд ли (кроме как по «предложению, от которого нельзя отказаться» сверху) будут размещать у себя низкодоходных арендаторов. Колхоз, конечно, дело добровольное, но даже в этих реалиях мало кто захочет «благородно» сдавать помещение под мастерскую ремонта обуви с оборотом десять тысяч рублей, когда соседу предложат открыть пиццерию со ста тысячами.

Поэтому на выходе мы получим, конечно, никакие не районы со стрит-ретейлом «из будущего», а хорошо забытое новое — аптеку, операторов еды «второго эшелона», скромный продуктовый магазин, недорогие салоны красоты. Конечно, канут в Лету вывески из девяностых, диковатые входные группы и, в целом, стрит-ретейл станет, как говорится, приятнее. Однако всех нас ожидают нелегкие времена: с одной стороны, меняется, по сути, весь рынок «придомового» бизнеса, получающий по итогам реновации лавину более качественного предложения, с другой — в сегмент выходит толпа собственников, убежденных, что их помещение — Клондайк.

Источник

Региональное отделение:  Московское региональное сообщество